Gửi bình luận
Quỹ Nhà ở quốc gia ra đời với trọng tâm phát triển nhà ở xã hội cho thuê, mở ra kỳ vọng cải thiện khả năng an cư và tạo nền tảng ổn định dài hạn cho thị trường bất động sản.
Thời gian qua, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng hạn chế khi giá nhà liên tục tăng, trở thành chủ đề nóng tại nghị trường và các diễn đàn xã hội.
Dữ liệu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, đến cuối quý III/2025, chỉ số giá căn hộ chung cư đã tăng 96,2% ở Hà Nội, 72,6% tại Đà Nẵng và 56,9% tại TP HCM so với năm 2019.
Giá bán trung bình cũng đang neo ở mức cao: Hà Nội 78,9 triệu đồng/m², Đà Nẵng 67,4 triệu đồng/m² và TP HCM 81,6 triệu đồng/m². Hiện giá căn hộ tại TP HCM tiếp tục tăng sau thời gian tích lũy, còn Hà Nội và Đà Nẵng bắt đầu đi ngang nhưng vẫn duy trì mặt bằng rất cao.
Trong khi đó, thu nhập bình quân người lao động chỉ quanh 15 triệu đồng/tháng, khiến tỷ lệ giá nhà/thu nhập vượt xa khả năng chi trả. Một cặp vợ chồng trẻ phải mất khoảng 10 năm tích lũy mới đủ một phần vốn mua nhà, nhưng giá nhà thường tăng nhanh hơn tốc độ tiết kiệm, dẫn đến tình trạng “tiền tiết kiệm luôn đuổi không kịp giá nhà”.
Dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách thúc đẩy nhà ở xã hội, tốc độ triển khai vẫn chưa đạt kỳ vọng. Tính đến quý III/2025, mới có 692 dự án với khoảng 633.000 căn được đưa vào triển khai, trong khi số căn hoàn thành thực tế chỉ đạt hơn một phần tư mục tiêu giai đoạn 1 của đề án.
Lý do chủ yếu là mô hình phát triển nhà ở xã hội hiện nay dựa nhiều vào doanh nghiệp, trong khi biên lợi nhuận thấp, thủ tục kéo dài, thiếu quỹ đất sạch và cơ chế ưu đãi thiếu ổn định khiến doanh nghiệp không mặn mà tham gia. VARS IRE và nhiều chuyên gia cho rằng cần thay đổi mô hình, tăng vai trò chủ đạo của Nhà nước từ chủ trương, quỹ đất, nguồn vốn đến triển khai thực tế.
Trên cơ sở đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 302/2025, thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia hoạt động theo hai cấp: Quỹ Trung ương do Bộ Xây dựng quản lý. Quỹ địa phương do UBND tỉnh thành lập. Nguồn lực Quỹ đa dạng, gồm ngân sách Nhà nước, giá trị quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, tiền bán tài sản công, nguồn đấu giá đất, cùng các khoản đóng góp trong và ngoài nước.
Điểm nổi bật là Quỹ tập trung tạo lập và phát triển nhà ở xã hội để cho thuê, đồng thời được phép mua lại nhà thương mại để cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động thuê.
VARS IRE đánh giá, việc Nhà nước trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở xã hội, đặc biệt mô hình cho thuê, là “giải pháp an cư chiến lược". Nhiều quốc gia đã thành công với mô hình này như Singapore hơn 80% dân số sống trong nhà HDB, Hàn Quốc doanh nghiệp Nhà nước đảm nhiệm xây dựng nhà ở xã hội hay tại Đức Chính phủ hỗ trợ dài hạn với cam kết cho thuê dưới giá thị trường 15–25 năm.
Trong bối cảnh giá nhà ở xã hội cũng tăng cao, vượt khả năng chi trả của không ít người thu nhập trung bình, mô hình “chỉ cho thuê, không bán” được xem là giải pháp phù hợp. Cách làm này giúp duy trì nguồn cung ổn định, giảm đầu cơ, giữ chi phí thuê ở mức hợp lý và tạo điều kiện an cư bền vững cho người dân.
Tuy nhiên, để thuê nhà trở thành một lựa chọn dài hạn, VARS IRE cho rằng cần thúc đẩy hợp tác công – tư (PPP), trong đó doanh nghiệp xây dựng dự án, còn Nhà nước mua lại hoặc thuê lại để vận hành. Bên cạnh đó, cần quy định tiêu chuẩn nhà ở cho thuê, giới hạn mức tăng giá hằng năm, hợp đồng thuê dài hạn và minh bạch cơ chế điều chỉnh giá.
Các chính sách ưu đãi về thuế, đất đai, tín dụng cũng cần được cụ thể hóa để thu hút doanh nghiệp tham gia thị trường nhà ở cho thuê.
Khi nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê được bổ sung đáng kể, cán cân cung - cầu trên thị trường sẽ dần ổn định. Một phần nhu cầu sở hữu có thể chuyển sang nhu cầu thuê, giúp giảm sức ép tăng giá, cải thiện tính minh bạch và tạo nền tảng phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.
Quan trọng hơn, Quỹ Nhà ở quốc gia mở ra cơ hội an cư bền vững cho hàng triệu người dân, đúng với mục tiêu “an cư để lập nghiệp” mà Chính phủ kiên trì theo đuổi.
