Trốn thuế chuyển nhượng bất động sản - Bài 2: Truy vết... tiền “cọc”

Theo đó, trong khoảng 10 năm trở lại đây, rất nhiều thời điểm thị trường bất động sản rơi vào tình trạng hỗn loạn; kinh doanh và môi giới dịch vụ bất động sản hoạt động một cách tự do, khó kiểm soát. Ngoài những chiêu trò “tạo sóng” để thu lợi nhanh, thì chiêu trò “lách luật” trốn thuế nhằm mục đích gia tăng lợi nhuận cũng được các tổ chức, cá nhân sử dụng phổ biến trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Điều này gây ra thất thoát thuế, mất công bằng xã hội.

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động vừa có hiệu lực (từ 1/8/2024) đã có quy định với kỳ vọng sẽ ngăn chặn lỗ hổng này. Cụ thể, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng. Chịu trách nhiệm nếu giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế. Bên cạnh đó, Luật cũng quy định sẽ phải thanh toán chuyển khoản qua ngân hàng khi giao dịch.

Theo nhận định của giới chuyên gia, quy định này sẽ hạn chế việc mua bán tùy tiện, hạn chế mức leo thang không kiểm soát. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tránh thất thu thuế, đồng thời tránh cho các bên được các rủi ro tiềm ẩn, đảm bảo sự ổn định trong các giao dịch dân sự.

Theo luật sư Tạ Anh Tuấn – Giám đốc Công ty Luật EMME Law, quy định mới hướng tới mục tiêu người kinh doanh bất động sản phải chịu trách nhiệm ghi đúng giá giao dịch thực tế, tránh tình trạng kê khai “hai giá” để trốn thuế đã từng diễn ra.

Cũng theo luật sư Tạ Anh Tuấn, việc thanh toán một số giao dịch liên quan đến bất động sản thông qua hình thức chuyển khoản là hết sức cần thiết. Tuy nhiên, luật sư cũng cho rằng, việc thực hiện các giao dịch thanh toán qua ngân hàng có thể đặt ra nhiều khó khăn cho các bên giao dịch trong bối cảnh tình trạng lừa đảo trực tuyến, tội phạm công nghệ cao tấn công vào hoạt động thanh toán ngày càng gia tăng trên quy mô toàn cầu với nhiều thủ đoạn tinh vi nhằm chiếm đoạt tiền trong tài khoản của khách hàng.

Bên cạnh đó, luật sư Tuấn cũng băn khoăn về việc khi chuyển khoản như vậy thì chuyển khoản theo giá nào.

“Hiện tại chưa xác định được khung giá, nên bước đầu người dân nên làm quen dần với việc chuyển khoản. Về lâu dài phải cần có bài toán về dữ liệu về giá, đó là căn cứ để người dân thanh toán thấy được giá chuyển nhượng như vậy có phù hợp không. Chủ trương này hoàn toàn đúng nhưng có lẽ sẽ gặp khó khăn khi áp dụng ban đầu”, luật sư Tạ Anh Tuấn nói.

Đáng chú ý, trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, một số ý kiến chuyên gia nhận định, Luật Kinh doanh bất động vừa có hiệu lực với nhiều quy định khá chặt chẽ, tuy nhiên vẫn còn kẽ hở để các đối tượng “lách luật” trốn thuế với chiêu bài “lướt cọc”.

Về nội dung này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ, việc trốn thuế khi chuyển nhượng còn xuất hiện ở tại nhiều dự án bất động sản. “Nói cụ thể hơn là việc người môi giới đặt cọc 1 dự án, 1 bất động sản nào đó cho chủ đầu tư để chờ bán sang người thứ 3 thì khoản phần đặt cọc đó không có giấy tờ rõ ràng, giá trị cọc cụ thể nên những khoản này hoàn toàn chưa bao giờ chịu thuế”, ông Đính nói.

Đồng quan điểm, trao đổi với phóng viên, luật sư Diệp Năng Bình - Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật (Đoàn Luật sư TP HCM) cũng cho biết, tại nhiều phiên đấu giá đất, các lô đất vừa trúng đấu giá được bán chênh so với số tiền trong giấy công nhận trúng đấu giá từ vài chục đến vài trăm, thậm chí cả tỷ đồng là có.

Theo luật sư Diệp Năng Bình, để hợp thức hóa giao dịch này, bên trúng đấu giá sau khi thương lượng, nhận được đủ tiền chênh lệch sẽ viết giấy ủy quyền định đoạt cho bên mua. Bên mua mang giấy ủy quyền đó đi thực hiện nghĩa vụ tài chính, đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đáng chú ý theo luật sư Bình, pháp luật không có quy định về khoản ăn chênh lệch. Mọi giao dịch nhà đất phải thông qua hợp đồng công chứng. Đây cũng là cơ sở quan trọng để xác định nghĩa vụ về tài chính.

“Trên thực tế, diễn ra rất nhiều giao dịch không giấy tờ, ăn chênh, mà ăn chênh từ lướt cọc sau mỗi phiên đấu giá là một điển hình. Chúng ta rất dễ phát hiện giao dịch lướt cọc, trốn thuế thông qua giấy ủy quyền, đối chiếu thông tin người trúng đấu giá và người thực hiện các nghĩa vụ tài chính”, luật sư Diệp Năng Bình phân tích.

Còn nữa…