Việc gắn mã định danh điện tử cho bất động sản sẽ là nền móng cho một thị trường minh bạch, có kỷ luật và phát triển bền vững.
Việc Chính phủ ban hành Nghị định 357/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 1/3/2026, về xây dựng và quản lý Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, đánh dấu một bước triển khai mang tính hệ thống, đồng bộ và có tính bắt buộc rất cao đối với toàn thị trường.
Theo quy định tại Điều 4, hệ thống này được tổ chức tập trung, thống nhất từ Trung ương đến địa phương, do Bộ Xây dựng quản lý trên phạm vi toàn quốc. Trong đó, việc gắn mã định danh điện tử duy nhất cho từng sản phẩm bất động sản, được quy định tại Điều 5, Điều 8 và Điều 9, chính là công cụ kỹ thuật then chốt để hiện thực hóa mục tiêu đó.
Có thể khẳng định, đây là một bước ngoặt pháp lý đối với thị trường bất động sản. Điểm thay đổi căn bản nằm ở việc chuyển từ mô hình quản lý thông tin rời rạc, phân tán sang một hệ thống số hóa tập trung, nơi mọi sản phẩm, dự án, giao dịch và chủ thể đều được định danh, kết nối và lưu vết. Nghị định 357, về bản chất, đã thiết lập một “hệ điều hành” mới cho thị trường bất động sản, với các quy tắc minh bạch và bắt buộc áp dụng trên toàn bộ hệ sinh thái.
Theo Nghị định 357, mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản – bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng – là một chuỗi ký tự chữ và số duy nhất, có độ dài tối đa không quá 40 ký tự. Mã này được tạo lập tự động trên hệ thống, có cấu trúc liên kết trực tiếp với mã định danh thửa đất và mã số dự án.
Với đặc điểm đó, hoàn toàn có thể ví mã định danh điện tử như “căn cước” của bất động sản. Thông qua mã này, toàn bộ thông tin pháp lý, quy hoạch, tình trạng đầu tư xây dựng, lịch sử giao dịch và biến động của tài sản được kết nối trong một hệ thống thống nhất.
Điều này sẽ làm thay đổi căn bản cách tiếp cận thông tin của người dân và nhà đầu tư. Thay vì phụ thuộc vào các nguồn dữ liệu phân tán, thiếu kiểm chứng, họ có thể tra cứu thông tin tổng hợp, chính thống được công bố công khai trên Cổng thông tin của hệ thống. Mã định danh trở thành “chìa khóa truy xuất” toàn bộ lịch sử pháp lý và giao dịch của một bất động sản, giúp việc ra quyết định đầu tư dựa trên dữ liệu xác thực và có thể kiểm chứng.
Mã định danh điện tử, khi kết hợp với hệ thống cơ sở dữ liệu tập trung, sẽ tác động rất mạnh đến tính minh bạch của thị trường và là công cụ hữu hiệu để hạn chế các dự án “ma”, dự án có pháp lý chưa đầy đủ – một vấn đề tồn tại dai dẳng nhiều năm qua.
Trước hết, mã định danh chỉ được tạo lập khi dự án đã có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện bán hình thành trong tương lai hoặc có kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi. Điều này đồng nghĩa, một dự án không đủ điều kiện pháp lý sẽ không thể tạo ra các mã định danh hợp lệ cho sản phẩm.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư có trách nhiệm công khai thông tin về dự án đưa vào kinh doanh và phải cung cấp dữ liệu giao dịch cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thông tin tổng hợp về tình hình giao dịch và tồn kho cũng phải được cập nhật thường xuyên.
Với cơ chế này, các dự án “ma” hoặc dự án có pháp lý không đầy đủ gần như không còn “đất sống”, bởi không thể tạo ra “căn cước” hợp pháp cho sản phẩm và cũng không có dữ liệu giao dịch thực tế để báo cáo trong hệ thống.
Từ góc độ pháp lý, việc thị trường có thể chững lại trong ngắn hạn là nhận định hoàn toàn có cơ sở. Nguyên nhân chủ yếu đến từ giai đoạn chuyển tiếp và áp lực tuân thủ.
Theo quy định, các bộ, ngành và địa phương phải chuẩn hóa toàn bộ dữ liệu hiện có để tích hợp vào hệ thống mới chậm nhất đến ngày 1/7/2026. Trong giai đoạn này, những dự án có thông tin thiếu minh bạch hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh sẽ gặp khó khăn lớn trong việc chuẩn hóa dữ liệu.
Quy trình kiểm tra, xác thực và xử lý thông tin trước khi tích hợp, nhằm đảm bảo dữ liệu không trùng lặp và có độ tin cậy cao, cũng có thể khiến việc công bố thông tin của một số chủ đầu tư bị chậm lại. Khi người mua có thêm công cụ kiểm chứng thông tin, họ sẽ thận trọng hơn trong quyết định giao dịch.
Do đó, sự chững lại này nên được nhìn nhận như hệ quả tất yếu của quá trình “lọc” thông tin, loại bỏ dần các yếu tố không minh bạch khỏi thị trường, thay vì là một tín hiệu tiêu cực.
Việc mỗi sản phẩm bất động sản có một mã định danh riêng tạo ra đồng thời cả áp lực tuân thủ và cơ hội phát triển cho doanh nghiệp.
Về áp lực, chủ đầu tư phải cung cấp đầy đủ, chính xác và kịp thời khối lượng lớn dữ liệu chi tiết về dự án và từng giao dịch, đồng thời chịu trách nhiệm pháp lý về tính hợp pháp và chính xác của thông tin đó. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải có năng lực quản trị nội bộ tốt và hệ thống công nghệ thông tin tương xứng.
Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, một thị trường minh bạch sẽ tạo ra sân chơi công bằng hơn. Những doanh nghiệp có dự án pháp lý đầy đủ, hoạt động minh bạch sẽ dễ dàng chứng minh uy tín thông qua dữ liệu được công khai và có thể chủ động kết nối, cung cấp thông tin trên hệ thống.
Nhóm hưởng lợi nhiều nhất là các doanh nghiệp có nền tảng quản trị tốt và sẵn sàng số hóa. Ngược lại, các chủ đầu tư có dự án pháp lý không rõ ràng, dữ liệu phân tán hoặc thiếu năng lực tuân thủ các yêu cầu chuẩn hóa nghiêm ngặt sẽ gặp nhiều khó khăn, thậm chí có nguy cơ bị loại khỏi thị trường chính thống.
Nghị định 357 cũng thiết kế rất rõ ràng cơ chế liên thông dữ liệu giữa bất động sản, ngân hàng và cơ quan thuế. Ngân hàng Nhà nước có trách nhiệm chia sẻ dữ liệu về dư nợ tín dụng, bảo lãnh nhà ở trong lĩnh vực bất động sản; Bộ Tài chính chia sẻ dữ liệu về thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, đầu tư nước ngoài và phát hành trái phiếu.
Việc chia sẻ này được thực hiện thông qua API theo thời gian thực khi có biến động. Nhờ đó, dữ liệu về một bất động sản – thông qua mã định danh – có thể được đối chiếu chéo với thông tin tín dụng và nghĩa vụ thuế, hỗ trợ hiệu quả cho việc định giá tài sản thế chấp, quản lý rủi ro tín dụng và quản lý thuế sát thực tế hơn.
Về trung và dài hạn, mã định danh điện tử sẽ đóng vai trò là “hạt nhân số” không thể thiếu trong việc hình thành một thị trường bất động sản minh bạch, có kỷ luật và phát triển bền vững. Thông qua mã định danh, toàn bộ vòng đời của một sản phẩm bất động sản – từ quy hoạch, đầu tư, xây dựng, kinh doanh đến quản lý vận hành và thanh khoản – sẽ được kết nối và đồng bộ trên một hệ thống dữ liệu thống nhất. Thị trường, từ đó, vận hành dựa trên dữ liệu xác thực thay vì thông tin truyền miệng hay tin đồn.
Trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn “lọc” mạnh mẽ, nhà đầu tư và người mua nhà cần ưu tiên tuyệt đối việc khai thác thông tin từ các nguồn chính thống và coi mã định danh điện tử là công cụ kiểm chứng hàng đầu. Những bất động sản không có mã định danh hoặc không tra cứu được thông tin minh bạch cần được xem xét hết sức thận trọng.
Sự chững lại có chọn lọc của thị trường trong giai đoạn này không phải là bước lùi, mà là tiền đề cần thiết để hình thành một môi trường đầu tư an toàn, minh bạch và bền vững hơn cho những chủ thể tuân thủ pháp luật.
(*) Chủ tịch Công ty Luật SBLAW
