Giảm hệ số rủi ro cho một số khoản vay bất động sản

>> Đề xuất giảm lãi suất vay mua nhà ở xã hội

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây đã ban hành Thông tư số 22/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư số 41/2016/TT-NHNN quy định tỷ lệ an toàn vốn của ngân hàng và/hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Các tác động tích cực

Thông tư mới được ban hành quy định hệ số rủi ro tín dụng 160% đối với tài sản là khoản cấp tín dụng chuyên biệt dưới hình thức cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản khu công nghiệp (so với 200% đối với các khoản cho vay kinh doanh bất động sản nói chung theo Thông tư 41/2016).

Đồng thời tạo điều kiện cho người mua nhà được vay tín dụng và được bảo đảm (thế chấp) bằng chính nhà ở xã hội “có sẵn” hoặc nhà ở xã hội “hình thành trong tương lai” đó tại 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định gồm Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV hoặc Ngân hàng chính sách xã hội.

Theo đó, Thông tư 22 được đánh giá là có tác động tích cực đến hoạt động của các ngân hàng có thế mạnh trong cho vay phân khúc nhà ở xã hội, bất động sản khu công nghiệp và cho vay nông nghiệp, nông thôn.

>> Lãi vay mua nhà cần hạ “độ cao”

Tuy nhiên, bên cạnh các quy định tích cực “nổi bật” thì Thông tư số 22/2023/TT-NHNN không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua “nhà ở thương mại chưa được hoàn thành để bàn giao (tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai”) được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó, nên cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại “hình thành trong tương lai” thì phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác hoặc bảo đảm bằng tài sản khác.

Còn những chồng chéo

Hiệp hội nhận thấy, quy định trên là không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan.

Thứ nhất, đây là giao dịch dân sự hợp pháp theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015. Khoản 3 Điều 295 Bộ Luật Dân sự 2015 về thực hiện “biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”, trong đó có “biện pháp bảo đảm” là “thế chấp tài sản”, quy định “3. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai”, nên nhà ở thương mại “hình thành trong tương lai” hoàn toàn có thể dùng làm tài sản bảo đảm.

Thứ hai, khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở 2014 quy định tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam, các quy định này cũng đã được tiếp tục quy định tại Luật Nhà ở 2023.

Do vậy quy định trên cũng không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Nhà ở 2023.

Thứ ba, đây cũng là giao dịch hợp pháp, phù hợp với các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và tại khoản 1 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định “nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh” bao gồm “1. Các loại nhà ở hình thành trong tương lai, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở”.

Như vậy nội dung trên cũng không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Thứ tư, Luật Đầu tư 2020, quy định nhà đầu tư được tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; được tiếp cận, sử dụng các nguồn vốn tín dụng, quỹ hỗ trợ, sử dụng đất đai và tài nguyên khác theo quy định của pháp luật.

Do vậy, nội dung trên cũng không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với quy định của Luật Đầu tư 2020.

Thứ năm, khoản 1 Điều 102 Luật các tổ chức tín dụng 2024 về “xét duyệt cấp tín dụng, kiểm tra sử dụng vốn vay, tài sản cho thuê tài chính” quy định “1. Tổ chức tín dụng phải yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu, dữ liệu chứng minh khả năng tài chính của khách hàng, phương án sử dụng vốn khả thi, phương án đề nghị cấp tín dụng khả thi, mục đích sử dụng vốn hợp pháp trước khi quyết định cấp tín dụng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”, mà việc cá nhân vay vốn tín dụng để mua nhà ở thương mại “hình thành trong tương lai” và thực hiện “biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” bằng việc “thế chấp tài sản” là nhà ở thương mại “hình thành trong tương lai” đó có “mục đích sử dụng vốn hợp pháp”.

Do vậy, nội dung trên không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định của chính Luật các tổ chức tín dụng 2010 và Luật các tổ chức tín dụng 2024.  

Thứ sáu, khoản 1 Điều 1 Thông tư số 22/2023/TT-NHNN) cũng quy định “iv) Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá trị không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài” đã hàm chứa trường hợp “nhà ở hình thành trong tương lai”.

Thứ bảy, hiệp hội nhận thấy, “nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay” quy định tại tiết (i) điểm a khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư số 22/2023/TT-NHNN) là chưa hợp lý vì “nguồn tiền cho thuê nhà” là một căn cứ rất quan trọng để “khách hàng cung cấp tài liệu, dữ liệu chứng minh khả năng tài chính của khách hàng”, chứng minh “dòng tiền”.

Từ các nghiên cứu, đối chiếu các quy phạm pháp luật có liên quan (nêu trên) và tình hình thực tiễn, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN) theo hướng bổ sung quy định cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua “nhà ở thương mại hình thành trong tương lai” được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.