Mặt bằng lãi suất tăng nhanh đang tạo sức ép lớn lên thị trường bất động sản.
Việc lãi suất đi lên đang đẩy thị trường bất động sản vào một giai đoạn khó khăn hiếm thấy. Không chỉ người mua nhà, mà cả doanh nghiệp trong ngành đều phải đối mặt với chi phí vốn tăng cao, dòng tiền bị siết chặt và rủi ro tài chính hiện hữu rõ ràng hơn. Trong bối cảnh đó, thị trường buộc phải bước vào một chu kỳ điều chỉnh và sàng lọc khắc nghiệt.
Chỉ trong thời gian ngắn, các gói vay mua nhà ưu đãi 5–6%/năm từng được xem là “phao cứu sinh” cho người mua đã dần biến mất. Thay vào đó là mặt bằng lãi suất phổ biến 8–10%/năm trong giai đoạn cố định ban đầu, sau đó thả nổi lên 12–14%/năm, thậm chí cao hơn khi cộng thêm biên độ. Chi phí vay vốn vì thế tăng nhanh và trở nên khó dự báo.
Việc nhóm ngân hàng Big4 điều chỉnh lãi suất đã tạo hiệu ứng lan tỏa trên toàn thị trường, buộc các ngân hàng thương mại cổ phần phải tăng theo để giữ cân đối. Trong bối cảnh đó, người mua nhà để ở – vốn đã chịu áp lực lớn từ mức giá bất động sản neo cao nay phải đối diện thêm một “rào cản” mới mang tên chi phí vốn. Giấc mơ an cư vì thế trở nên nặng nề hơn, không chỉ ở thời điểm ký hợp đồng mà còn kéo dài suốt vòng đời khoản vay.
Áp lực từ lãi suất tăng không chỉ tác động đến cầu mua nhà, mà còn lan rộng sang phía doanh nghiệp. Với các chủ đầu tư bất động sản, sức ép thậm chí còn lớn hơn khi Ngân hàng Nhà nước tiếp tục kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng, ưu tiên dòng vốn cho sản xuất – kinh doanh. Bất động sản vì thế bị xếp vào nhóm lĩnh vực nhạy cảm, với điều kiện vay vốn khắt khe hơn và lãi suất cao hơn.
Chi phí vay để phát triển dự án tăng mạnh khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào thế bị động. Trong bối cảnh đó, lãi suất tăng không chỉ làm suy giảm sức mua, mà còn trực tiếp bóp nghẹt nguồn cung tiềm năng. Trước áp lực tài chính, không ít doanh nghiệp buộc phải giãn tiến độ triển khai dự án, đàm phán lại hợp đồng, thậm chí bán bớt quỹ đất để duy trì dòng tiền và tránh rủi ro đổ vỡ.
Đáng chú ý, thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa hồi phục rõ nét, trong khi lượng trái phiếu đáo hạn còn lớn. Khi cả kênh trái phiếu lẫn tín dụng ngân hàng đều gặp khó, áp lực tài chính với doanh nghiệp bất động sản không còn là câu chuyện ngắn hạn. Với nhiều chủ đầu tư, đây đã trở thành bài toán sinh tồn, nơi mỗi quyết định về vốn đều mang tính sống còn.
Ở góc độ doanh nghiệp, mặt bằng lãi suất cao đang buộc các chủ đầu tư phải nhìn lại toàn bộ chiến lược phát triển. Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM cho rằng, lãi suất tăng không chỉ khiến người mua thận trọng hơn mà còn tác động trực tiếp đến cách doanh nghiệp triển khai dự án và quản trị dòng tiền.
Trong bối cảnh chi phí vốn leo thang, doanh nghiệp không còn nhiều dư địa để mở rộng đầu tư bằng đòn bẩy tài chính như trước. Mọi quyết định triển khai dự án đều phải dựa trên khả năng tiêu thụ thực tế, dòng tiền thu về và mức độ chịu đựng rủi ro trong trung – dài hạn. Khó khăn lớn nhất hiện nay, theo doanh nghiệp này, không nằm ở một thời điểm cụ thể mà ở tính thiếu ổn định của mặt bằng lãi suất, khiến việc lập kế hoạch tài chính trở nên thận trọng hơn bao giờ hết.
Điều này buộc các chủ đầu tư phải ưu tiên những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, quy mô vừa phải và phục vụ nhu cầu ở thực, thay vì chạy theo tăng trưởng nóng. Giai đoạn hiện nay, doanh nghiệp phải đặt yếu tố an toàn tài chính lên hàng đầu, kể cả khi phải chấp nhận tăng trưởng chậm lại.
Theo các chuyên gia, giai đoạn sắp tới sẽ là “điểm rơi rủi ro” đối với những khách hàng chuẩn bị bước qua thời kỳ ưu đãi lãi suất. Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam nhận định nhóm người vay này sẽ chịu áp lực lớn nếu lãi suất mới tăng vượt ngưỡng chịu đựng tài chính.
Với nhà đầu tư, mức độ rủi ro còn cao hơn khi dự án chậm bàn giao, dòng tiền cho thuê không đủ bù chi phí lãi vay, trong khi nghĩa vụ trả nợ vẫn đều đặn hàng tháng. Chi phí vốn leo thang cũng có thể buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán để bù đắp, kéo theo hệ quả là thanh khoản suy giảm.
Khi giá khó giảm, giao dịch chậm lại, thị trường dễ rơi vào vòng xoáy tiêu cực: người mua chần chừ, doanh nghiệp thiếu dòng tiền, dự án tiếp tục giãn tiến độ. Giới phân tích cho rằng lãi suất tăng đang tạo ra tác động kép, vừa làm giảm khả năng tiếp cận vốn của người mua, vừa gia tăng gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp.
Trong bức tranh nhiều gam màu xám, không phải doanh nghiệp nào cũng chọn cách co cụm phòng thủ. Một số chủ đầu tư đang chủ động tìm hướng thích ứng, tập trung vào các giải pháp thực chất hơn cho khách hàng như kéo giãn tiến độ thanh toán, giảm áp lực tài chính ban đầu và phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng việc mặt bằng lãi suất tăng đang bộc lộ rõ những điểm yếu mang tính cấu trúc của thị trường bất động sản. Theo ông Đính, trong nhiều năm qua, không ít doanh nghiệp và nhà đầu tư đã quen với môi trường lãi suất thấp, phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính, trong khi năng lực dòng tiền và khả năng hấp thụ thực của thị trường chưa theo kịp đà tăng giá.
Ông Đính cho biết, khi chi phí vốn tăng lên, những mô hình phát triển dựa quá nhiều vào vay nợ sẽ nhanh chóng gặp khó, buộc phải tái cấu trúc hoặc rút lui. Ngược lại, các doanh nghiệp tập trung vào phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý đầy đủ và quản trị dòng tiền tốt sẽ có nhiều cơ hội trụ vững hơn trong giai đoạn này.
Theo Chủ tịch VARS, lãi suất cao trong ngắn hạn chắc chắn sẽ gây áp lực lên cả cung và cầu của thị trường, nhưng về dài hạn lại đóng vai trò như một “bộ lọc”, giúp bất động sản quay về giá trị thực, giảm tình trạng đầu cơ và tăng trưởng nóng. Vị chuyên gia cũng khuyến nghị người mua nhà cần thận trọng hơn với quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính, trong khi doanh nghiệp phải đặt yếu tố an toàn tài chính và tiến độ dự án lên hàng đầu, thay vì chạy theo quy mô hay kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn.
