"Xé rào" cho căn hộ diện tích nhỏ (Kỳ II): Cơ quan quản lý “sửa luật”

Theo quy định trước đây tại Khoản 1, Điều 40 Luật Nhà ở 2005 "nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2". Tuy nhiên, sau khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành quy định này đã được bãi bỏ.

Luật không quy định diện tích tối thiểu

Luật Nhà ở ban hành năm 2014 đã có quy định tại Khoản 2 Điều 24: "Đối với căn hộ chung cư phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng". Đồng thời, tại Khoản 2, Điều 175 cũng quy định giao nhiệm vụ Bộ Xây dựng nghiên cứu ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn về nhà ở. Tuy nhiên các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan hiện hành chưa có quy định cụ thể giới hạn diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư thương mại.

Không khó để nhận ra nhu cầu về căn hộ có diện tích nhỏ dưới 45 m2 là rất lớn bởi nó hướng đến phân khúc của nhu cầu thật khi phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, độc thân, hộ gia đình trẻ có 2 - 3 thành viên tại các đô thị lớn, các khu vực phát triển công nghiệp. Trong khi nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, nhà cho thuê do Nhà nước và doanh nghiệp đầu tư thời gian qua không đáp ứng kịp. Nhiều địa phương, thậm chí doanh nghiệp đã liên tiếp kiến nghị để được phép đầu tư nhà ở thương mại với diện tích 30 - 40 m2 coi đây như giải pháp để cứu thị trường.

  Các nước trên thế giới như Pháp, Hàn Quốc, Thái Lan, Singapore, Malaysia... đều cho phép xây dựng căn hộ chung cư có diện tích nhỏ (Hàn Quốc 14m2; Pháp 15m2). 

Thực ra việc đề xuất quy định tiêu chuẩn diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư là 25m2 được căn cứ trên cơ sở pháp lý, khoa học và thực tiễn: Thứ nhất, theo kết quả điều tra về dân số và nhà ở cho thấy số hộ gia đình tại khu vực đô thị có diện tích nhà ở tối thiểu dưới 5m2 sàn/người tương đối lớn (khoảng 4,8%). Từ đó, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã đề ra mục tiêu đến năm 2015 đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 6m2 sàn/người; đến năm 2020 đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 8m2 sàn/người. Như vậy, việc quy định diện tích căn hộ tối thiểu 25m2 để có thể bố trí chỗ ở cho 1-3 người là hợp lý.

Thứ hai, tiêu chuẩn diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư nhà ở xã hội quy định tại Điều 7 Nghị định 100/2015 của Chính phủ, về phát triển và quản lý nhà ở xã hội là 25m2. Bên cạnh các cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, việc cho phép xây dựng căn hộ thương mại có diện tích tối thiểu 25m2 cũng là một giải pháp quan trọng để góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở giá thấp cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở theo tinh thần Chỉ thị 03/2017 của Thủ tướng Chính phủ, về đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.

Thứ ba, tham khảo kinh nghiệm của các nước trên thế giới như Pháp, Hàn Quốc, Thái Lan, Singapore, Malaysia... đều cho phép xây dựng căn hộ chung cư có diện tích nhỏ (Hàn Quốc 14m2; Pháp 15m2; Thái Lan 15-20m2). Như vậy việc quy định cho phép xây dựng căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m2 là phù hợp với thông lệ quốc tế.

Thứ tư, chất lượng nhà ở được quyết định bởi các yếu tố cơ bản như: chất lượng xây dựng, chất lượng hoàn thiện, hệ thống trang thiết bị, điều kiện hạ tầng, dịch vụ quản lý vận hành… Do đó, việc quy định cho phép xây dựng căn hộ có diện tích vừa và nhỏ (tối thiểu 25m2) không phải là nguyên nhân hình thành các khu nhà ở chất lượng kém.

Cho phép xây dựng một tỷ lệ nhất định

Để đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận người dân, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu để ban hành Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư. Trong đó, sẽ quy định diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư thương mại 25 m2.

Trong thời gian chờ ban hành, đối với căn hộ chung cư thương mại có thể áp dụng tạm thời tiêu chuẩn diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25m2 và đảm bảo thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín. Đồng thời, Bộ Xây dựng cho phép xây dựng một tỷ lệ nhất định (20%-25%) số căn hộ chung cư có diện tích nhỏ từ 25m2 - 45m2 đối với các dự án nhà ở tại khu vực trung tâm. Đối với dự án ngoài khu vực trung tâm có thể áp dụng tỷ lệ căn hộ diện tích nhỏ cao hơn.

Doanh nghiệp có thể áp dụng đa dạng hình thức bán, cho thuê, thuê mua theo cơ chế thị trường. Nhưng phải rút kinh nghiệm từ thực tế một số dự án nhà ở xã hội đầu tư ở vùng ven nhưng không có người ở, khi phát triển loại căn hộ này ở ngoại thành thì hạ tầng kỹ thuật - hạ tầng xã hội phải đi trước một bước.

Điểm căn cơ để giải quyết bài toán nhà ở cho người nghèo mà vẫn đảm bảo bộ mặt đẹp cho đô thị là cần nhanh chóng có cơ chế hạ nhiệt giá đất và hỗ trợ về tài chính, phương thức mua nhà cho người dân, trong đó ngân hàng phải đóng vai trò quan trọng để hình thành một đô thị thương mại. Có như vậy những người dân dù có thu nhập thấp vẫn có quyền "mơ" tới một nơi ở tốt bằng cách thuê và mua trả góp lâu dài.