Gửi bình luận
Dự báo NHNN sẽ duy trì môi trường lãi suất thấp, hoặc thậm chí có thể giảm lãi suất nhằm hỗ trợ cho tăng trưởng kinh tế. Do đó, kỳ vọng lãi suất ưu đãi vay mua nhà sẽ tiếp tục hấp dẫn.
Đây là yếu tố then chốt nhằm hỗ trợ khả năng chi trả của người mua nhà và khích lệ tâm lý đầu tư vào bất động sản.
Hoa Kỳ đã công bố mức thuế đối ứng 46% đối với hàng hóa Việt Nam ngày 2/4/2025 gây áp lực lên triển vọng kinh tế của Việt Nam. Tuy nhiên, việc hoãn thực thi thuế quan 90 ngày (thông báo vào ngày 09/04/2025) đã tạm thời xoa dịu tâm lý trong ngắn hạn và mở ra cơ hội đàm phán. Chứng khoán Vietcap cho rằng mặc dù thị trường thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam chủ yếu đến từ nhu cầu trong nước và trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung, nhưng việc áp thuế, nếu xảy ra, có khả năng sẽ gây ra ảnh hưởng tiêu cực đến tăng trưởng thu nhập hộ gia đình trong tương lai, từ đó làm giảm nhu cầu mua BĐS.
Ngoài ra, nguy cơ tỷ giá USD/VND tăng có thể sẽ làm gia tăng biến động lãi suất, từ đó gây ra thách thức đối với cả người mua nhà và chủ đầu tư.
Tuy nhiên, các nhà phân tích kỳ vọng Việt Nam sẽ duy trì cách tiếp cận chủ động và chiến lược nhằm ổn định thị trường BĐS. Đây thực tế cũng là kỳ vọng của mọi doanh nghiệp trong mọi ngành hàng (dù thuộc nhóm dự kiến bị áp thuế quan hay không và có sản phẩm xuất khẩu vào Mỹ hay không).
“Các định hướng chính sách then chốt có thể bao gồm nỗ lực của Chính phủ và NHNN trong việc duy trì môi trường lãi suất ổn định, vốn rất quan trọng trong việc duy trì khả năng chi trả đối với nhà ở và khích lệ tâm lý đầu tư. Bên cạnh đó, việc tập trung vào đầu tư phát triển hạ tầng sẽ đóng vai trò then chốt trong việc hỗ trợ nhu cầu BĐS nhà ở. Những biện pháp này không chỉ nhằm giảm thiểu tác động từ các cú sốc thuế quan từ bên ngoài mà còn củng cố sự phát triển ổn định trong dài hạn đối với thị trường BĐS Việt Nam”, chuyên gia phân tích, bà Thân Như Thục Đoan, CFA từ Chứng khoán Vietcap, cho biết.
Theo đó, đối với năm 2025, các nhà phân tích vẫn sẽ tiếp tục duy trì dự báo tăng trưởng đối với giao dịch trên thị trường sơ cấp so với mức cơ sở thấp của giai đoạn 2023–2024, dựa trên kỳ vọng về (1) nhu cầu ở thực vững chắc, (2) dòng tiền đầu tư trở lại, (3) tăng trưởng nguồn cung sơ cấp mới được hỗ trợ bởi các thủ tục pháp lý thuận lợi hơn, cùng với (4) niềm tin của người mua nhà tiếp tục được củng cố, nhờ được hỗ trợ bởi: Triển vọng lãi suất cho vay mua nhà ổn định và tiến độ triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy nhanh.
Dự báo này dựa trên tổng hợp và ước tính cho 40 dự án tại 13 tỉnh thành, có khả năng cao sẽ mở bán trong năm 2025. Đánh giá của các chuyên gia dựa trên các quan sát thực tế — cụ thể, có 24 dự án đã mở bán và đang trong giai đoạn phát triển các giai đoạn tiếp theo hoặc là còn các sản phẩm tồn chưa bán, trong khi có 16 dự án mới đang trong giai đoạn chuẩn bị tích cực để bắt đầu mở bán, với tiến độ xây dựng rõ ràng.
Bên cạnh đó, các yếu tố then chốt với bất động sản như tăng cường phát triển hạ tầng giúp thúc đẩy phát triển BĐS. Chính phủ đã thể hiện cam kết mạnh mẽ đối với đầu tư công, đặc biệt là trong việc phát triển cơ sở hạ tầng, xem đây là động lực then chốt để đạt được mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2025. Điều này được thể hiện qua việc nâng mục tiêu giải ngân lên 100% ngân sách đầu tư công năm 2025 (tăng từ mức 95%) và chỉ đạo NHNN lên kế hoạch triển khai gói tín dụng 500 nghìn tỷ đồng cho doanh nghiệp đầu tư hạ tầng, công nghệ số. Ngành BĐS dự kiến sẽ được hưởng lợi đáng kể từ động lực này, do việc phát triển hạ tầng được đẩy nhanh sẽ tăng cường kết nối vùng và hỗ trợ nhu cầu nhà cửa tại các khu vực vệ tinh, có mức giá phải chăng hơn.
Khu vực miền Nam đang ghi nhận đà gia tăng của việc phát triển hạ tầng, nhờ định hướng rõ ràng từ Chính phủ trong việc đẩy nhanh tiến độ của các dự án trọng điểm như Đường Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, sân bay quốc tế Long Thành và các tuyến metro mới. Câu chuyện phát triển hạ tầng này được kỳ vọng sẽ hỗ trợ các đợt mở bán dự án trong giai đoạn 2025–2026 của tất cả các chủ đầu tư được theo dõi bao gồm NLG, KDH, HDC và DXG — những công ty đã xây dựng vị thế tại phía Nam — và VHM — chủ đầu tư đang quay trở lại khu vực phía Nam với loạt dự án tại Cần Giờ, Củ Chi (TP.HCM) và Long An, kể từ dự án mở bán cuối cùng tại TP.HCM là Grand Park vào năm 2018.
Ngoài ra, VIC gần đây đã đề xuất thực hiện các dự án hạ tầng như tuyến metro Cần Giờ hoặc tuyến đường sắt cao tốc Hà Nội – Quảng Ninh, những dự án này có thể mang lại lợi ích cho các dự án Cần Giờ (2.870 ha; tên thương mại: Green Paradise; lễ khởi công diễn ra vào ngày 19/04/2025) và Hạ Long Xanh (5.490 ha; tên thương mại: Apollo City) của VIC/VHM.
Đặc biệt, Vietcap cho rằng theo Nghị quyết 60-NQ/TW ban hành ngày 12/04, Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã thống nhất với đề xuất sáp nhập các tỉnh và đã nêu rõ danh sách các địa phương dự kiến được sáp nhập; khi quá trình sáp nhập suôn sẻ có thể sẽ tạo ra một hệ thống hành chính tinh gọn hơn, mang lại lợi ích dài hạn và có thể hỗ trợ tâm lý nhà đầu tư cũng như người mua nhà đối với các đợt mở bán dự án mới trong giai đoạn 2025–2026 tại các tỉnh sáp nhập.
Tuy nhiên, trong ngắn hạn có thể sẽ xuất hiện một số biến động liên quan đến việc tái cấu trúc sau sáp nhập và tình trạng đầu cơ giá gây ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Các khu vực có mật độ dân số cao (trên 1.500 người/km²), gần các thành phố lớn và đang triển khai hoặc có kế hoạch phát triển hạ tầng — chẳng hạn như Bình Dương (TP. Mới Bình Dương, Thuận An, Dĩ An) và Bà Rịa - Vũng Tàu — có thể sẽ ghi nhận tâm lý tích cực sớm nhất, mặc dù mức độ tác động sẽ còn phụ thuộc vào kế hoạch/tiến độ thực hiện cơ sở hạ tầng và các dự án BĐS sắp mở bán trong thời gian tới.
Đi cùng xu hướng từ hiệu ứng sáp nhập, là việc gia tăng sức hút vùng và nhu cầu BĐS từ củng cố vai trò của tỉnh trung tâm (ví dụ: TP.HCM) trở thành động lực kinh tế chính cho vùng kinh tế lớn hơn; qua đó, gia tăng nhu cầu BĐS tại các khu vực có kết nối hạ tầng tốt.
“Kỳ vọng về việc sáp nhập có thể thúc đẩy hoạt động đầu cơ đất, tiềm ẩn nguy cơ đẩy giá đất tăng cao — đặc biệt khi kết hợp với tác động của Luật Đất đai sửa đổi. Ở chiều tích cực, các dự án nhà ở sắp mở bán của các chủ đầu tư niêm yết như BCM, IJC, HDC, VHM, KBC, NLG, DXG, KDH có thể sẽ hưởng lợi từ việc tâm lý nhà đầu tư được cải thiện", Vietcap nhìn nhận.
Trong các kế hoạch kinh doanh 2025 của các chủ đầu tư lớn trên thị trường theo kỳ ĐHĐCĐ vừa diễn ra, ghi nhận những chỉ tiêu cao kỳ vọng từ dự án mở bán.
Dẫn đầu Bất động sản và đa ngành, cổ đông VIC đã thông qua kế hoạch năm 2025 của ban lãnh đạo với doanh thu thuần đạt 300 nghìn tỷ đồng (+59% YoY) và LNST đạt 10 nghìn tỷ đồng (+90% YoY). Đóng góp từ lĩnh vực nhà ở, Vinhomes (VHM) được dự báo VCBS dự báo có thể đạt 72.100 tỷ đồng doanh thu và 35.700 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong cả năm 2025 – dù giảm nhẹ doanh thu nhưng lợi nhuận vẫn tăng 16% so với 2024. Động lực đến từ việc mở bán nhiều dự án mới như Vinhomes Đan Phượng, Vinhomes Dương Kinh, đồng thời khởi động loạt đại đô thị quy mô trên 1.000ha, trong đó có Vinhomes Cần Giờ - đại dự án siêu đô thị lớn nhất cả nước, như nêu trên.
Gần nhất, dự án khu đô thị Vinhomes tại Hải Phòng (khoảng 240ha, tổng đầu tư gần 1 tỷ USD) cũng đã chính thức được TP. Hải Phòng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại... Theo định hướng, Ban lãnh đạo VIC khẳng định sẽ tiếp tục giữ vững vị thế dẫn đầu thị trường bất động sản với chiến lược mở bán và phát triển các khu đô thị quy mô lớn, nằm tại những vị trí chiến lược với hạ tầng giao thông đồng bộ. Các khu đô thị mới sẽ tích hợp toàn diện tiện ích từ hệ sinh thái Vingroup, sở hữu các công trình biểu tượng và hướng đến không gian sống đẳng cấp, thân thiện với môi trường theo mô hình “đô thị xanh - thông minh”, đáp ứng đầy đủ tiêu chí ESG.
Ở KDH, cổ đông đã thông qua kế hoạch LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025 đạt 1 nghìn tỷ đồng (+23% YoY). Ban lãnh đạo cho biết dự án liên doanh với Keppel (TP Thủ Đức, TP.HCM; KDH nắm 51% cổ phần) dự kiến sẽ mở bán trong quý 3/2025 và bắt đầu bàn giao ngay trong năm, do khu thấp tầng đã hoàn thiện phần lớn xây dựng. Trong khi đó, dự án The Privia (Bình Tân, TP.HCM, bao gồm khoảng 1.040 căn cao tầng; đã bán hết 100% và bàn giao khoảng 60% tính đến cuối năm 2024) được kỳ vọng sẽ được bàn giao toàn bộ trong năm 2025. Ngoài ra, KDH cũng sẵn sàng nhiều dự án cho trung hạn...
Trong các giai đoạn biến động trước đây — chẳng hạn như dịch COVID-19 và các đợt trầm lắng của thị trường BĐS — Chính phủ Việt Nam và NHNN đã triển khai cả biện pháp tiền tệ và tài khóa nhằm ổn định nền kinh tế, bao gồm cả các hoạt động liên quan đến BĐS.
Các chính sách được thực thi nhằm hỗ trợ thị trường BĐS bao gồm: các gói tín dụng cho nhà ở xã hội, giảm thuế GTGT, hạ lãi suất, tái cơ cấu nợ vay, cũng như gia hạn thời gian nộp thuế và tiền thuê đất; trong đó theo Vietcap, chính sách hạ nhiệt lãi suất và tái cơ cấu nợ vay mang lại tác động tích cực rõ nét hơn đối với ngành BĐS.
Rủi ro chính được lưu ý là: (1) Tỷ giá USD/VND tăng mạnh hoặc duy trì ở mức cao lâu hơn dự kiến, điều này có thể khiến NHNNchuyển trọng tâm từ chính sách nới lỏng tiền tệ sang ổn định tỷ giá — và có thể dẫn đến mức lãi suất tăng cao hơn kỳ vọng, bao gồm cả lãi suất vay mua nhà; và (2) bất ổn kinh tế vĩ mô kéo dài và/hoặc tăng trưởng chậm lại trong thời gian dài, điều này có thể khiến người mua nhà trì hoãn quyết định mua nhà lâu hơn so với dự kiến.
Trong kịch bản kém khả quan với việc thị trường BĐS phục hồi chậm hơn kỳ vọng do những bất ổn liên quan đến chính sách thuế quan của Mỹ, theo Viecap, vẫn kỳ vọng lượng giao dịch sơ cấp năm 2025 sẽ tăng trưởng YoY so với năm 2024. Triển vọng này được củng cố bởi kỳ vọng cho các động lực chính, bao gồm nhu cầu ở thực ổn định, nguồn cung mới gia tăng, triển vọng lãi suất vay mua nhà ổn định và việc đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án hạ tầng lớn. Tổng hòa các yếu tố này sẽ giúp bù đắp phần lớn tâm lý thận trọng có thể có ở cả người mua nhà và chủ đầu tư.
Trên thị trường hiện nay, hàng loạt tổ chức tín dụng đã và đang tăng tốc triển khai cho vay các chương trình cho vay mua nhà ở với lãi suất hấp dẫn. BIDV thiết kế gói tín dụng có quy mô lên đến 40.000 tỷ đồng dành riêng cho giới trẻ có nhu cầu mua nhà. Thực hiện đến 31/12, ngân hàng áp dụng lãi suất cố định 5,5% một năm trong vòng 3 năm liền. Agribank cũng triển khai chương trình cho vay ưu đãi mua nhà, áp dụng cho khách hàng đến 35 tuổi, với lãi suất cố định 5,5%/năm trong 03 năm đầu. HDBank có gói vay quy mô vốn 30.000 tỷ đồng, lãi suất từ 4,5% một năm, thời hạn vay lên tới 50 năm. MB tiếp tục mở rộng Chương trình MB Dream Home – gói vay dành riêng cho khách hàng trẻ có nhu cầu mua nhà. VIB có gói 45.000 tỷ đồng cho vay mua căn hộ/nhà phố với lãi suất 5,9%/năm - 6,9%/năm - 7,9%/năm tùy kỳ hạn, khách hàng vay 1 tỷ đồng chỉ phải trả gốc 1 triệu đồng/tháng. Tiên Phong Bank ra gói vay với mức lãi suất ưu đãi trong 3 tháng đầu tiên cho khách vay mua nhà chỉ có 3,6%/năm, thời gian vay tối đa lên tới 35 năm. SHB triển khai gói vay vốn 16.000 tỷ phục vụ nhu cầu mua nhà với lãi suất ưu đãi chỉ từ 3,99%. "Ngôi nhà đầu tiên" cho người trẻ của ACB cũng cạnh tranh lãi suất vay ưu đãi chỉ từ 5,5%/năm...
