Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi: Cần công khai dự án đang thế chấp

>> HoREA đề xuất bỏ quy định bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, khi thế chấp tài sản sẽ được thể hiện trong giấy chứng nhận. Nhưng thế chấp đối với tài sản hình thành trong tương lai chỉ có chủ đầu tư, ngân hàng nhận thế chấp biết. Sau đó, các bên thực hiện thủ tục đăng ký thông tin thế chấp trên hệ thống trực tuyến của Bộ Tư pháp.

Cũng theo Sở Xây dựng TP.HCM, để đảm bảo thủ tục bán nhà ở hình thành trong tương lai được công khai minh bạch, Sở Xây dựng kiến nghị đưa vào dự thảo quy định yêu cầu chủ đầu tư phải báo cáo, cam kết cụ thể các nội dung thế chấp tài sản bảo đảm. Đồng thời, cung cấp hồ sơ chứng minh nội dung thế chấp tại các ngân hàng.

Diễn giải về lý do phải công bố công khai, Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, Bộ luật Dân sự 2005 và bộ luật Dân sự 2015 đều quy định không cho phép chủ đầu tư bán tài sản khi đang thế chấp, trừ khi bên nhận thế chấp đồng ý. Thế nhưng, có không ít trường hợp, trước khi ký hợp đồng bán nhà với khách hàng, chủ đầu tư đã thế chấp dự án cho ngân hàng hoặc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với quyền sử dụng đất.

Mặc dù, theo khoản 3, Điều 188 luật Đất đai 2013, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai mới có hiệu lực. Từ đó người mua có thể tra cứu thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất trong dự án trước khi ký hợp đồng.

Tuy nhiên, cả luật Kinh doanh bất động sản và luật Nhà ở hiện hành, đều không quy định việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai, phải đăng ký biện pháp bảo đảm, mới có hiệu lực (như thế chấp quyền sử dụng đất).

Như vậy, chủ đầu tư có thể thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai cho ngân hàng, nhưng không công khai thông tin này cho khách hàng mua nhà biết. Do đó, dễ dẫn đến tranh chấp giữa người mua nhà và ngân hàng nhận thế chấp, làm cho việc cấp sổ hồng cho người mua nhà bị ách tắc.

>> Thể chế hóa quyền sở hữu tài sản: Chưa thống nhất khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai"

Nhận định về các quy định Luật kinh doanh Bất động sản cũ và dự thảo mới đây, Luật sư Nguyễn Duy Nguyên – Giám đốc Công ty Luật Hoàng Giao cho rằng, theo khoản 3, Điều 188 luật Đất đai 2013, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai mới có hiệu lực. Từ đó người mua có thể tra cứu thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất trong dự án trước khi ký hợp đồng. Do đó, tại Điều 7 dự thảo luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bổ sung quy định, trách nhiệm của chủ đầu tư phải công khai thông tin về bất động sản trên cổng thông tin của cơ quan quản lý về nhà ở, thị trường bất động sản ở địa phương thì cần phải áp dụng để đồng bộ.

Song song đó, phải công khai cả việc thế chấp nhà ở, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có). Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm cả điều kiện đã được công khai thông tin (khoản 6, Điều 25, dự thảo).

Cũng theo Luật sư Nguyên, với quy định trên, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn có thể che giấu, không công khai thông tin đã thế chấp dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Bởi việc giao kết hợp đồng thế chấp cũng chỉ có bên thế chấp và bên nhận thế chấp biết.

"Để khắc phục các hạn chế nói trên, dự thảo luật Kinh doanh bất động sản cần bổ sung thêm các quy định quan trọng giúp bảo vệ người mua nhà yên tâm hơn như: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cũng phải được đăng ký biện pháp bảo đảm; bổ sung vào Điều 7 của dự thảo luật thêm nơi công khai thông tin về dự án tại cổng ra vào công trình xây dựng và phía trước khu nhà mẫu (nếu có); bổ sung quy định chủ đầu tư phải xây dựng hợp đồng theo mẫu và phải đăng ký mẫu này với cơ quan có thẩm quyền" – Luật sư Nguyên nói.