Trốn thuế chuyển nhượng bất động sản - Bài 1: Vẫn kê khai “hai giá”

Cuối tháng 9 vừa qua, bà Đỗ Thị Thuý (SN 1974, trú tại phường Nghĩa Thành, TP Gia Nghĩa) một nữ đại gia trong giới bất động sản tại tỉnh Đắk Nông đã bị khởi tố hành vi trốn thuế trong giao dịch bất động sản được đông đảo dư luận quan tâm. Đây cũng là một vụ án điển hình trong số ít vụ án bị khởi tố với hành vi trốn thuế bằng thủ đoạn kê khai “hai giá” trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản trong thời gian gần đây.

Theo cơ quan chức năng, năm 2021, trong quá trình mua bán, nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đắk Song và TP Gia Nghĩa (Đắk Nông), Đỗ Thị Thuý đã kê khai giá trị trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế chuyển nhượng rất nhiều lần nhằm trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế, phí, gây thất thoát hàng trăm triệu đồng.

Cụ thể, Đỗ Thị Thúy nhận chuyển nhượng 1 thửa đất tại tổ dân phố 7, phường Nghĩa Thành (TP Gia Nghĩa) với giá trị chuyển nhượng thực tế là 9 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi kê khai giá trị trong Hợp đồng chuyển nhượng số tiền chỉ còn 440 triệu đồng, gây thất thoát tiền thuế, phí cho nhà nước số tiền thuế hơn 166 triệu đồng.

Cũng trong thời gian này, Thúy nhận chuyển nhượng 4 thửa đất tại xã Nâm N’Jang (huyện Đắk Song) với giá trị chuyển nhượng thực tế gần 7 tỷ đồng. Tuy nhiên, Thúy đã kê khai giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng số tiền 400 triệu đồng, gây thất thoát cho nhà nước số tiền gần 120 triệu đồng.

Trước đó, vào ngày 13/1/2024, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an huyện Thăng Bình (tỉnh Quảng Nam) cũng khởi tố bổ sung tội lạm dụng tín nhiệm, chiếm đoạt tài sản đối với Lê Văn Thành bên cạnh tội trốn thuế đã bị khởi tố từ tháng 9/2023.

Cụ thể, ông Thành hành nghề môi giới bất động sản độc lập. Sau khi nhận tiền đặt cọc từ khách hàng, ông Thành đã không thực hiện đúng thỏa thuận mua bán đất ban đầu mà đã bán thửa đất đó cho người khác với giá 21 tỉ đồng. Trong quá trình điều tra, cơ quan điều tra xác định hợp đồng chuyển nhượng chỉ ghi giá 460 triệu đồng, gây thất thoát thuế hơn 514 triệu đồng. Ông P.A.T, người mua đất, cũng bị khởi tố về hành vi trốn thuế với vai trò là người giúp sức cho ông Thành.

Có thể thấy, vấn đề về khai thấp giá chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không phải là mới, nhưng đây vẫn là vấn đề nan giải, dai dẳng và thách thức cơ quan chức năng.

Trao đổi về nội dung này, chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Ngọc Tú cho biết, theo quy định điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Bộ luật Hình sự thì cá nhân có các hành vi (9 hành vi theo quy định khoản 1) nhằm trốn thuế với số tiền từ 100 triệu đồng đến dưới 300 triệu đồng, hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng đã từng bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc từng bị kết án về tội này... thì bị phạt tiền 100 - 500 triệu đồng hoặc bị kết án từ 3 tháng đến 1 năm tù.

Tuy nhiên, theo ông Tú, trong 10 năm gần đây, chỉ có xử phạt hành chính, rất ít khi xử lý hình sự, chỉ có một số vụ điển hình. Đây là vấn đề khó chứ không hề dễ dàng.

Theo vị chuyên gia phân tích, khi mua bán bất động sản có 4 giá: Giá do nhà nước quy định, giá ghi trên hóa đơn mua bán, giá ảo và giá thị trường. Chính vì vậy, xác định giá thị trường như thế nào thì không ai nói, không có cơ sở, không có văn bản nào nói giá thị trường là giá nào.

Trong các văn bản quản lý nhà nước bao giờ cũng ghi là phải sát giá thị trường, nhưng lại không có quy định. Việc xác định giá thị trường rất khó. Ví dụ về 2 mảnh đất cùng mặt tiền, cùng vị trí, cùng diện tích nhưng ông A bán 1 giá, ông B bán 1 giá, phụ thuộc vào nhu cầu người bán. “Giá thị trường là một định nghĩa tù mù, mơ hồ, cơ quan quản lý không xác định được”, ông Tú nói.

Đáng chú ý, theo một số chuyên gia, việc Luật Đất đai sửa đổi 2024 vừa được thông qua với những quy định được cho là để ngăn chặn tình trạng này, nhưng vẫn còn lỗ hổng để “lách luật”.

Chia sẻ trên tờ Dân Việt về nội dung này, chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu cho biết, tình trạng trốn, tránh thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản chủ yếu diễn ra ở các giao dịch giữa các cá nhân với nhau thông qua hình thức kê khai “hai giá”.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, Nghị quyết 18 đã đặt ra giải pháp bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường. Điều này tạo cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên.

Tuy nhiên, khi không còn khung giá đất, đội nhóm "cò" sẽ tự làm giá ảo không theo quy luật nào cả, khó mà xác định được là giá trị bất động sản đang giao dịch có thật sự đúng với thực tế hay không.

Không chỉ đội "cò đất", theo TS Nguyễn Trí Hiếu, lỗ hổng khi bỏ khung giá đất thì người dân có thể tự ý quyết định giá trị của việc mua bán nhà đất, miễn sao không vi phạm pháp luật. Cơ quan nhà nước không thể căn cứ vào việc có trường hợp ở khu vực đó mua bán với giá cao hơn, để cho rằng trường hợp khác khai sai giá trên hợp đồng nhằm trốn thuế.

“Những lúc đang thật sự cần tiền vào việc cá nhân, việc trả nợ ngân hàng hay đây là vì chỗ quen biết nên người bán hoàn toàn có thể bán với giá thấp hơn với giá nhìn chung tại khu vực đó”, vị chuyên gia lý giải.

Còn nữa…