Gửi bình luận
Theo chuyên gia, Việt Nam cần một cuộc cải cách thể chế mạnh mẽ để cân bằng cung – cầu và đưa giấc mơ an cư trở lại trong tầm tay người dân.
Thực tế cho thấy, trong khi tốc độ đô thị hóa, thu nhập và nhu cầu nhà ở tăng nhanh, thì giá bất động sản lại leo thang không ngừng, đẩy hàng triệu người ra xa giấc mơ an cư. Theo khảo sát do Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) thực hiện tháng 9/2025, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã đạt mức trung bình 92,9 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại TP Hồ Chí Minh, con số này còn cao hơn, lên tới 135,3 triệu đồng/m2. Mức giá này chênh lệch rất lớn so với thu nhập bình quân của người lao động Việt Nam hiện nay, vốn chỉ dao động từ 8 - 10 triệu đồng/tháng.
Lý giải về nguyên nhân giá nhà ở tăng cao, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ đã chỉ ra 6 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này.
Thứ nhất, vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm thời gian qua khiến nguồn cung khan hiếm, dù tình hình đã có cải thiện.
Thứ hai, chi phí đầu vào tăng cao, bao gồm tiền thuê đất, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, vật liệu và đầu tư xây dựng.
Thứ ba, cung – cầu mất cân đối do số dự án được cấp phép mới chưa nhiều. Doanh nghiệp chủ yếu đầu tư phân khúc cao cấp, kéo mặt bằng giá chung tăng mạnh; trong khi phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền vẫn thiếu hụt trầm trọng.
Thứ tư, tình trạng “thổi giá”, “làm giá”, “té nước theo mưa” vẫn diễn ra, đặc biệt qua các vụ đấu giá đất hoặc việc mua bán nhà ở xã hội trục lợi, khiến giá bất động sản bị đẩy cao ảo.
Thứ năm, đầu cơ ngắn hạn vẫn phổ biến. Khảo sát của Batdongsan.com.vn năm 2024 cho thấy 86% người mua bất động sản chỉ nắm giữ dưới 1 năm, phản ánh tâm lý đầu tư lướt sóng thay vì nhu cầu thực.
Thứ sáu, chính sách thuế chưa hợp lý. Việt Nam chưa áp thuế tài sản bất động sản, trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê vẫn thấp, chưa đủ sức điều tiết thị trường. Ngoài ra, còn nhiều yếu tố khác như vướng mắc trong tính tiền sử dụng đất, M&A dự án, đấu giá đất và phát triển nhà ở xã hội.
Theo TS Cấn Văn Lực, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, cần có bước đi đồng bộ và kiên quyết. Ông kiến nghị Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng và bất động sản; sớm ban hành Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc khi triển khai Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở 2023. Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn thi hành cụ thể, kịp thời để tránh “đứt gãy” trong quá trình thực hiện.
“Phải có các biện pháp cụ thể, khả thi trong ổn định và giảm mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở; đồng thời kiểm soát tín dụng phù hợp và kiên quyết chống lãng phí trong đất đai, tài sản công và đầu tư công”, TS Lực nhấn mạnh.
Ông cũng đề xuất tận dụng quỹ trụ sở, tài sản công dư thừa để phát triển nhà ở xã hội, đồng thời đẩy nhanh xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và bất động sản, thúc đẩy chuyển đổi số nhằm minh bạch hóa thông tin thị trường.
Nhìn nhận một cách thẳng thắn, TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho rằng, giá bất động sản tăng theo tốc độ GDP, lạm phát và đô thị hóa là quy luật tất yếu, không thể yêu cầu giá nhà “đứng yên” trong một nền kinh tế tăng trưởng nhanh. Tuy nhiên, khi giá tăng quá mạnh, Nhà nước cần có chính sách can thiệp để hạ nhiệt, trong đó phát triển nhà ở xã hội là giải pháp trọng tâm nhưng hiện triển khai quá chậm.
Ông chỉ ra nguyên nhân gốc rễ của giá nhà cao nằm ở tắc nghẽn nguồn cung, do quy trình phê duyệt và giao đất sạch chậm, trong khi nhiều “đại gia” sở hữu ngân hàng và quỹ đất lớn nhưng không triển khai dự án. TS Nghĩa nhấn mạnh cần nhìn thẳng vào cơ chế quản lý trong nước, thay vì sao chép kinh nghiệm quốc tế.
Ông cũng dẫn kinh nghiệm Trung Quốc, cho thấy siết tín dụng hay đánh thuế không thể hạ giá nhà, bởi bản chất vấn đề là chênh lệch giàu nghèo và chỉ Chính phủ mới có thể giải quyết thông qua các chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp.
Về quy mô, ông cho biết thị trường bất động sản là ngành kinh tế thực, chiếm khoảng 12% GDP Việt Nam, với giá trị vốn hóa ước đạt 1.300–1.400 tỷ USD (gấp ba lần GDP). Việc xem bất động sản là “kinh tế không thực” là sai lầm, dẫn đến nhiều chính sách méo mó.
“Muốn thị trường phát triển lành mạnh, phải tháo gỡ tận gốc các rào cản về đất đai, quy hoạch và quản trị, thay vì chỉ dựa vào các biện pháp tín dụng hay thuế”, TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.
Các chuyên gia đều đồng tình rằng, bài toán giá nhà không thể được giải quyết bằng các biện pháp ngắn hạn. Chỉ khi thể chế minh bạch, quy hoạch hợp lý, thị trường cân bằng cung – cầu và chính sách hỗ trợ đúng đối tượng, giấc mơ an cư mới có thể trở lại trong tầm tay người dân. Việt Nam cần một cuộc cải cách thể chế mạnh mẽ, toàn diện và thực chất để khơi thông nguồn lực đất đai, điều tiết thị trường và hiện thực hóa giấc mơ an cư cho hàng triệu người dân.
