Áp lực dòng tiền của người vay ngày càng rõ nét khi mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà liên tục được điều chỉnh tăng.
Trong thông báo mới nhất gửi tới khách hàng, một chi nhánh của Vietcombank cho biết lãi suất vay mua căn hộ, nhà phố đã có giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán, cũng như tái tài trợ khoản vay tại khu vực TPHCM, thấp nhất từ 9,6%/năm.
Cụ thể, lãi suất vay cố định 6 tháng ở mức 9,6%/năm và tăng dần theo từng kỳ hạn. Trường hợp khách hàng lựa chọn cố định lãi suất trong 24 tháng đầu, mức lãi suất có thể lên tới 13,9%/năm.
Tại BIDV, biểu lãi suất cho vay bất động sản áp dụng gần đây cũng cho thấy xu hướng tương tự. Lãi suất cho vay nhu cầu nhà ở tối thiểu 9,7%/năm trong 6 tháng đầu; 10,1%/năm trong 12 tháng đầu và lên tới 13,5%/năm nếu cố định trong 18 tháng đầu.
Trong khi đó, ACB đang áp dụng mức lãi suất thấp hơn mặt bằng chung. Lãi suất vay mua nhà ở được ưu đãi 8,3%/năm trong 12 tháng đầu và 8,8%/năm trong 24 tháng đầu. Nếu khách vay mua nhà tại các dự án liên kết với ngân hàng, lãi suất có thể được giảm thêm 0,5 điểm phần trăm. Theo đại diện ACB, ngân hàng vẫn ưu tiên khách hàng cá nhân, đặc biệt là người vay mua nhà để ở, song việc duy trì mức lãi suất thấp cũng chịu áp lực từ chi phí vốn.
Không chỉ các khoản vay mới, nhiều khoản vay cũ cũng bắt đầu điều chỉnh tăng. Anh Ngọc Hùng (Hà Nội) cho biết khoản vay mua căn hộ chung cư của anh tại Techcombank cũng vừa tăng từ 9,5% lên 10,5%/năm sau khoảng một năm giữ nguyên, khiến kế hoạch tài chính gia đình bị đảo lộn.
Điều này cũng đang tác động lớn đến thị trường bất động sản. Theo đó, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, khi thời gian ưu đãi lãi suất và ân hạn nợ gốc kết thúc, chi phí vay thực tế tăng mạnh, vượt xa mức tính toán ban đầu. Trong bối cảnh thanh khoản thị trường chậm lại cục bộ, việc rao bán tài sản để cơ cấu dòng tiền đang diễn ra mạnh mẽ hơn.
Theo bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, trước đây, trong giai đoạn lãi suất thấp và lợi suất cho thuê tương đối hấp dẫn, chiến lược “house hacking” – mua nhà kết hợp cho thuê để bù đắp chi phí vay, từng được xem là giải pháp hiệu quả, nhất là với người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, bước sang năm 2026, khi giá nhà tăng cao, lãi suất thế chấp đi lên và điều kiện vay vốn ngày càng khắt khe, chiến lược này dần mất hiệu quả.
Rủi ro càng gia tăng trong trường hợp dự án chậm tiến độ bàn giao. Khi chưa thể khai thác cho thuê, nhà đầu tư phải gánh đồng thời chi phí lãi vay tăng cao và thiếu hụt dòng tiền, đẩy trạng thái tài chính vào thế bị động và buộc phải bán ra trong điều kiện bất lợi.
Theo bà Phạm Thị Miền, diễn biến này khiến nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn, chuyển trọng tâm sang các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ rõ ràng, khả năng khai thác thực và mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Việc lãi suất tăng có tác dụng nhất định trong việc hạn chế đầu cơ bất động sản. Tuy nhiên, theo bà Phạm Thị Miền, nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài sẽ làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đồng thời gây khó cho doanh nghiệp trong triển khai dự án, khiến nguồn cung tiếp tục bị co hẹp.
.jpg)
Ở chiều ngược lại, việc duy trì lãi suất thấp kéo dài cũng tiềm ẩn nguy cơ kích hoạt làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng nhanh. Do đó, vấn đề cốt lõi không nằm ở “nới hay siết”, mà là điều tiết tín dụng linh hoạt, có chọn lọc, bảo đảm dòng vốn đi đúng mục tiêu.
Theo đó, chính sách tín dụng cần được phân hóa rõ hơn, ưu tiên dòng vốn cho nhà ở giá phù hợp, người mua nhà lần đầu và nhu cầu ở thực, trong khi kiểm soát chặt hoạt động đầu cơ, sử dụng đòn bẩy cao. Thực tế, một số ngân hàng đã dừng các gói vay ưu đãi dành cho người trẻ hoặc người dưới 35 tuổi, trong khi một số ngân hàng khác vẫn duy trì nhưng điều chỉnh tăng lãi suất.
Về dài hạn, giải pháp căn cơ cho thị trường nhà ở vẫn là mở rộng nguồn cung thông qua phát triển hạ tầng, mở rộng không gian đô thị, thúc đẩy nhà ở xã hội và đa dạng hóa các kênh dẫn vốn trung và dài hạn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, qua đó giúp thị trường vận hành ổn định và bền vững hơn.
