Luật Đất đai mới tác động thế nào đến thị trường địa ốc?

>> Không né trách nhiệm trong gỡ khó các dự án giao thông trọng điểm

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) thể hiện rằng những nỗ lực tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ, các bộ ngành đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, thị trường bất động sản đã có sự chuyển biến tích cực theo thời gian.

Giá đất sát thị trường

Mặc dù vẫn còn “khiêm tốn” so với giai đoạn trước đây nhưng thanh khoản trên thị trường đang dần cải thiện với tổng giao dịch qua các quý trong năm 2023 đạt lần lượt 2.700; 3.700; 5.778 và 5.710 sản phẩm.

Có thể thấy, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản thời gian qua bị kéo dài hơn dự kiến bởi những điểm nghẽn về pháp lý và nguồn vốn chưa được tháo gỡ. Trong đó, vướng mắc pháp lý chiếm tới 70% khó khăn của các doanh nghiệp địa ốc. Đây là yếu tố quyết định sự hình thành và phát triển của dự án bất động sản, bởi vậy vấn đề này cần được giải quyết để tạo động lực cho thị trường hồi phục, nhất là những vướng mắc về chính sách đất đai.

>> Giảm hệ số rủi ro cho một số khoản vay bất động sản

Theo đó, Luật Đất đai sửa đổi mới được thông qua đã quy định bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất tại Điều 159.

Nhận định về điểm mới này, theo các chuyên gia, việc bỏ khung giá đất là cần thiết nhằm xóa bỏ cơ chế quản lý đất theo hành chính áp đặt, chuyển sang xây dựng bảng giá đất tiệm cận với giá trị thị trường.

Quy định trên nhằm giúp hạn chế hiện tượng đầu cơ đất đai. Khi giá đất được điều chỉnh gần với thị trường, các khoản thuế bất động sản và phí chuyển nhượng từ đó sẽ tăng lên, làm giảm tính hấp dẫn của việc đầu tư vào lĩnh vực này. Điều này sẽ mang lại cơ hội cho người dân sở hữu nhà, đất để ở, với chi phí hợp lý và tránh được tình trạng bị "thổi giá".

Liên quan đến vấn đề trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, việc bỏ khung giá đất là hợp lý bởi giá đất quy định trong bảng giá đất của Nhà nước luôn thấp hơn giá đất thị trường từ 30 - 50%.

Cụ thể, tại TP.HCM, bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 về cơ bản vẫn giữ nguyên so với giai đoạn 2016 - 2019. Trong đó, mức giá đất tại đô thị cao nhất là 162 triệu đồng/m2 (khu vực Nguyễn Huệ) và 110 triệu đồng/m2 (khu vực Lê Duẩn).

Trong khi đó, vào năm 2014, khi đấu giá 3.000 m2 đất trên đường Lê Duẩn, giá khởi điểm là 180 triệu đồng/m2. Qua 16 vòng đấu giá, đã có đơn vị trả hơn 400 triệu đồng/m2. Đáng chú ý là đây mới chỉ là giá đất đại diện do giao dịch thị trường.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) đã thúc đẩy việc định giá đất sát với mặt bằng giá của thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Đồng thời việc bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo cơ chế thị trường, sẽ đảm bảo quyền lợi đền bù cho các đối tượng sở hữu đất nằm trong diện thu hồi.

Bên cạnh đó, nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện. Một trong những lý do khiến nhiều dự án bị trì hoãn kéo dài là khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng do đền bù không thỏa đáng. Cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn. Tuy nhiên, theo ông Tuấn, phải cần khoảng 8 – 12 tháng để Luật Đất đai thẩm thấu vào thị trường bất động sản.

Tháo gỡ nút thắt, tạo đà giúp thị trường phục hồi

Theo ông Trần Văn Bình - Phó Chủ tịch, kiêm Tổng thư ký VARS cho rằng, Luật Đất đai sửa đổi được kỳ vọng sẽ "cởi trói" về mặt pháp lý, tạo đà cho sự khởi sắc thị trường bất động sản thời gian tới.

Trong lần sửa Luật này, rất nhiều điều khoản được điều chỉnh theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân. Theo đó, những người sở hữu đất đai thuộc diện phải thu hồi, sẽ được hưởng mức giá đền bù sát với giá giao dịch trên thị trường. Điều này nhằm đảm bảo người dân sẽ không bị thiệt. Đây được coi là sự ghi nhận của Nhà nước đối với người dân có đóng góp cho lợi ích chung của địa phương, khu vực và đất nước.

Đồng quan điểm, VARS cho rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua có tính đột phá, sẽ tạo dựng hành lang pháp lý hoàn thiện và đầy đủ hơn để giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang dang dở, thúc đẩy phê duyệt dự án mới, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường, tạo nền tảng cho thị trường địa ốc phục hồi và phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững.

Tương tự, GS.TS. Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân cũng nhận định, Luật Đất đai sửa đổi lần này mở ra nhiều cách tiếp cận đất đai cho các dự án. Qua đó, các doanh nghiệp sẽ có phương thức tiếp cận đất đai một cách thuận lợi hơn. Đồng thời, nguồn cung cũng có thể tăng lên, giải quyết tình trạng khan hiếm nhà ở. Tuy nhiên, nguồn cung này cũng còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như năng lực nhà đầu tư, chính sách về tài chính khác.