Việc lãi suất cho vay mua bất động sản đang tăng nhanh không chỉ làm gia tăng chi phí vốn của người vay mà còn đẩy thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ.
Thời gian gần đây, nhiều ngân hàng thương mại lớn đồng loạt điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản lên mức hai con số.
Theo công bố từ Vietcombank, lãi suất cho vay mua căn hộ, nhà ở đã có giấy chứng nhận tại TP HCM hiện thấp nhất từ 9,6%/năm đối với kỳ hạn cố định 6 tháng đầu. Với các gói vay cố định dài hơn, lãi suất tăng nhanh, trong đó mức cao nhất đối với kỳ hạn cố định 24 tháng đầu lên tới 13,9%/năm.
Tương tự, BIDV cũng nâng lãi suất cho vay bất động sản lên mức cao nhất 13,5%/năm. Ngân hàng này hiện triển khai ba chương trình tín dụng, trong đó gói vay mua bất động sản có lãi suất ưu đãi 9,7%/năm trong 6 tháng đầu sau giải ngân, còn gói vay cố định 18 tháng đã được điều chỉnh lên mức 13,5%/năm.
Việc lãi suất cho vay tăng nhanh khiến chi phí vốn của người vay phình to, đặc biệt với các khoản vay trung và dài hạn. Áp lực này không chỉ ảnh hưởng đến những người đã vay mua nhà, mà còn khiến nhiều người có nhu cầu ở thực buộc phải trì hoãn kế hoạch, làm suy yếu lực cầu của thị trường.
Theo các chuyên gia, lãi suất cho vay bất động sản tăng mạnh hơn so với nhiều lĩnh vực khác phản ánh rõ định hướng kiểm soát tín dụng của hệ thống ngân hàng. Ông Tô Anh Hùng – Giám đốc REFI, cố vấn tài chính thuộc Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA), cho biết nhiều ngân hàng, đặc biệt là nhóm ngân hàng lớn, đang chịu áp lực lớn từ tỷ lệ cho vay trên huy động (LDR) tiệm cận trần quy định.
Bên cạnh đó, lộ trình không tính tiền gửi Kho bạc Nhà nước vào tổng nguồn vốn huy động khiến dư địa mở rộng tín dụng bị thu hẹp. Trong bối cảnh nguồn vốn có hạn, tín dụng được ưu tiên phân bổ cho các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh, trong khi bất động sản không còn giữ vị trí ưu tiên như giai đoạn trước. “Khi bất động sản không còn nằm trong nhóm ưu tiên phân bổ vốn, việc phải chấp nhận mặt bằng lãi suất cao hơn là điều khó tránh khỏi”, ông Hùng nhận định.
Thực tế, lãi suất tăng đang tạo áp lực rõ nét đối với nhóm người vay mua nhà dài hạn và các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Ông Nguyễn Minh Tuấn - CEO AFA nhận định, chỉ một thay đổi nhỏ về lãi suất tính theo điểm phần trăm cũng có thể khiến chi phí vay tăng mạnh. Chẳng hạn, lãi suất tăng từ 8% lên 10% tuy chỉ tăng 2 điểm phần trăm, nhưng chi phí vay thực tế đã tăng khoảng 25%, gây sức ép đáng kể lên dòng tiền của người vay.
Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ rệt hơn. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn có xu hướng rút lui, trong khi người mua để ở buộc phải tính toán kỹ lưỡng hơn về thu nhập, khả năng trả nợ và giá trị thực của sản phẩm.
Các chỉ báo thị trường cho thấy sức cầu đang suy yếu. Báo cáo chiến lược của VinaCapital dự báo trong giai đoạn 2026–2027, thị trường có thể chứng kiến sự gia tăng mạnh về nguồn cung thay vì một chu kỳ tăng giá mới. Điều này nhiều khả năng tạo áp lực điều chỉnh giảm đối với giá bất động sản sơ cấp, nhất là trong bối cảnh tốc độ hấp thụ chậm lại.
Thời gian gần đây, tại nhiều dự án mở bán, đặc biệt là các dự án có mức giá cao hoặc pháp lý chưa hoàn thiện, tỷ lệ tiêu thụ ghi nhận ở mức thấp. Ước tính khoảng 30% số căn hộ mới chào bán vẫn chưa được hấp thụ, tạo áp lực tồn kho lớn và buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược giá cũng như tiến độ bán hàng.
Tại thị trường Hà Nội, quý IV/2025 ghi nhận sự sụt giảm mạnh về giao dịch so với cùng kỳ năm trước. Lượng căn hộ chung cư tiêu thụ giảm 33%, xuống gần 6.200 căn, dù tăng nhẹ so với quý trước. Phân khúc nhà liền thổ giảm sâu tới 77% về số lượng giao dịch, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua và sự suy giảm của nhóm đầu tư lướt sóng.
Ở góc nhìn vĩ mô, TS Châu Đình Linh - giảng viên Trường Đại học Ngân hàng TP HCM, cho rằng tăng trưởng tín dụng dự kiến khoảng 15% không đồng nghĩa với việc “đóng van” tín dụng. Tuy nhiên, bước sang năm 2026, khi nền kinh tế bước vào giai đoạn phục hồi thực chất, chính sách tiền tệ buộc phải thận trọng hơn nhằm bảo đảm ổn định vĩ mô và kiểm soát lạm phát.
Việc Ngân hàng Nhà nước giao chỉ tiêu tín dụng ngay từ đầu năm, đồng thời áp dụng cơ chế giảm trừ “room” đối với các ngân hàng vi phạm tỷ lệ an toàn cho thấy kỷ luật tiền tệ đang được siết chặt. Theo các chuyên gia, tín dụng vẫn được ưu tiên cho những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư có năng lực tài chính và sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, trong khi các phân khúc mang tính đầu cơ cao sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.
Dù chịu sự giám sát chặt chẽ hơn, tín dụng bất động sản không rơi vào trạng thái “đóng băng”. Các dự án nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và bất động sản khu công nghiệp vẫn là những điểm sáng nhờ tác động lan tỏa tích cực đến an sinh xã hội và hoạt động sản xuất – kinh doanh.
Nhìn chung, mặt bằng lãi suất cao cùng kỷ luật tín dụng chặt chẽ sẽ khiến thị trường bất động sản không còn tăng trưởng nóng dựa trên đòn bẩy tài chính dễ dãi. Song đây cũng là giai đoạn điều chỉnh cần thiết nhằm loại bỏ rủi ro bong bóng và tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định, bền vững hơn của thị trường trong trung và dài hạn.
