Dòng vốn ngoại tiếp tục chảy vào Việt Nam nhưng thị trường M&A bất động sản bước vào giai đoạn chọn lọc hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch và khả năng tạo dòng tiền.
Theo báo cáo của JLL Việt Nam, tổng vốn FDI đăng ký trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, vốn giải ngân đạt 11,72 tỷ USD, mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.
Trong bức tranh chung đó, bất động sản tiếp tục là một trong những lĩnh vực thu hút vốn ngoại. Tuy nhiên, thay vì tìm kiếm cơ hội đầu cơ theo chu kỳ tăng giá như trước đây, các quỹ đầu tư đang tập trung nhiều hơn vào những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền ổn định.
Theo JLL Việt Nam, ngành sản xuất, chế biến chế tạo hiện chiếm tới 82,6% tổng vốn FDI đăng ký mới, trong khi bất động sản chiếm khoảng 7,4%. Điều này phản ánh xu hướng thận trọng của các nhà đầu tư trong bối cảnh chi phí vốn toàn cầu vẫn ở mức cao.
Ông Tạ Mỹ Bách - Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam cho biết, chiến lược đầu tư hiện đã chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang đánh giá hiệu quả vận hành thực tế. Các dự án tạo nguồn thu ổn định, có tiềm năng khai thác dài hạn và đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững đang trở thành lựa chọn ưu tiên trong các thương vụ M&A.
Thực tế nửa đầu năm 2026 cho thấy xu hướng này ngày càng rõ nét. Nhiều giao dịch tập trung vào các dự án đã hoàn thiện pháp lý hoặc có khả năng triển khai ngay. Tại phân khúc nhà ở, DIC Corp đã thực hiện chuyển nhượng một số phân khu tại Khu đô thị sinh thái Đại Phước (Đồng Nai), trong khi dự án Eco Smart City tại Thủ Thiêm tiếp tục thu hút thêm đối tác tham gia phát triển.
Trong khi đó, các thương vụ ở lĩnh vực văn phòng, bán lẻ và khách sạn cũng chủ yếu hướng tới những tài sản đang vận hành ổn định. Điều này cho thấy nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến khả năng tạo dòng tiền hơn là kỳ vọng tăng giá trong tương lai.
Ông Neil MacGregor - Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, thị trường hiện chứng kiến sự dịch chuyển từ chiến lược đầu tư ngắn hạn sang đầu tư dài hạn. Nhà đầu tư tập trung vào những dự án có vị trí tốt, nền tảng vận hành vững chắc và khả năng tạo giá trị bền vững.
Tốc độ đô thị hóa nhanh, quy mô dân số lớn cùng nhu cầu phát triển nhà ở, hạ tầng và bất động sản công nghiệp tiếp tục là những yếu tố giúp Việt Nam duy trì sức hút đối với dòng vốn đầu tư quốc tế. Đây cũng là nền tảng để thị trường bất động sản giữ được sức hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư dài hạn.
Bên cạnh các phân khúc truyền thống, dòng vốn M&A đang có xu hướng mở rộng sang bất động sản công nghiệp, logistics và trung tâm dữ liệu (data center). Sự phát triển của kinh tế số, thương mại điện tử và nhu cầu lưu trữ dữ liệu ngày càng lớn đang mở ra dư địa tăng trưởng mới cho các phân khúc này.
Dù dòng vốn vẫn hiện hữu, hoạt động M&A bất động sản chưa thể bùng nổ do nhiều dự án vẫn gặp vướng mắc về pháp lý.
Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, việc tháo gỡ các dự án tồn đọng đang được các cơ quan chức năng đẩy mạnh nhằm khơi thông nguồn cung và tạo điều kiện cho thị trường phục hồi. Việc xử lý các điểm nghẽn pháp lý được kỳ vọng sẽ bổ sung nguồn cung mới cho thị trường, đồng thời mở rộng dư địa cho các hoạt động M&A trong thời gian tới.
Trên thực tế, rào cản lớn nhất hiện nay không phải thiếu vốn mà là sự chênh lệch về kỳ vọng giá giữa các bên tham gia giao dịch. Trong khi nhiều chủ đầu tư vẫn định giá tài sản dựa trên triển vọng phục hồi của thị trường, các quỹ đầu tư nước ngoài lại áp dụng tiêu chuẩn thẩm định chặt chẽ hơn để kiểm soát rủi ro.
Ngoài yếu tố giá, các nội dung liên quan đến quy hoạch, nghĩa vụ tài chính đất đai, thời hạn sử dụng đất và tính minh bạch của hồ sơ pháp lý đang được nhà đầu tư xem xét kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định.
Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, Việt Nam vẫn là một trong những thị trường hấp dẫn đối với dòng vốn đầu tư quốc tế trong khu vực. Tuy nhiên, lợi thế cạnh tranh sẽ thuộc về những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch và năng lực triển khai dự án thực tế. Đây cũng là nhóm doanh nghiệp có khả năng thu hút dòng vốn M&A tốt hơn trong giai đoạn tới.
Trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ phục hồi mới, M&A đang trở thành một trong những kênh quan trọng giúp doanh nghiệp tái cơ cấu nguồn lực, bổ sung vốn và đẩy nhanh tiến độ phát triển dự án. Dù vậy, dòng vốn sẽ không còn chảy theo kỳ vọng tăng giá đơn thuần mà hướng tới những tài sản có giá trị khai thác thực, khả năng tạo dòng tiền ổn định và mức độ hoàn thiện pháp lý cao. Những yếu tố này sẽ quyết định sức hấp dẫn của dự án cũng như vị thế của doanh nghiệp trong cuộc đua M&A bất động sản thời gian tới.
.jpg "Bất động sản TP HCM phục hồi mạnh mẽ, hướng tới giá trị thực")
