Theo chuyên gia VinaCapital, dù lực hấp thụ nguồn cung nhà tăng giữa năm, nhưng đến cuối 2025, khi lãi suất vay mua nhà tăng, nhu cầu đầu cơ đã hạ nhiệt, người mua để ở thận trọng hơn.
Mối quan tâm của người dân và nhà đầu tư trong những ngày gần đây là Ngân hàng Nhà nước có thực sự "siết" bất động sản - thông qua hạn mức tín dụng cả năm 2026 được đặt ra theo kịch bản tăng trưởng 15% cho toàn hệ thống. Cùng với đó, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản sẽ không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính ngân hàng đã đạt so với 2025.
Chuyên gia của VinaCapital nhìn nhận, mức tăng nhẹ của lãi suất cũng đã góp phần tạo ra tình trạng tồn kho gia tăng ở mức vừa phải tại một số chủ đầu tư.
Cụ thể, đánh giá về cung - cầu, giá của bất động sản và tương quan lãi suất năm 2025, các chuyên gia VinaCapital cho rằng, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng hơn 30% và tăng trên 50% kể từ năm 2023, chủ yếu do nguồn cung khan hiếm bắt nguồn từ các vướng mắc về quy hoạch và thủ tục phê duyệt (trong nhiều năm qua, nguồn cung nhà ở mới chỉ bằng chưa tới một nửa nhu cầu thực tế). Trong một chu kỳ bất động sản điển hình, giá cả và nguồn cung thường tăng đồng thời, tạo ra “hiệu ứng của cải” thúc đẩy chi tiêu tiêu dùng.
"Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại của thị trường Việt Nam, giá đã tăng mạnh sau một giai đoạn dài thiếu hụt nguồn cung; do đó, chúng tôi dự đoán giai đoạn 2026–2027 sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh của nguồn cung bất động sản, hơn là một chu kỳ tăng giá mới", theo các chuyên gia.
Các nhà phân tích của VinaCapital cũng cho rằng giá bất động sản sơ cấp có thể sẽ điều chỉnh giảm nhẹ trong năm nay (2026), sau khi tăng mạnh trong năm trước. Dự báo giá giảm trong năm 2026 dựa trên hai yếu tố chính: nguồn cung gia tăng khi các dự án mới được đưa ra thị trường, và mức tăng khoảng 1 điểm phần trăm của lãi suất cho vay mua nhà trong năm vừa qua.
"Lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên khoảng 11% vào cuối năm 2025, mức đủ cao để hạn chế hoạt động đầu cơ, nhưng vẫn ở ngưỡng có thể chấp nhận được đối với người mua nhà để ở. Trên thực tế, nhiều nhà đầu cơ thường sử dụng một phép tính “nhanh” với ngưỡng lãi suất khoảng 1%/tháng (tương đương 12–13%/năm); và nếu vượt trên mức này, họ thường do dự hơn khi mua bất động sản với mục đích “lướt sóng”, các chuyên gia phân tích.
"Mức tăng nhẹ của lãi suất cũng đã góp phần tạo ra tình trạng tồn kho gia tăng ở mức vừa phải tại một số chủ đầu tư. Vào giữa năm 2025, hầu hết các đợt mở bán mới đều được tiêu thụ gần như ngay lập tức, phần lớn nhờ lực cầu đầu cơ kỳ vọng “lướt sóng” trong bối cảnh giá tăng nhanh. Tuy nhiên, đến cuối năm, khi lãi suất vay mua nhà tăng lên khoảng 11%, nhu cầu đầu cơ đã hạ nhiệt, trong khi lãi suất cao hơn khiến người mua để ở thận trọng hơn, dẫn đến tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại", tại Báo cáo chiến lược 2026, chuyên gia VinaCapital phân tích.
Các chủ đầu tư có sản phẩm định giá quá cao (ví dụ trên 5.000 USD/m²); các dự án chất lượng thấp, hoặc các sản phẩm chưa có pháp lý/nguồn gốc sở hữu rõ ràng bắt đầu đối mặt với tình trạng giao dịch bị “đóng băng” và lượng hàng tồn kho gia tăng. Điều này đã buộc một số chủ đầu tư phải xả hàng các căn hộ mới chưa bán được ra thị trường vào cuối năm ngoái, đặc biệt tại các thành phố cấp 2.
Theo ước tính của đội ngũ bất động sản của VinaCapital, khoảng 30% số căn hộ mới mở bán gần đây vẫn chưa được tiêu thụ. Mức tồn kho này không quá lớn, nhưng đủ để kéo mặt bằng giá về mức mà người mua cuối cùng sẵn sàng chấp nhận (hay theo cách nói của kinh tế học, là mức “giá cân bằng thị trường”).
Cuối cùng, các chuyên gia cũng nhận định trong thời gian gần đây, Chính phủ đã ban hành các định hướng yêu cầu các ngân hàng kiểm soát tăng trưởng tín dụng ở mức thận trọng hơn, đặc biệt đối với lĩnh vực cho vay bất động sản.
Ghi nhận trên thị trường, mặc dù có thông điệp NHNN không thực sự siết tín dụng bất động sản mà chỉ kiểm soát chất lượng tín dụng, đưa dòng vốn hướng đến sản xuất tiêu dùng, song thời gian gần đây, với hạn mức tín dụng thấp (thấp hơn so với kỳ vọng và tăng trưởng thực tế của 2025)- quyền quyết định giá của vốn đang thuộc về ngân hàng với lãi suất cho vay mua nhà khá cao so với trước. Lãi suất của BIDV, Vietcombank... theo thông tin ghi nhận từ chính sách các chi nhánh, xuất hiện lãi suất vay mua nhà từ 8,1-8,6%; vay mua đất ở từ 8,6-9,1%; vay tiêu dùng từ 8,1-8,9% (tùy kỳ hạn, áp dụng tại VCB. Hay lãi suất cho vay nhu cầu nhà ở cũng được áp dụng 8,9-9,4% (tại BIDV)...
Lãi suất vay đặc biệt trở thành lo ngại của người mua nhà khi lãi suất cơ sở + biên độ cố định có biên độ, đều được các nhà băng lớn áp dụng trên 9,5%.
Dù vậy, chuyên gia của VinaCapital cũng nhấn mạnh quan điểm: "Chúng tôi không cho rằng lập trường thận trọng này sẽ kéo dài sang nửa cuối năm, xét đến việc phát triển bất động sản là một trong ba động lực quan trọng mà Chính phủ có thể sử dụng để thúc đẩy tăng trưởng GDP trong năm nay (đồng thời xét đến mối liên hệ giữa “hiệu ứng của cải” lan tỏa từ bất động sản và tiêu dùng)".Theo đó, với giả định môi trường vĩ mô ổn định trong nửa đầu năm, Vina Capital dự báo các ngân hàng sẽ quay trở lại đẩy mạnh cho vay đối với chủ đầu tư và mở rộng tín dụng bất động sản vào cuối năm, qua đó giúp thị trường bất động sản phục hồi, dù khó có khả năng xuất hiện một đợt tăng giá mạnh mới.
