Nghịch lý thị trường bất động sản: Tồn kho tăng vọt, giá vẫn "leo thang"

Theo dữ liệu VietstockFinance, hơn 635.700 tỷ đồng là mức hàng tồn kho cao nhất từ trước đến nay của nhóm doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết trên HOSE, HNX và UPCoM. Trong khi đó, đến ngày 17/7, Bộ Xây dựng ghi nhận cả nước còn khoảng 22.300 căn hộ thương mại chưa bán được và đã đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục đất đai để xử lý lượng hàng này.

Thừa hàng cao cấp, thiếu nhà vừa túi tiền

Điểm đáng chú ý là tồn kho tăng không đi cùng xu hướng giảm giá. Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam tháng 7/2026 của Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho biết giá bán sơ cấp trong nửa đầu năm tăng 10-15% so với cùng kỳ, dao động khoảng 30-170 triệu đồng/m² tùy khu vực.

Diễn biến này cho thấy thị trường đang tồn tại một nghịch lý: hàng hóa không thiếu nhưng khả năng hấp thụ lại hạn chế. Nói cách khác, vấn đề nằm ở việc những sản phẩm đang được đưa ra thị trường chưa tương thích với nhu cầu và khả năng tài chính của phần đông người mua.

Một số doanh nghiệp đang phải đối mặt với quy mô tồn kho rất lớn. Đơn cử như Novaland ghi nhận hơn 157.700 tỷ đồng hàng tồn kho, trong đó phần lớn được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay hơn 66.000 tỷ đồng. Ở nhóm bất động sản khu công nghiệp, Kinh Bắc và Becamex cũng ghi nhận tồn kho tăng 14%, lên gần 56.200 tỷ đồng. Đáng chú ý, có 21 doanh nghiệp có hàng tồn kho chiếm trên một nửa tổng tài sản, trong đó Hudland có tỷ lệ cao nhất, lên tới 82%.

Một trong những nguyên nhân khiến hàng tồn kho khó được giải phóng là cơ cấu nguồn cung chưa theo kịp nhu cầu thực.

Giá trị tồn kho hiện tập trung đáng kể tại các dự án trung và cao cấp, trong khi phân khúc vừa túi tiền, đặc biệt những sản phẩm dưới 30 triệu đồng/m², ngày càng khan hiếm nguồn cung mới. Doanh nghiệp có xu hướng phát triển các dự án cao cấp bởi khả năng mang lại biên lợi nhuận tốt hơn, nhưng điều này lại tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa nguồn cung và sức mua thực tế.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc thị trường Savills TP HCM, nút thắt lớn của thị trường hiện nay nằm ở mặt bằng giá. Nhu cầu mua nhà để ở vẫn rất lớn nhưng phần đông khách hàng tìm kiếm căn hộ dưới 50 triệu đồng/m², trong khi khoảng 80% nguồn cung mới có giá vượt mức này.

Khoảng cách về giá khiến nhu cầu có thật nhưng không dễ chuyển thành giao dịch. Người mua vẫn cần nhà, song khả năng thanh toán không theo kịp tốc độ tăng giá. Áp lực này càng lớn khi chi phí vay vốn tăng. Một số khoản vay sau khi hết thời gian ưu đãi đã chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13-15%/năm, thậm chí 15-16%/năm. Giá nhà cao cộng với chi phí tài chính lớn khiến nhiều người phải trì hoãn quyết định mua nhà.

Không chỉ người mua chịu sức ép. Với doanh nghiệp phát triển dự án dựa nhiều vào vốn vay, hàng bán chậm đồng nghĩa dòng tiền về chậm trong khi chi phí lãi vay vẫn phải trả. Vòng quay vốn kéo dài có thể khiến áp lực tài chính tiếp tục gia tăng.

Quy mô tồn kho lớn chưa phản ánh đầy đủ mức độ rủi ro nếu không đặt trong tương quan với tổng tài sản và khả năng tạo dòng tiền của doanh nghiệp. Tại một số doanh nghiệp, tỷ trọng hàng tồn kho trong tổng tài sản đã ở mức rất cao. Cuối tháng 6/2026, con số này tại Khang Điền là 74,7%, Hoàng Huy Group 61,4%, Novaland 60,9%, SJ Group 52%, Phát Đạt 47,4%, Văn Phú Invest 41,6% và Bluemarq Group 40,2%.

Tuy nhiên, tồn kho trong lĩnh vực bất động sản không chỉ bao gồm các căn hộ hoặc sản phẩm đã hoàn thiện nhưng chưa bán được. Khoản mục này còn có thể bao gồm quỹ đất, chi phí đền bù, chi phí xây dựng dở dang và các khoản đầu tư trực tiếp vào dự án. Vì vậy, tồn kho lớn chưa đồng nghĩa toàn bộ số tài sản này là hàng ế.

Với những dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí tốt và phù hợp nhu cầu thị trường, quỹ đất và chi phí dở dang có thể trở thành nguồn lực cho những chu kỳ phát triển tiếp theo. Ngược lại, nếu dự án bị đình trệ về pháp lý, kéo dài thời gian thi công hoặc sản phẩm không phù hợp sức mua, tài sản tồn kho sẽ trở thành lượng vốn bị khóa trong thời gian dài.

Trong thời gian đó, doanh nghiệp vẫn phải duy trì bộ máy, trả lãi vay, hoàn thiện hạ tầng và thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Khi dòng tiền từ bán hàng không đủ đáp ứng nhu cầu, doanh nghiệp có thể phải tìm đến các nguồn vốn mới, bán tài sản hoặc chuyển nhượng dự án để cải thiện thanh khoản.

Rủi ro đặc biệt đáng lưu ý khi doanh nghiệp vừa mở rộng quỹ đất, vừa gia tăng tồn kho và sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Trong bối cảnh sức mua chịu sức ép từ giá nhà và lãi suất, quy mô tài sản lớn không còn chỉ là lợi thế mà có thể trở thành áp lực dòng tiền.

Người mua thận trọng

Bức tranh tồn kho tại các doanh nghiệp niêm yết cho thấy sự phân hóa khá rõ. Một doanh nghiệp có lượng tồn kho tăng từ 28.579 tỷ đồng năm 2021 lên 134.793 tỷ đồng cuối năm 2025, tương đương tốc độ tăng trưởng kép hơn 47% mỗi năm.

Chỉ trong nửa đầu năm 2026, con số này tiếp tục tăng 57%, lên 206.728 tỷ đồng - lần đầu tiên một doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vượt mốc 200.000 tỷ đồng tồn kho.

TS Nguyễn Duy Phương - Giám đốc cấp cao Khối đầu tư tài chính DG Capital cho rằng nếu giá nhà tiếp tục tăng nhanh hơn thu nhập, trong khi nguồn cung vẫn thiên về phân khúc cao cấp và thiếu sản phẩm vừa túi tiền, tồn kho gia tăng sẽ là hệ quả khó tránh.

Theo ông, vấn đề không chỉ nằm ở từng doanh nghiệp. Khi hàng hóa không được tiêu thụ, vòng quay vốn chậm lại, khả năng trả nợ của chủ đầu tư bị ảnh hưởng và nguy cơ tín dụng có thể lan sang hệ thống ngân hàng - nguồn vốn chủ chốt của nhiều dự án bất động sản.

Ở chiều khác, tồn kho cũng có thể được sử dụng như tài sản bảo đảm cho các khoản vay. Điều này khiến bài toán xử lý tồn kho không đơn giản là giảm giá để bán nhanh bởi việc bán tài sản còn liên quan đến giá trị tài sản bảo đảm và các cam kết tín dụng của doanh nghiệp.

Sự thay đổi trong hành vi của người mua cũng đang tạo sức ép mới lên các chủ đầu tư. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu xây dựng Việt Nam, người mua hiện thận trọng hơn và có khả năng so sánh giữa nhiều dự án. Giá không còn là yếu tố duy nhất; pháp lý, chất lượng công trình, hạ tầng kết nối, tiện ích, không gian xanh và tiến độ bàn giao đều tác động đến quyết định xuống tiền.

Điều này đặt doanh nghiệp trước yêu cầu phải thay đổi cách phát triển dự án. Quy mô quỹ đất hay số lượng dự án không còn đủ để phản ánh sức khỏe của doanh nghiệp. Quan trọng hơn là sản phẩm có phù hợp nhu cầu hay không, tốc độ tiêu thụ thế nào và khả năng chuyển hóa tài sản thành dòng tiền ra sao.

Từ góc độ thị trường, hàng tồn kho lớn vì thế không chỉ là câu chuyện về lượng hàng chưa bán. Đây còn là phép thử đối với cơ cấu sản phẩm, khả năng hấp thụ và hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp.

Nếu giá nhà tiếp tục tăng nhanh hơn thu nhập, nguồn cung vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp trong khi nhà ở vừa túi tiền ngày càng thiếu, lượng tồn kho có thể tiếp tục gia tăng. Khi đó, bài toán của thị trường không còn đơn giản là “có đủ nhà hay chưa”, mà là có đủ những căn nhà mà người dân thực sự có khả năng mua hay không.