M&A bất động sản hứa hẹn bùng nổ cuối năm

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường M&A bất động sản bắt đầu ấm dần từ cuối năm 2024 và tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ấn tượng trong nửa đầu năm 2025. Số liệu từ Công ty Nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam cho thấy, chỉ trong 6 tháng đầu năm, tổng giá trị các thương vụ M&A bất động sản tại Việt Nam đạt khoảng 1,8 tỷ USD, tăng gần 30% so với cùng kỳ năm trước. Hoạt động M&A diễn ra mạnh mẽ nhất ở các phân khúc khu công nghiệp, nhà ở và bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng.

Thực tế, ngay trong quý I, Gateway Thủ Thiêm - thành viên của Hướng Việt Holdings gây chú ý khi chi 2.612 tỷ đồng để sở hữu 42% cổ phần Công ty Nam Rạch Chiếc từ Keppel (Singapore), chính thức đặt dấu ấn vào dự án Palm City (Thủ Đức, TP.HCM). Dự án này có quy mô 30ha, sở hữu vị trí đắc địa đầu cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây. Trước đó, Keppel cũng thoái 70% cổ phần tại dự án Saigon Sports City (64ha, Thủ Đức), với giá trị lên tới gần 7.500 tỷ đồng, cho hai đối tác nội là HTV Đại Phước và Vinobly.

Bên cạnh đó, khối ngoại vẫn để lại dấu ấn khi CapitaLand (Singapore) mua lại 25ha tại phân khu Hải Đăng (Vinhomes Ocean Park 3 - Hưng Yên) để phát triển dự án thấp tầng The Fulton với tổng mức đầu tư 800 triệu USD. Đây là thương vụ tiếp nối chuỗi M&A trước đó giữa CapitaLand và Vinhomes tại Hà Nội, gồm Lumi Hanoi và The Senique Hanoi.

Một điểm đáng chú ý trong cuộc đua M&A bất động sản nửa đầu năm 2025 là hoạt động tích cực của các doanh nghiệp trong nước. Nổi bật là Sun Group mua lại lô đất A1-2 rộng 2,5ha tại khu đô thị mới Cầu Giấy (Hà Nội) từ CTX Holdings để phát triển tổ hợp Sun Felia Suites. Tại Hưng Yên, Sunshine Group thâu tóm 55ha đất thuộc khu đô thị sinh thái Văn Giang - tên thương mại Alluvia City - từ Xuân Cầu Holdings. Còn tại Bình Dương, Bcons đã chi 1.200 tỷ đồng để mua lại dự án cao ốc hỗn hợp Aster Garden Towers (1,88ha, TP. Thuận An), sau đó đổi tên thành The New Point.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, thị trường M&A bất động sản đang đứng trước nhiều cơ hội bứt phá, khi ngày càng có nhiều doanh nghiệp mới nổi tham gia cuộc chơi với nền tảng tài chính vững vàng và chiến lược đầu tư rõ ràng. Theo ông Thắng, thời gian tới sẽ chứng kiến những chuyển động sôi động hơn, khi các doanh nghiệp đã bắt đầu đưa hàng loạt dự án ra chào bán. Đây được xem là "điểm nổ" tiềm năng, hứa hẹn kích hoạt làn sóng M&A mạnh mẽ trong 6 tháng cuối năm.

Đồng quan điểm, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Sohovietnam nhìn nhận, thị trường bước vào chu kỳ phục hồi đã tạo điều kiện để giá trị tài sản tăng lên, kích thích thanh khoản và tạo động lực để nhà đầu tư mạnh tay thâu tóm dự án. Việc đầu tư không còn gói gọn tại Hà Nội hay TP HCM, mà lan rộng sang các tỉnh, nơi hạ tầng đang vươn tới.

Mặc dù được hậu thuẫn bởi nhiều yếu tố tích cực, theo ông Cần, thị trường M&A bất động sản hiện vẫn chưa thực sự "bùng nổ" do vấp phải một số lực cản lớn. Trước hết là những vướng mắc pháp lý. Dù đã có nhiều nỗ lực từ Chính phủ và chính quyền địa phương trong việc tháo gỡ, nhưng số lượng dự án còn tồn đọng pháp lý vẫn ở mức đáng kể, làm hạn chế nguồn cung sẵn sàng chuyển nhượng. Bên cạnh đó, vấn đề định giá tiếp tục là rào cản lớn. Nhiều chủ đầu tư vẫn kỳ vọng mức giá quá cao, vượt xa giá trị thực tế và tiềm năng phát triển của dự án, khiến quá trình đàm phán dễ rơi vào bế tắc.

Một yếu tố gây khó khăn khác là sự biến động mạnh của giá đất. Trong bối cảnh chính sách định giá và cơ chế tính tiền sử dụng đất liên tục điều chỉnh, chi phí đất đai trở thành biến số khó lường trong bài toán đầu tư. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư e ngại, bởi nếu không kiểm soát tốt chi phí đầu vào, họ có thể rơi vào thế bị động, thậm chí thua lỗ khi giá thành sản phẩm tiến sát hoặc vượt giá bán trên thị trường.

“Dù vậy, triển vọng thị trường M&A bất động sản trong nửa cuối năm 2025 vẫn rất khả quan. Pháp lý tiếp tục được tháo gỡ, dòng vốn dồi dào, môi trường vĩ mô ổn định là ba yếu tố cốt lõi tạo động lực. Bất động sản nhà ở đô thị vẫn là phân khúc dẫn dắt, nhưng nhiều nhà đầu tư kỳ vọng làn sóng sẽ lan sang các phân khúc khác khi điều kiện thị trường chín muồi”, Chủ tịch Sohovietnam nhấn mạnh.