Nghịch lý nhà tái định cư

>>> Giải bài toán nhà ở vừa túi tiền

Trong cơn sốt giá chung cư đang diễn ra từ đầu năm, một số khu vực nhà tái định cư cũng đang “rục rịch” chứng kiến đà tăng giá. Giá rao bán nhà phân khúc này này ghi nhận xu hướng tăng nhanh từ cuối năm 2023.

Nơi tăng giá, nơi hoang hóa

Theo dữ liệu của kênh Batdongsan cho thấy, giá bán nhiều tòa tái định cư như Khu đô thị Nam Trung Yên trong quý IV/2023 tăng 15% so với quý trước đó, trong khi cùng kỳ năm ngoái giá đi ngang.

Đơn cử, một số căn tái định cư khu Nam Trung Yên rao bán 50-55 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi sau 4 năm. Hay tại khu tái định cư NO3 Dịch Vọng Hậu đã hoạt động được gần 20 năm, được rao với giá hơn 52 triệu đồng/m2 cuối năm ngoái, trong khi năm 2020 giá bán chỉ khoảng 25 triệu đồng/m2.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ cho biết, với mức giá gần 60 triệu đồng/m2 nhà tái định cư là giá rao bán "ăn theo" đà tăng của phân khúc chung cư.

Nhu cầu nhà ở tại trung tâm tăng mạnh từ cuối năm ngoái, trong khi nguồn cung ít ỏi, dự án mới mở bán có giá lên đến 70 triệu đồng/m2 dù xa trung tâm. Bởi vậy, những khu tái định cư đã hoạt động hơn chục năm, sở hữu vị trí đắc địa như Nam Trung Yên, Trung Hòa - Nhân Chính... vẫn rao bán cao.

Theo ông Toản, với mục đích mua để ở, người dân hầu hết sẽ lựa chọn sở hữu chung cư thương mại, thậm chí là chưa ra sổ để có thể có vị trí và chất lượng sống tốt hơn, thay vì mua nhà tái định cư.

Ngoài ra, một nguyên nhân khác đã khiến giá bán tái định cư tăng mạnh là do một số nhà đầu tư sẵn dòng tiền đã “ôm” một số căn trước đó. Khi thị trường nhà ở trung tâm khan hiếm, họ cải tạo và bán lại với giá ngang ngửa chung cư thương mại mới.

Do đó, theo các chuyên gia, giá rao bán nhà tái định cư từ 40 - 60 triệu đồng/m2 chỉ xảy ra ở khu vực có vị trí thuận tiện tại các quận trung tâm như Nam Trung Yên, Trung Hòa - Nhân Chính, Xuân La... còn những dự án xa hơn sẽ ít tăng giá.

Trái ngược với tình trạng tăng giá bất thường của nhà tái định cư, một số khu vực vẫn trong tình trạng bỏ hoang hoặc ít người ở, như Khu đô thị Sài Đồng (quận Long Biên) hay Khu di dân Đền Lừ III (quận Hoàng Mai), hay khu tái định cư Phú Thượng (Tây Hồ).

Thay vì đi theo xu hướng sôi động của thị trường bất động sản, tại các khu tái định cư này, hàng chục căn nhà vẫn chưa có người ở, bị người dân từ chối nhận nhà do sự xuống cấp trầm trọng.

Có thể thấy, tình trạng xuống cấp và thiếu những tiện ích căn bản nhất đã khiến nhiều người “e ngại” bỏ tiền vào loại hình này.

Dựa vào số liệu từ Sở Xây dựng Hà Nội, toàn thành phố hiện có 199 tòa nhà chung cư tái định cư với 17.957 căn hộ (do Nhà nước đầu tư xây dựng) đã bàn giao và đưa vào sử dụng, nhưng còn 103 tòa nhà không có nhà sinh hoạt cộng đồng; 54 tòa nhà không có diện tích kinh doanh dịch vụ, theo thiết kế là chỗ để xe, phòng kỹ thuật; số ban quản trị được thành lập còn rất ít. Cuộc sống người dân ở một số khu nhà tái định cư liên tục gặp sự cố do chất lượng nhà không như kỳ vọng.

Theo TS.Nguyễn Hữu Nguyên (Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam), các căn hộ bị bỏ trống thực tế chưa giải quyết được các vấn đề an sinh xã hội cơ bản, cũng như chưa đảm bảo được sinh kế cho người dân, nhất là những cư dân phải chuyển đổi nghề nghiệp khi bị giải tỏa. Ngoài ra, hàng ngàn căn hộ bị bỏ hoang một phần là bởi giá nhà ở khu tái định cư cao hơn so với giá trị bồi thường tại nơi ở cũ, khiến người dân không đủ khả năng chi trả.

Giải pháp tháo gỡ

Để giải quyết tình trạng trên, TS.KTS. Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, cần đẩy mạnh công tác quy hoạch, chú trọng nghiên cứu để xác định vị trí xây dựng phù hợp. Bên cạnh chất lượng xây dựng, các khu nhà tái định cư cần đáp ứng đầy đủ hạ tầng xã hội như: nhà trẻ, trường học, chợ, sân chơi... phục vụ nhu cầu thiết yếu của người dân. Các căn hộ tái định cư cần được xây dựng sát với nhu cầu thực tế.

“Với những dự án nhà tái định cư đang bị bỏ hoang phải đưa ra phương án thu hồi và tổ chức đấu giá, chuyển đổi công năng để bán cho người có nhu cầu thực sự, thu hồi vốn cho ngân sách nhà nước, tránh thất thoát và lãng phí đất đai. Hiện nay có rất nhiều đề xuất đưa ra, có những đề xuất xây dựng bổ sung thêm tiện ích và có thêm dịch vụ, có đề xuất bán rẻ, tạo điều kiện cho người dân có thể mua được. Tùy từng vị trí mà cần có chính sách cụ thể, rất mong các địa phương và cả Hà Nội xem xét lại, tìm ra những bất cập để có phương án giải quyết, có như vậy mới phát huy giá trị của công trình mà chúng ta đang xây dựng”, ông Đào Ngọc Nghiêm cho hay.

Tuy nhiên, về lâu dài, theo các chuyên gia, để không còn tồn tại những căn nhà tái định cư bỏ hoang, thành phố cần có “chiến lược” quy hoạch cụ thể, đồng bộ và khoa học, dựa trên tổ chức điều tra xã hội học về nhu cầu tái định cư của người dân.

Trước đó, vào cuối năm 2023, Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị UBND TP Hà Nội chỉ đạo cơ quan chức năng tổ chức kiểm tra, xử lý tình trạng một số nhà ở tái định cư đang xuống cấp nghiêm trọng, bảo đảm an toàn. Sự vào cuộc quyết liệt từ các bộ, ban, ngành liên quan được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những “nút thắt” trên.