Nguồn cung bất động sản tiếp tục cải thiện trong nửa đầu năm 2026 song mặt bằng giá vẫn neo cao cho thấy áp lực chi phí và cơ cấu sản phẩm vẫn chi phối diễn biến thị trường.
Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước; trong đó hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới.
Nguồn cung cải thiện rõ rệt nhưng chưa kéo theo sự điều chỉnh của mặt bằng giá khi phần lớn sản phẩm mở bán vẫn thuộc phân khúc cao cấp, trong khi chi phí phát triển dự án tiếp tục duy trì ở mức cao.
Thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch trong nửa đầu năm, trong đó phần lớn đến từ nguồn cung mới. Thanh khoản vẫn được duy trì, nhưng hành vi của người mua đã thay đổi rõ nét. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, dòng tiền đang tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ bảo đảm, chất lượng xây dựng tốt và có khả năng khai thác, tạo dòng tiền.
Xu hướng này khiến những sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá hoặc chưa hình thành giá trị khai thác thực tế chịu áp lực thanh khoản lớn hơn. Thị trường vì thế đang chuyển dần từ cạnh tranh bằng kỳ vọng sang cạnh tranh bằng chất lượng tài sản và giá trị sử dụng.
Nguồn cung tăng chưa đủ tạo áp lực giảm giá. Dựa trên Chỉ số giá VARS IRE, so với quý I/2019, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng khoảng 97%, trong khi giá căn hộ tại TP.HCM và Đà Nẵng gần như đi ngang nhưng vẫn duy trì ở mức cao.
Theo VARS IRE, dư địa giảm giá của doanh nghiệp hiện rất hạn chế do chi phí đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý và các nghĩa vụ tài chính đều gia tăng. Thay vì điều chỉnh giá bán, nhiều chủ đầu tư chuyển sang chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua nhưng vẫn bảo đảm hiệu quả đầu tư.
Diễn biến tại Hà Nội phản ánh rõ xu hướng này. Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group chỉ ra, trong quý II/2026, thị trường ghi nhận khoảng 9.300 căn hộ mở bán mới, tăng 23% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng giao dịch sơ cấp chỉ đạt khoảng 7.100 căn, giảm 8%, kéo tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới xuống còn khoảng 50% - mức thấp nhất trong ba quý liên tiếp.
Trong khi thanh khoản chững lại, giá căn hộ sơ cấp khu vực trung tâm Hà Nội vẫn đạt khoảng 121 triệu đồng/m², tăng 46% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy nguồn cung gia tăng nhưng chưa làm thay đổi cơ cấu thị trường khi phân khúc cao cấp vẫn chiếm ưu thế, còn nguồn cung đáp ứng nhu cầu ở thực tiếp tục thiếu hụt.
TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phục hồi theo hướng chọn lọc hơn. Theo ông, để tạo nền tảng phát triển bền vững, cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn trung và dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản và dòng vốn đầu tư trong, ngoài nước. Khi chi phí vốn và chi phí phát triển dự án vẫn ở mức cao, khả năng giảm mạnh mặt bằng giá trong ngắn hạn là không lớn.
Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết, việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và triển khai các quy định mới đã góp phần cải thiện nguồn cung căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung giữa hai thị trường vẫn có sự khác biệt, trong đó Hà Nội tiếp tục phát triển theo các trục hạ tầng lớn và xu hướng đô thị đa trung tâm.
Bên cạnh áp lực chi phí, dòng vốn tiếp tục là yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến nhịp phục hồi của thị trường. Theo Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam, khoảng 111.673 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn trong nửa cuối năm 2026, trong đó nhóm bất động sản chiếm khoảng 54,7%, tương đương gần 61.000 tỷ đồng. Áp lực đáo hạn đòi hỏi doanh nghiệp phải chủ động cơ cấu lại nguồn vốn, đồng thời mở rộng các kênh huy động trung và dài hạn để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.
Nguồn cung đang phục hồi rõ hơn so với giai đoạn trước, nhưng điều đó chưa đồng nghĩa mặt bằng giá sẽ sớm điều chỉnh. Khi chi phí phát triển dự án, cơ cấu nguồn cung và các điểm nghẽn về pháp lý chưa thay đổi đáng kể, dư địa giảm giá vẫn còn hạn chế. Việc tiếp tục tháo gỡ thủ tục đầu tư, đa dạng hóa nguồn vốn và gia tăng nguồn cung phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ là những yếu tố quyết định chất lượng phục hồi của thị trường trong giai đoạn tới.
