Các quy định mới giúp doanh nghiệp linh hoạt hơn trong thuê đất, chuyển mục đích sử dụng, tháo gỡ vướng mắc pháp lý và thúc đẩy đầu tư.
Sáng 11/12, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết Quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Nghị quyết có hiệu lực từ 1/1/2026.
Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ tạo ra những chuyển biến đột phá, tháo gỡ nhiều "nút thắt" pháp lý tồn đọng trong lĩnh vực đất đai.
Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, Chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn đã đưa ra những phân tích sâu sắc về một số điểm mới về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trong Nghị quyết này.
Một trong những điểm mới được giới đầu tư đặc biệt quan tâm là việc khôi phục tính linh hoạt trong lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất. Theo Khoản 2 Điều 4 Nghị quyết cho phép người sử dụng đất (trừ đơn vị sự nghiệp công lập hoặc đang thuê đất trả tiền hàng năm quỹ đất do cơ quan Nhà nước quản lý) được lựa chọn trả tiền thuê đất hằng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê. Quy định này áp dụng cả với dự án đã được thuê đất trước thời điểm Nghị quyết có hiệu lực.
Ông Tuấn nhận định, điều này đã khôi phục tính linh hoạt tương tự như Luật Đất đai 2013, vốn bị hạn chế trong một số quy định sau này. Việc doanh nghiệp có quyền chủ động lựa chọn phương án tài chính giúp họ cân đối dòng tiền; trả tiền một lần sẽ giúp nhà đầu tư dễ dàng thế chấp tài sản để huy động vốn, trong khi trả hằng năm sẽ giảm áp lực vốn ban đầu.
Bên cạnh đó, để giải quyết tình trạng thủ tục hành chính rườm rà, Khoản 3 Điều 4 Nghị quyết đã đưa ra một sự đơn giản hóa quan trọng: Không yêu cầu phải có nghị quyết của Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh trước khi Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng. Động thái này sẽ giúp giảm đáng kể thủ tục, rút ngắn thời gian chuẩn bị và triển khai dự án, là một cải cách thủ tục hành chính thiết thực, giúp đẩy nhanh tiến độ đầu tư và giải phóng nguồn lực đất đai.
Bên cạnh đó, Nghị quyết đã mở rộng cơ chế tiếp cận đất đai bằng cách bổ sung thêm ba trường hợp được giao đất, cho thuê đất mà không cần qua đấu giá, đấu thầu, nhằm giải quyết các tình huống đặc thù trong đầu tư, theo Khoản 4 Điều 4: (i) Giao quỹ đất dùng để thanh toán cho dự án BT (Xây dựng - Chuyển giao); (ii) Giao đất, cho thuê đất cho dự án phát triển kinh tế không dùng vốn đầu tư công nhưng đã lựa chọn được nhà đầu tư; (iii) Dự án năng lượng, du lịch gắn với thương mại dịch vụ tại vùng kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
Ông Tuấn khẳng định việc bổ sung này là hết sức cần thiết. Qua đó giúp rút ngắn thủ tục lựa chọn nhà đầu tư và đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án thuộc diện ưu tiên, đặc biệt là tại các vùng khó khăn cần ưu đãi đặc biệt để thu hút vốn.
Điểm tháo gỡ quan trọng khác là việc nới lỏng điều kiện về quy hoạch. Theo Khoản 5 và Khoản 6 Điều 4 Nghị quyết điều kiện về quy hoạch để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở, dự án khu đô thị chỉ cần đáp ứng một trong các loại quy hoạch sau: quy hoạch chung, quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết, khác biệt so với Luật Đất đai 2024 vốn yêu cầu chặt chẽ hơn. Theo ông Tuấn, quy định mới đã nới lỏng đáng kể điều kiện, tạo sự linh hoạt vì nhiều địa phương hiện đang thiếu quy hoạch chi tiết ở tỷ lệ 1/500 hoặc 1/2000. Việc cho phép sử dụng quy hoạch chung/phân khu làm cơ sở giúp quá trình triển khai đấu giá/đấu thầu nhanh hơn, phù hợp hơn với thực tiễn, thúc đẩy các dự án nhà ở, khu đô thị sớm được triển khai.
Về điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, Khoản 7 Điều 4 Nghị quyết cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho: (i) nhà đầu tư mới thay thế nhà đầu tư cũ đã giải thể, phá sản; (ii) nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất. Nhà đầu tư phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất tương ứng thời hạn điều chỉnh.
Vị chuyên gia dẫn chứng, năm 2000, một dự án được UBND cấp tỉnh cho thuê đất thương mại, dịch vụ trong thời hạn 50 năm, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Như vậy, thời hạn sử dụng đất của dự án kéo dài đến năm 2050. Đến năm 2026, nhà đầu tư mới nhận chuyển nhượng lại dự án. Tại thời điểm này, thời hạn sử dụng đất còn lại chỉ là 24 năm (từ 2026 đến 2050). Nếu tiếp tục sử dụng theo thời hạn cũ, quỹ thời gian này sẽ không đủ để nhà đầu tư mới thu hồi vốn và triển khai kế hoạch đầu tư dài hạn.
Theo quy định mới, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng có quyền đề xuất điều chỉnh thời hạn của dự án đầu tư, ví dụ: đề xuất thời hạn thực hiện dự án là 50 năm kể từ năm 2026. Sau khi thời hạn dự án được điều chỉnh, nhà đầu tư sẽ tiếp tục đề nghị điều chỉnh thời hạn thuê đất để bảo đảm tương ứng với thời hạn của dự án đầu tư. Phần thời gian sử dụng đất tăng thêm so với mốc 2050 sẽ được tính tiền thuê đất bổ sung theo quy định.
Quy định mới này giúp tháo gỡ khó khăn cho các dự án chậm tiến độ, đặc biệt hữu ích cho doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án bất động sản bán công trình kèm quyền sử dụng đất (như condotel, thương mại dịch vụ…) mà thời hạn sử dụng đất còn lại ngắn.
