Thị trường bất động sản 2026 sôi động trở lại với nhiều thương vụ M&A phản ánh quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ và sự dịch chuyển dòng vốn rõ nét.
Theo báo cáo của Grant Thornton Việt Nam, chỉ trong 2 tháng đầu năm, thị trường đã ghi nhận 27 giao dịch M&A với tổng giá trị ước đạt khoảng 554,9 triệu USD. Trong đó, bất động sản tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt với 5 thương vụ, riêng 3 giao dịch có công bố giá trị đạt khoảng 392,7 triệu USD.
Nhiều thương vụ đáng chú ý đã được triển khai. CTCP Everland An Giang mua lại phân khu 7.1 thuộc dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai) với diện tích khoảng 14,3ha, giá trị hơn 489 tỷ đồng. Cùng dự án này, Công ty Cổ phần TNT Phú Hòa cũng thâu tóm các phân khu 1, 2 và 3 với tổng diện tích khoảng 30,7ha, tổng giá trị hơn 2.465 tỷ đồng.
Không chỉ doanh nghiệp nội, các nhà đầu tư nước ngoài cũng gia tăng hiện diện thông qua loạt thương vụ quy mô lớn. Mitsubishi Corporation đã mua lại toàn bộ cổ phần tại doanh nghiệp sở hữu dự án khu nhà ở cao tầng tại Bình Dương với giá trị thanh toán đợt đầu khoảng 1.901 tỷ đồng. Trong khi đó, SkyWorld Development Berhad đang xúc tiến kế hoạch thâu tóm khu đất gần 1ha tại Lái Thiêu để phát triển dự án căn hộ hơn 1.200 sản phẩm.
Song song với hoạt động mua bán, xu hướng thoái vốn cũng diễn ra sôi động, phản ánh nhu cầu tái cơ cấu danh mục đầu tư của doanh nghiệp. Điển hình, Công ty Cổ phần Địa ốc First Real đã quyết định chuyển nhượng toàn bộ 22,22% vốn tại một doanh nghiệp khách sạn – dịch vụ nhằm thu hồi vốn và cân đối tài chính.
Theo Grant Thornton Việt Nam, nền tảng kinh tế vĩ mô tích cực trong năm 2025 đã tạo lực đẩy quan trọng cho thị trường M&A năm 2026. Các yếu tố như tăng trưởng xuất khẩu ổn định, dòng vốn FDI duy trì cao, hạ tầng được đẩy mạnh và cải cách thể chế đã góp phần cải thiện môi trường đầu tư.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, làn sóng M&A hiện nay phản ánh quá trình “thanh lọc” thị trường. Những doanh nghiệp yếu về tài chính buộc phải chuyển nhượng dự án, trong khi các nhà đầu tư có tiềm lực tận dụng cơ hội mở rộng quỹ đất với chi phí hợp lý hơn.
TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV cũng cho rằng M&A sẽ tiếp tục là kênh dẫn vốn quan trọng trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt. Đồng thời, sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài không chỉ bổ sung nguồn vốn mà còn góp phần nâng cao tiêu chuẩn phát triển dự án.
Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp trong nước chủ động tái cơ cấu, còn nhà đầu tư ngoại tăng cường săn tìm cơ hội. Quá trình này góp phần tái phân bổ nguồn lực, đưa dự án về tay những chủ đầu tư có năng lực tài chính và tầm nhìn dài hạn.
Theo JLL Việt Nam, bất động sản công nghiệp và logistics đang trở thành điểm sáng của dòng vốn M&A nhờ sự phát triển nhanh của thương mại điện tử và nhu cầu hạ tầng chuỗi cung ứng. Trong khi đó, quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển tăng cao khiến việc mua lại dự án sẵn có trở thành lựa chọn tối ưu.
Bên cạnh đó, yêu cầu về công nghệ, tự động hóa và tiêu chuẩn ESG ngày càng cao cũng thúc đẩy xu hướng hợp tác, liên doanh giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Dù vậy, thị trường được dự báo sẽ phục hồi không đồng đều giữa các phân khúc. Những phân khúc phục vụ nhu cầu thực, gắn với nhu cầu ở và sản xuất – kinh doanh sẽ đóng vai trò dẫn dắt nhờ nền tảng cầu ổn định. Các nhà đầu tư chiến lược sẽ tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong thời gian tới, tập trung vào các tài sản có khả năng khai thác dài hạn. Ngược lại, nhà đầu tư tài chính sẽ thận trọng hơn, ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng và dòng tiền ổn định.
Ông Neil MacGregor – Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng xu hướng liên doanh hoặc nắm giữ cổ phần thiểu số sẽ gia tăng, đặc biệt với các nhà đầu tư nước ngoài. Đây được xem là bước đi thận trọng, giúp họ từng bước làm quen thị trường trước khi mở rộng đầu tư.
Dù vẫn tồn tại những rủi ro từ bên ngoài như biến động kinh tế toàn cầu hay xu hướng lãi suất quốc tế, nhưng về tổng thể, thị trường M&A bất động sản được kỳ vọng tiếp tục duy trì đà phục hồi, hướng tới giai đoạn phát triển ổn định và bền vững hơn.
