Luật Đất đai (sửa đổi) – Cân bằng nhiều lợi ích

>> Bỏ khung giá đất - Bước tiến quan trọng trong Luật Đất đai (sửa đổi)

Trong những năm gần đây, bất động sản trải qua một chu kỳ tăng giá mạnh ở nhiều phân khúc, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của phần đông người dân ngày càng khó khăn. Nút thắt lớn nhất được chỉ ra là nguồn cung ít ỏi do vướng mắc pháp lý, chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp. Việc Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua đem đến kỳ vọng sẽ là “liều thuốc” giúp khơi thông nguồn cung, thúc đẩy thị trường phục hồi nhanh chóng sau quãng thời gian trầm lắng.

Thực tế cho thấy, từ khi Luật này được thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 Quốc hội khóa XV, các nhà đầu tư đều mong đợi và muốn nắm rõ định hướng điều tiết thị trường khi có khung pháp lý mới từ Chính phủ và cơ quan quản lý Nhà nước.

Nhìn nhận về Luật Đất đai (sửa đổi), ông Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đánh giá, chưa có luật nào khó và phức tạp như Luật Đất đai. Cũng không có luật nào có Nghị quyết riêng của Ban chấp hành trung ương về định hướng sửa đổi cả… Luật cũng cân bằng nhiều lợi ích khác nhau; liên quan đến rất nhiều văn bản pháp luật. Quy trình xây dựng kỹ lưỡng, thận trọng, trải qua 4 kỳ họp Quốc hội, 8 kỳ họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Theo ông Tuấn, đối với đất đai, thủ tục là rất quan trọng. Bởi, một dự án có sử dụng đất, ở đô thị 2-3 năm là rất nhanh, trong khi thời gian là vàng bạc. Với nhiều doanh nghiệp bất động sản vốn cũng quan trọng, nhưng làm sao thủ tục hành chính minh bạch, rõ ràng hơn cũng quan trọng không kém… Luật Đất đai mới được thông qua tháo gỡ được những vấn đề này.

Tuy nhiên, mình Luật Đất đai sẽ không thể làm được, bởi nhanh hay chậm còn phụ thuộc vào các văn bản hướng dẫn. Thế nhưng, nhìn chung các điểm lớn của luật đã phần nào tháo gỡ được sự chồng chéo trong các văn bản pháp luật.

Cụ thể, quá trình soạn thảo có rà soát với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, hiệu lực cùng nhau. Chương 16 của Luật cũng sửa đổi, bổ sung một số điều của 8 Luật có các quy định liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai, bãi bỏ 1 Nghị quyết của Quốc hội có liên quan đến Luật Đất đai.

Đặc biệt, đã thống nhất về khái niệm. Ví dụ, khoản 46 Điều 3 Luật đất đai (sửa đổi) xác định chủ thể sử dụng đất là: “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” theo quy định của Luật đầu tư 2020, tức doanh nghiệp cho trên 50% vốn điều lệ, đa số thành viên hợp danh là nhà đầu tư nước ngoài.

>> Xây dựng khung giá đất hiệu quả: 5 vấn đề cần giải quyết

“Quy định của Luật Đất đai (sửa đổi) đã phù hợp, đồng bộ với quy định của Luật Đầu tư 2020 về khái niệm tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”, ông Tuấn đánh giá.

Cũng theo ông Tuấn, một trong những điểm đáng chú ý nữa của Luật Đất đai mới là sự phân cấp thẩm quyền. Luật đã bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất, giao thẩm quyền cho các địa phương ban hành bảng giá đất. Mở rộng các trường hợp áp dụng bảng giá đất để đơn giản thủ tục hành chính, tiết kiệm thời gian đối với một số trường hợp phải xác định giá đất.

Đồng thời, phân cấp cho Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.

“Một điểm được nhiều địa phương chờ đợi nữa là bỏ quy định phải trình Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác, mà không thuộc trường hợp thực hiện dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội.

Phân cấp cho HĐND cấp tỉnh quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác đối với các dự án này”, ông Tuấn chia sẻ.

Về vấn đề thu hồi đất, ông Tuấn cho hay, quy định đã rõ ràng hơn. Điều 79 quy định 32 trường hợp thu hồi đất, theo 3 nhóm gồm: Dự án do Quốc hội chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư; dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư; 30 nhóm dự án còn lại thuộc thẩm quyền chấp thuận của các cơ quan theo pháp luật về đầu tư, đầu tư công, đầu tư PPP (HĐND tỉnh, UBND tỉnh...). Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 vẫn quy định “khu đô thị” và “khu dân cư nông thôn” thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất…

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam cũng cho rằng, việc phân cấp quyền hạn cho cấp dưới, quy chế về hành chính trong thủ tục đầu tư, giúp giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp. Ví dụ như thủ tục trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có sự phân cấp quyền hạn cho hội đồng nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện. Ngoài ra đối với kế hoạch và quy hoạch sử dụng đất cũng đơn giản hơn nhiều so trước đây. Bởi việc sử dụng đất lúa, đất rừng phòng hộ trên 10 hecta không phải xin ý kiến Thủ tướng. Đây là những điểm cơ bản rất tiến bộ. Đặc biệt về cơ chế thu hồi đất tại Điều 129 đã quy định rất rõ 30 trường hợp.

Được biết, Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 và sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 gồm 16 Chương và 260 Điều.