Năm 2026, lãi suất cho vay được dự báo tăng nhẹ, tạo áp lực lên người vay mua nhà và doanh nghiệp bất động sản, đồng thời đặt ra thách thức lớn với thanh khoản thị trường.
Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản – lĩnh vực phụ thuộc lớn vào tín dụng được cho sẽ đối mặt với nhiều thách thức khi mặt bằng lãi suất cho vay có xu hướng tăng trở lại, tạo áp lực lên cả người mua nhà và doanh nghiệp phát triển dự án.
Theo báo cáo ngành ngân hàng mới công bố của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), lãi suất cho vay bình quân toàn hệ thống trong năm 2026 có thể tăng khoảng 0,5 – 0,7 điểm phần trăm, đồng thời tiếp tục duy trì sự phân hóa giữa các nhóm ngân hàng.
Cụ thể, với khối ngân hàng quốc doanh, lãi suất cho vay được dự báo tiếp tục duy trì ở mức thấp nhằm hỗ trợ nền kinh tế theo định hướng của Chính phủ. Trong khi đó, nhóm ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân có khả năng điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mới từ 0,3 – 1 điểm phần trăm, tùy theo từng ngành nghề và phân khúc khách hàng.
VCBS cho rằng, xu hướng này xuất phát từ việc các ngân hàng tư nhân gia tăng tỷ trọng cho vay khách hàng cá nhân – nhóm có mức lãi suất cao hơn so với khách hàng doanh nghiệp. Đặc biệt, việc đẩy mạnh cho vay mua nhà với kỳ hạn dài được kỳ vọng sẽ giúp cải thiện lãi suất cho vay bình quân của toàn hệ thống.
Bên cạnh đó, nhiều gói vay mua nhà ưu đãi được triển khai từ năm 2023 dự kiến sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh sang lãi suất thả nổi trong năm 2026. Đây là yếu tố có thể khiến mặt bằng lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng tăng lên trong thời gian tới.
Tuy nhiên, theo đánh giá của một số chuyên gia tài chính, sự “cải thiện” này chủ yếu mang lại lợi ích cho ngành ngân hàng, trong khi người đi vay sẽ phải đối mặt với chi phí vốn cao hơn. Năm 2026, lãi suất vay đối với khách hàng cá nhân nhiều khả năng sẽ cao hơn đáng kể so với doanh nghiệp.
Đáng chú ý, các khoản vay mua nhà ưu đãi ký kết từ năm 2023 sau thời gian 2 – 3 năm hưởng lãi suất thấp sẽ đồng loạt chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi. Với biên độ cộng thêm phổ biến từ 3 – 4,5%, lãi suất thực tế có thể tăng lên mức 12 – 13%/năm, tạo áp lực lớn đối với người mua nhà.
Trên thị trường, tâm lý thận trọng đang gia tăng. Nhiều người có nhu cầu mua nhà để ở hoặc đầu tư đã tạm thời chững lại để tính toán lại phương án tài chính trong bối cảnh lãi suất khó giảm trong ngắn hạn. Trong khi đó, các khách hàng đang vay vốn bắt đầu chịu áp lực trả nợ lớn hơn khi các khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi.
Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, xu hướng lãi suất tăng trở lại trong năm 2026 là kịch bản cần được nhìn nhận thận trọng, song không nên tạo tâm lý bi quan quá mức.
Ông Lực cho rằng, mặt bằng lãi suất có thể nhích lên trong ngắn hạn do áp lực lạm phát và nhu cầu tín dụng phục hồi, nhưng khả năng tăng mạnh và kéo dài là không lớn khi mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô và hỗ trợ tăng trưởng vẫn được ưu tiên. Tuy nhiên, trong bối cảnh dư địa nới lỏng tiền tệ không còn nhiều, người vay – đặc biệt là nhóm vay mua nhà – cần tính toán kỹ dòng tiền dài hạn, thay vì chỉ dựa vào giai đoạn lãi suất ưu đãi ban đầu.
“Bài toán vay mua nhà hiện nay không chỉ là khả năng trả nợ trong 1–2 năm đầu, mà là sức chịu đựng tài chính trong suốt chu kỳ vay kéo dài 15–25 năm. Nếu không có phương án dự phòng khi lãi suất tăng, rủi ro mất cân đối tài chính là rất rõ”, ông Lực nhấn mạnh.
Ở góc độ doanh nghiệp, phát biểu tại một hội thảo gần đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch GP.Invest nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn nhiều thách thức hơn đối với các doanh nghiệp bất động sản so với những năm trước.
Theo ông Hiệp, dù tốc độ đô thị hóa của Việt Nam vẫn duy trì ở mức cao, kéo theo nhu cầu nhà ở lớn, song nguồn cung dù đã cải thiện vẫn chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu thị trường. Trong 9 tháng đầu năm 2025, lượng hàng tồn kho trên thị trường đạt khoảng 26.000 sản phẩm, trong đó phân khúc căn hộ chung cư chiếm hơn một nửa, cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường đang chậm lại.
Ngoài ra, phần lớn doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng – chỉ riêng hai tháng cuối năm 2025 đã ghi nhận khoảng 3 – 4 đợt điều chỉnh – chi phí tài chính của doanh nghiệp ngày càng gia tăng. Trong khi đó, các kênh huy động vốn khác như thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn gặp nhiều khó khăn sau cú sốc năm 2022.
Ông Hiệp cũng lưu ý, sức mua thị trường trong hai tháng cuối năm 2025 đã có dấu hiệu giảm so với chín tháng đầu năm, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua khi chi phí vay vốn tăng cao, khiến quyết định xuống tiền trở nên khó khăn hơn.
Theo các chuyên gia, xu hướng tăng của lãi suất trong năm 2026 nhiều khả năng sẽ tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường bất động sản. Người mua nhà để ở có xu hướng trì hoãn quyết định để cân nhắc khả năng tài chính, trong khi nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy buộc phải rà soát lại hiệu quả đầu tư khi chi phí vốn tăng nhanh hơn kỳ vọng.
Trong bối cảnh đó, bài toán ổn định và cải thiện thanh khoản thị trường bất động sản năm 2026 sẽ đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ hơn giữa cơ quan quản lý nhà nước, hệ thống ngân hàng và các doanh nghiệp trong việc điều tiết chính sách tín dụng, kiểm soát rủi ro và phát triển cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực của thị trường.
