Mô hình lưu trú ngắn ngày trong chung cư tiềm ẩn nhiều rủi ro

Trong văn bản phúc đáp ý kiến, đề xuất của HoREA đối với mô hình lưu trú ngắn ngày tại các nhà chung cư trên địa bàn TP HCM, Sở Du lịch TP HCM cho biết, trong những năm gần đây với sự gia tăng mạnh của khách du lịch quốc tế, khách chuyên gia và số lượng lớn là du khách trẻ ưa thích trải nghiệm các homestay và theo đó các mô hình lưu trú ngắn ngày trong căn hộ chung cư phát triển nở rộ tại TP HCM, tập trung chủ yếu tại các quận trung tâm như Quận 1, 3, Bình Thạnh, Quận 4, Quận 7, Phú Nhuận và khu vực thành phố Thủ Đức.

Nhiều chủ căn hộ tận dụng thời gian căn hộ trống để tạo thêm thu nhập từ việc cho thuê theo ngày hoặc theo tuần, một số nhà đầu tư chuyên nghiệp còn mua hoặc thuê lại nhiều căn hộ để kinh doanh lưu trú, tạo thành chuỗi dịch vụ tương tự như khách sạn. Lượng khách thuê đa dạng, từ khách du lịch nội địa, khách nước ngoài cho đến chuyên gia, người lao động làm việc ngắn hạn. Mô hình này đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường và mang lại nhiều lợi ích kinh tế.

Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng này cũng kéo theo hàng loạt vấn đề đáng quan tâm như: phát sinh mâu thuẫn giữa cư dân và chủ hộ cho thuê, khó khăn trong việc quản lý an ninh, không đảm bảo các điều kiện phòng cháy chữa cháy, chưa minh bạch trong việc kê khai nghĩa vụ thuế và đặc biệt là chưa có hệ thống pháp lý rõ ràng để điều chỉnh hoạt động này.

Bên cạnh đó, mô hình kinh doanh lưu trú ngắn ngày trong căn hộ chung cư tiềm ẩn nhiều rủi ro và chưa đảm bảo đầy đủ quyền lợi cho khách du lịch. Việc không phát sinh hợp đồng dịch vụ rõ ràng, không có hóa đơn chứng từ hợp pháp khiến du khách gặp khó khăn trong việc khiếu nại hoặc xử lý các sự cố phát sinh trong quá trình lưu trú. Các cơ sở vật chất, dịch vụ và sản phẩm không được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, giám sát định kỳ; đồng thời thiếu các bộ phận hỗ trợ thường trực như lễ tân, bảo vệ hoặc lực lượng phản ứng nhanh, dẫn đến nguy cơ không đảm bảo an toàn cho du khách.

“Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng đến trải nghiệm của khách mà còn làm suy giảm hình ảnh chuyên nghiệp, an toàn và thân thiện của ngành du lịch Thành phố. Đặc biệt, trong bối cảnh truyền thông số phát triển mạnh mẽ, các phản ánh tiêu cực nếu lan truyền trên mạng xã hội có thể gây tác động tiêu cực đến hình ảnh điểm đến của TP HCM trong mắt du khách quốc tế”, ông Nguyễn Minh Trí – Chánh văn phòng Sở Du lịch TP HCM đánh giá.

Theo đại diện Sở Du lịch TP HCM, để đảm bảo điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch, cơ sở lưu trú phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 49 của Luật Du lịch 2017: Có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật; Đáp ứng điều kiện về an ninh, trật tự, an toàn về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm theo quy định của pháp luật; Đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ phục vụ khách du lịch.

Trường hợp cơ sở lưu trú du lịch chưa được xếp hạng, vẫn phải đáp ứng điều kiện tại Khoản 1 Điều 49 nêu trên, đồng thời tuân thủ các quy định từ Điều 22 đến Điều 27 Nghị định số 168/2017/NĐ-CP và Nghị định số 142/2018/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc phạm vi quản lý nhà nước của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch.

Đại diện Sở Du lịch TP HCM cũng cho rằng, việc sử dụng căn hộ chung cư để kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch phải bảo đảm đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật về du lịch nêu trên và các văn bản pháp luật khác có liên quan. Đồng thời, cơ sở kinh doanh phải tuân thủ các điều kiện quy định tại Luật Nhà ở năm 2023 và Điều 12 của Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 26/2025/QĐ-UBND ngày 27/02/2025 của UBND TP HCM về việc quản lý, khai thác căn hộ chung cư làm cơ sở lưu trú du lịch.

Ngoài ra, cơ sở lưu trú du lịch có trách nhiệm: thực hiện báo cáo thống kê trong hoạt động du lịch được quy định tại Thông tư số 18/2021/TT-BVHTTDL của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch; kê khai giá dịch vụ được quy định tại Nghị định số 85/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Giá; khai báo lưu trú theo quy định tại Điều 44, Nghị định 96/2016/NĐ-CP của Chính phủ bằng các hình thức khai báo được quy định tại khoản 1, Điều 15, Thông tư 55/2021/TT-BCA của Bộ Công an.

“Trong thời gian tới, Sở Du lịch sẽ phối hợp với Sở Khoa học và Công nghệ tổ chức thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu "Đề án quản lý và phát triển mô hình kinh tế chia sẻ trong lĩnh vực lưu trú du lịch trên địa bàn TP HCM" nhằm phục vụ công tác triển khai áp dụng phù hợp với tình hình thực tiễn của Thành phố. Đồng thời, Sở Du lịch sẽ phối hợp với các cơ quan có liên quan trong việc kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm trong hoạt động lưu trú du lịch góp phần đảm bảo quyền lợi hợp pháp của cư dân và an toàn cho du khách”, đại diện Sở Du lịch TP HCM cho biết.

Trước đó, ngày 27/3/2025, UBND TP HCM đã ban hành Quyết định số 26/2025/QĐ-UBND về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố. Theo đó, với hoạt động khai thác căn hộ cho thuê lưu trú du lịch (thuê ngắn hạn, theo ngày, giờ, airbnb...) trong các dự án chung cư, Thành phố quy định chỉ những dự án được xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp (căn hộ du lịch) mới được kinh doanh cho thuê lưu trú du lịch.

Các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch phải đáp ứng các điều kiện cũng như quy định về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, đồng thời đăng ký tạm trú cho khách thuê theo pháp luật hiện hành.

Với căn hộ chung cư, quy định nêu rõ chỉ được sử dụng vào mục đích cho thuê để ở, tuyệt đối không sử dụng căn hộ vào mục đích khác (lưu trú du lịch ngắn ngày, airbnb...). Việc cho thuê phải có hợp đồng ký kết giữa chủ nhà và bên đi thuê. Các hợp đồng thuê này không bắt buộc công chứng, chứng thực nhưng sẽ là cơ sở để xác định trách nhiệm của hai bên. Trong trường hợp người đi thuê sử dụng căn hộ vào các mục đích khác (không phải để ở) sẽ bị xử lý trách nhiệm.

Ngoài ra, ban quản trị chung cư và đơn vị quản lý vận hành cũng sẽ dựa trên hợp đồng thuê để yêu cầu người đi thuê nhà tuân thủ nội quy, quy chế quản lý, sử dụng của tòa nhà chung cư, bảo đảm an ninh trật tự, tránh gây ảnh hưởng đến cư dân sinh sống trong dự án.

Trước thực tế này, nhiều chuyên gia đề xuất, thay vì cấm, Thành phố có thể nghiên cứu các quy định để quản lý, thí điểm mô hình kinh doanh này nhằm gia tăng nguồn thu ngân sách, phát triển du lịch và hài hòa lợi ích cho người sở hữu chung cư.