Mở rộng loại đất làm nhà thương mại: Phát sinh cơ chế xin - cho?

Với cơ chế thí điểm này, doanh nghiệp có thể thỏa thuận nhận quyền sử dụng loại đất khác, bên cạnh đất ở, để làm dự án nhà thương mại.

>>> Mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại: Nhà nước cần đóng vai trò điều tiết

Ông Trần Đại Nghĩa – Chuyên gia pháp lý dự án, CEO Công ty TNHH Tư vấn & Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) đã có cuộc trao đổi với DĐDN về khả năng nảy sinh những bất cập từ thí điểm này.

- Bên cạnh mặt tích cực, có lo ngại rằng nội dung này có thể tạo cơ chế “xin-cho” trong nội bộ địa phương, thưa ông?

Theo quan điểm của tôi, ảnh hưởng này đến từ nhiều yếu tố khác thay vì cơ chế “xin - cho”. Bởi đây là đất của doanh nghiệp nên họ có quyền triển khai dự án. Điều lo ngại ở đây là nguy cơ của việc lãng phí đất đai. Bởi lẽ, khi thí điểm dự án thì loại đất nào cũng có thể làm dự án được cho nên các doanh nghiệp không có động lực để đi đấu thầu.

Bên cạnh đó, còn có nguy cơ họ chỉ cần đi mua đất nông nghiệp ở các vùng xa trung tâm, quanh thành phố rồi để đó mà không triển khai. Các doanh nghiệp có thể sẽ chờ đến thời điểm cơ sở hạ tầng xung quanh phát triển hoặc có sự điều chỉnh về quy hoạch để làm dự án, từ đó hưởng lợi thông qua chênh lệch địa tô.

Đối với những khu đất ở trong trung tâm thành phố, ví dụ như đất nhà máy ở Bắc Từ Liêm (Hà Nội) hay các khu vực quận 6, Bình Chánh, Bình Tân…(TP.HCM) chẳng hạn. Trước đây, các doanh nghiệp được nhà nước giao đất trong thời hạn 30 – 50 năm. Tuy nhiên, có nguy cơ hết thời hạn này mà doanh nghiệp vẫn chưa hoàn trả quỹ đất và tiếp tục xây dựng dự án trên quỹ đất đó để bán.

Bởi đất được giao từ ngày xưa rất rẻ, hệ thống cơ sở hạ tầng cũng chưa phát triển như bây giờ, cho nên nếu được hợp thức hoá quỹ đất này, các doanh nghiệp sẽ hưởng toàn bộ lợi nhuận, trong khi cơ sở hạ tầng xung quanh do nhà nước bỏ vốn ra thực hiện. Hoặc nếu không triển khai dự án, họ cũng sẽ đợi đến thời điểm giá cao để bán và ăn chênh lệch.

- Theo ông, liệu có nguy cơ thâu tóm đất nông nghiệp và các đất khác để làm bất động sản không?

Theo tôi, chắc chắn là có. Tôi không nghĩ đây là một chính sách hoàn toàn hợp lý. Trong TP.HCM, có những người mua được hàng ngàn hecta đất nông nghiệp mà chỉ cần đợi chứ không cần làm gì khác. Khi có cơ sở hạ tầng hay đường xa đi qua thì sẽ làm tăng giá bất động sản ngay, và họ có thể kiếm lợi nhuận ngay lập tức. Đây là điều chắc chắn sẽ xảy ra.

Điều này trước năm 2003 thì có thể làm được nhưng theo Luật Đất đai 2013 thì không còn phù hợp khi có quy định đấu thầu giá đất. Nếu hiện nay quay trở lại áp dụng quy định này thì chỉ nên áp dụng cho các doanh nghiệp đã làm rồi, có các dự án xây dựng xong rồi, có người dân vào ở nhưng vướng mắc về pháp lý đất đai.

- Liệu có giải pháp nào hợp lý hơn, thưa ông?

Tôi nghĩ thí điểm này chỉ nên áp dụng đối với những dự án đã có nguồn gốc đất không đảm bảo và đã thực hiện. Tức là đã bàn giao nhà cho người dân và đánh giá được hiệu quả trên những dự án đó. Còn nếu áp dụng cho mọi loại đất đều làm được thì không hợp lý. Nó sẽ khiến tình trạng đi gom đất trở nên nghiêm trọng hơn, đồng thời có khả năng lại lãng phí nguồn lực đất đai.

Về thời gian thực hiện thí điểm, tôi cho rằng, chỉ nên giới hạn trong một vài năm và áp dụng cho những dự án đã triển khai, và nộp trước một thời điểm nào đó, ví dụ như ngày 1/7 - thời điểm Luật đất đai có thể sẽ có hiệu lực sớm.

Còn nếu mà áp dụng cho các dự án mới thì không hợp lý, điều này sẽ khiến thị trường bất động sản trở nên hỗn loạn. Trong khi Chính phủ đang muốn tạo nguồn thu từ đất đai, nếu lại xảy ra tình trạng đi gom đất thì rất nguy hiểm.