Không “đổ tội” rủi ro chéo cho bất động sản và tài chính 

>>Rủi ro trái phiếu doanh nghiệp bất động sản

Trước hết, chúng ta phải khẳng định rằng, thị trường bất động sản và thị trường tài chính có một mối quan hệ “hữu cơ”. Do đó, không nên “đổ tội” cho mối quan hệ này là rủi ro chéo.

Thứ nhất, thị trường tài chính “đổ” vốn cho thị trường bất động sản, thị trường bất động sản sử dụng dòng vốn đó và huy động các nguồn lực khác để tạo ra nguồn lực tài chính quay trở ngược lại cho thị trường tài chính. Như vậy, hai thị trường này có sự liên hệ rất chặt chẽ với nhau.

Thứ hai, chúng ta không thể vận động thị trường bất động sản nếu không hiểu về tài chính. Đó là điều chắc chắn. Và ngược lại, nếu ai đó nói rằng tôi làm tài chính nhưng không hiểu bất động sản thì tôi tin chắc chắn họ cũng không giỏi tài chính.

Thứ ba, thực tế ở Việt Nam hiện nay, đứng sau một ngân hàng là một hoặc một vài “đại gia” bất động sản. Đứng sau một vài “đại gia” bất động sản là “một vài” ngân hàng. Vấn đề này theo tôi cũng là chuyện bình thường.

Trước đây, khi nói về thị trường bất động sản chúng ta hay nói về câu chuyện “tài chính hoá” bất động sản. Trong khi lý thuyết chưa xây dựng xong cho Việt Nam, thì thị trường đã và đang làm việc này rồi.

Tất cả những việc chúng ta chứng kiến trên thị trường bất động sản thời gian gần đây, từ câu chuyện FLC, Tân Hoàng Minh, và gần đây có hơn 10 “đại gia” lớn nhất về bất động sản ở Việt Nam đang nằm trong “tầm ngắm” của thanh tra.

Ở đây có hai ý chính để chúng ta “hình dung” về mối quan hệ này và sẽ phải xử lý ra sao?

Một là, hiện nay đang xuất hiện một loại nợ xấu gắn với bất động sản, đó là chưa phải nợ xấu. Có rất nhiều khoản nợ của FLC hiện nay không phải nợ xấu, thậm chí còn được đánh giá rất tốt.

Nhưng sau khi Chủ tịch FLC bị bắt tạm giam thì ngân hàng đã “đổ xô” đến đòi nợ trước hạn. Và như vậy, từ không phải nợ xấu đã lập tức bị “biến thành” một “đống nợ xấu”.

Hai là, bây giờ dòng tiền đang đổ vào bất động sản được đi qua rất nhiều kênh khác nhau. Và với bất kể rủi ro nào bên thị trường bất động sản đều “động” vào bên tài chính, chứng khoán.

Nhiều ý kiến cho rằng, thời gian qua thị trường này phát triển “rất nóng”. Theo tôi, mặc dù chúng ta đã có một hệ thống quản lý, nhưng do phát triển “quá nóng”, cả thị trường chứng khoán trong hai năm 2020-2021 cũng như thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong thời gian gần đây.

Tất cả những cái đó đều liên quan đến “ngôn ngữ” trong kinh tế học là "nền đất đai" và "nền bất động sản". Và khi “quá nóng” thì hệ thống quản lý của chúng ta không theo kịp sự phát triển về quy mô của thị trường tài chính.

Đặc biệt, tôi cho rằng hệ thống quản lý của chúng ta đối với bất động sản, kể cả quản lý về mặt nhà nước, hay như vấn đề chính sách và Luật Đất đai hiện nay và một loạt các luật liên quan đến bất động sản không theo kịp sự phức tạp của thị trường bất động sản.

Từ các nguyên nhân tôi vừa nêu ra một cách khái quát như vậy thì tìm giải pháp ở đâu? Quan điểm của tôi là “cứ nguyên nhân nào thì giải pháp đấy”.