Mua đất rồi bán lại qua nhiều người nhưng không sang tên, để chủ đất ban đầu ký hợp đồng với người mua cuối cùng có thể tiềm ẩn rủi ro pháp lý, thậm chí bị xử lý hình sự nếu nhằm trốn thuế.
Việc Công an tỉnh Hưng Yên khởi tố hai bị can về tội trốn thuế liên quan đến hoạt động mua bán đất mới đây đang đặt ra cảnh báo đối với những giao dịch bất động sản qua nhiều người nhưng không thực hiện thủ tục sang tên.
Theo thông tin từ cơ quan công an, trong khoảng thời gian từ tháng 1/2022 đến tháng 4/2024, hai bị can đã mua nhiều thửa đất tại Hưng Yên nhưng không đăng ký biến động, không thực hiện thủ tục sang tên và kê khai nghĩa vụ thuế đối với các giao dịch phát sinh.
Sau khi mua đất, những người này tiếp tục tìm kiếm khách hàng để chuyển nhượng lại nhằm thu lợi. Tuy nhiên, thay vì thực hiện đầy đủ thủ tục qua từng lần mua bán, họ bị cáo buộc sử dụng hợp đồng chuyển nhượng không hợp pháp, chỉ thể hiện giao dịch giữa người bán ban đầu và người mua cuối cùng, qua đó che giấu các giao dịch trung gian.
Vụ việc cho thấy rủi ro từ một cách thức đầu tư bất động sản: người mua đất không hoàn tất thủ tục sang tên mà tiếp tục tìm khách để bán lại hưởng chênh lệch. Khi có người mua cuối cùng, các bên thỏa thuận để người đứng tên trên giấy chứng nhận trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng.
Việc mua đi bán lại bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận không bị pháp luật nghiêm cấm. Tuy nhiên, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện, hình thức và thủ tục theo quy định, đồng thời thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính phát sinh.
Theo Điều 143 Luật Quản lý thuế năm 2019, hành vi trốn thuế được xác định dựa trên những dấu hiệu cụ thể, trong đó có việc không nộp hồ sơ khai thuế theo quy định hoặc sử dụng chứng từ, tài liệu không hợp pháp để làm sai lệch nghĩa vụ thuế.
Tùy tính chất, mức độ vi phạm, người thực hiện hành vi có thể bị xử phạt hành chính, buộc nộp đủ số thuế còn thiếu và các khoản phát sinh theo quy định. Trường hợp đủ yếu tố cấu thành tội trốn thuế theo Điều 200 Bộ luật Hình sự, người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự, với mức hình phạt tù cao nhất đối với cá nhân lên đến 7 năm.
Theo các chuyên gia pháp lý, không chỉ đối mặt với rủi ro về thuế, người mua đất nhưng không đăng ký sang tên còn có thể gặp bất lợi khi phát sinh tranh chấp. Trường hợp người đứng tên trên giấy chứng nhận thay đổi ý định, không tiếp tục hợp tác hoặc thửa đất bị hạn chế quyền chuyển nhượng, việc bảo vệ quyền lợi của người mua trung gian sẽ trở nên phức tạp.
Rủi ro tương tự có thể phát sinh khi các bên sử dụng hợp đồng ủy quyền để thực hiện việc mua bán. Bởi hợp đồng ủy quyền không đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng cho người được ủy quyền. Nếu việc ủy quyền chấm dứt hoặc phát sinh tranh chấp, người đã bỏ tiền mua đất có thể gặp khó khăn trong việc xác lập và bảo vệ quyền lợi.
Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho rằng điều đáng lo ngại không phải việc một thửa đất được mua bán nhiều lần, mà là tình trạng các bên cố tình che giấu giao dịch thực tế nhằm né tránh nghĩa vụ tài chính.
“Không phải cứ mua bán đất chưa sang tên là trốn thuế. Tuy nhiên, nếu các bên cố ý sử dụng hợp đồng không đúng bản chất giao dịch, che giấu việc chuyển nhượng để làm giảm số thuế phải nộp thì có thể bị xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự khi đủ căn cứ theo quy định”, Luật sư Nguyễn Đức Biên phân tích.
Theo Luật sư Biên, người tham gia giao dịch bất động sản cần kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất, xác định đúng chủ thể có quyền chuyển nhượng, lập hợp đồng đúng quy định và thực hiện đầy đủ thủ tục đăng ký biến động, kê khai nghĩa vụ tài chính.
“Không nên vì muốn tiết kiệm một khoản thuế, phí trước mắt mà chấp nhận những giao dịch thiếu minh bạch. Việc mua bán đất qua nhiều người nhưng không hoàn tất thủ tục pháp lý có thể khiến các bên vừa mất quyền lợi, vừa phải đối mặt với trách nhiệm pháp luật”, Luật sư Nguyễn Đức Biên khuyến cáo.
