Nhu cầu thuê tăng mạnh trong khi nguồn cung hạn chế khiến giá mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội và TP.HCM duy trì cao, thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc.
Thị trường bất động sản bán lẻ Việt Nam bước sang năm 2026 tiếp tục duy trì trạng thái “cầu vượt cung”, khi nhu cầu thuê mặt bằng gia tăng mạnh mẽ nhưng nguồn cung mới vẫn chưa theo kịp. Đà phục hồi của tiêu dùng đang trở thành lực đẩy chính, song cũng khiến bài toán khan hiếm mặt bằng ngày càng rõ nét tại các đô thị lớn.
Theo Savills Việt Nam, năm 2025, nền kinh tế ghi nhận mức tăng trưởng GDP 8,02%, thuộc nhóm cao nhất khu vực Đông Nam Á. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đạt gần 7 triệu tỷ đồng, tăng 9,2% so với năm trước. Diễn biến này thúc đẩy các thương hiệu trong và ngoài nước mở rộng hệ thống, kéo theo nhu cầu thuê không gian bán lẻ gia tăng đáng kể.
Tại TP.HCM, sức nóng của thị trường thể hiện rõ qua các chỉ số vận hành. Tổng nguồn cung bán lẻ đạt khoảng 1,2 triệu m2, tăng 6,26% theo năm nhưng vẫn thấp hơn tốc độ tăng của nhu cầu. Tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao, khoảng 93,6%, cho thấy phần lớn diện tích chất lượng đã được hấp thụ.
Giá thuê vì vậy tiếp tục neo cao, đặc biệt tại các vị trí đắc địa. Mức giá trung bình tầng trệt đã lên tới 53,36 USD/m2/tháng. Nguồn cầu không chỉ đến từ các thương hiệu quốc tế đang mở rộng hiện diện, mà còn từ các doanh nghiệp trong nước, với xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm để tối ưu chi phí và tìm kiếm dư địa tăng trưởng.
Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Giám đốc Nghiên cứu cấp cao Savills TP.HCM, sự khan hiếm nguồn cung, đặc biệt tại khu vực trung tâm đang khiến thị trường ngày càng thắt chặt. Trong ngắn hạn, nguồn cung mới chưa đủ lớn để tạo ra thay đổi đáng kể về giá. Dự kiến trong ba năm tới, TP.HCM chỉ bổ sung khoảng 80.000 m2, chủ yếu từ một số dự án quy mô lớn như Marina Central Tower hay Lancaster Legacy. Điều này đồng nghĩa áp lực cạnh tranh tại các vị trí đắc địa sẽ tiếp tục duy trì, còn giá thuê khó giảm.
Tại Hà Nội, thị trường cũng ghi nhận xu hướng tương tự, dù được kỳ vọng đón thêm khoảng 300.771 m2 sàn từ 11 dự án mới trong năm 2026. Tổng nguồn cung hiện vào khoảng 1,4 triệu m2, với tỷ lệ lấp đầy đạt 85,4%. Giá thuê tầng trệt trung bình đã tăng lên mức 47,1 USD/m2/tháng.
Đáng chú ý, các trung tâm thương mại quy mô lớn tiếp tục duy trì công suất khai thác cao, trong khi các dự án cũ chủ động tái cơ cấu ngành hàng và khách thuê để thích ứng với thay đổi của thị trường.
Bên cạnh bài toán cung – cầu, cấu trúc nhu cầu thuê cũng đang có sự dịch chuyển rõ rệt. Nếu trước đây ngành F&B đóng vai trò chủ đạo, thì hiện nay xu hướng đang nghiêng về các lĩnh vực có hàm lượng trải nghiệm cao như thời trang, mỹ phẩm, cửa hàng tiện lợi và các mô hình lifestyle.
Tại Hà Nội, nhu cầu thuê đang rời dần khỏi mô hình nhà phố sang các trung tâm thương mại hiện đại. Một phần nguyên nhân đến từ các yêu cầu ngày càng khắt khe về phòng cháy chữa cháy, buộc nhiều nhà bán lẻ nhỏ phải thay đổi mô hình kinh doanh.
Theo Savills, sự thay đổi này mang tính cơ cấu dài hạn hơn là xu hướng ngắn hạn. Trong thời gian tới, khi các dự án megamall gia nhập thị trường, Hà Nội được kỳ vọng sẽ xuất hiện thêm nhiều mô hình bán lẻ gắn với trải nghiệm, góp phần nâng cao sức hút đối với khách thuê và người tiêu dùng. Sự tham gia của các thương hiệu lớn như Takashimaya hay Thiso Mall có thể trở thành yếu tố tái định hình diện mạo thị trường.
Trong khi đó, tại TP.HCM, khu vực trung tâm vẫn giữ vai trò “điểm neo” đối với các thương hiệu cao cấp và mô hình flagship, dù các khu vực ngoài trung tâm ngày càng hấp dẫn nhờ mức giá cạnh tranh và nguồn cung dồi dào hơn.
Nhìn về triển vọng, Savills cho rằng bất động sản bán lẻ sẽ tiếp tục hưởng lợi từ nền tảng kinh tế tích cực, song cơ hội sẽ không còn phân bổ đồng đều. Thay vào đó, lợi thế sẽ nghiêng về các dự án sở hữu vị trí tốt, chất lượng vận hành cao và khả năng thích ứng với xu hướng tiêu dùng.
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, nhận định thị trường khó phục hồi theo diện rộng mà sẽ phân hóa rõ nét hơn dưới tác động của các yếu tố vĩ mô, chính sách và pháp lý. Theo đó, bất động sản bán lẻ đang bước vào giai đoạn phát triển mang tính chọn lọc, khi cuộc cạnh tranh không còn nằm ở quy mô nguồn cung, mà chuyển sang giá trị thực và chất lượng mặt bằng.
.jpg "Yếu tố nào quyết định thị trường bất động sản tăng trưởng ổn định trong trung và dài hạn?")
