Nguy cơ thiệt hại từ các hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà

Theo Sở Xây dựng Đà Nẵng, thời gian qua, một số chủ đầu tư dự án nhà ở (kể cả một số trang mạng xã hội rao bán các dự án nhà ở) mặc dù chưa đủ điều kiện bán theo quy định nhưng dùng hình thức hợp đồng đặt cọc giữ chỗ để ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong khi chưa có thông báo được phép bán theo quy định của cơ quan chức năng là Sở Xây dựng.

Hình thức hợp đồng đặt cọc giữ chỗ để được mua nhà ở hình thành trong tương lai không được quy định trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật có liên quan.

Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản cấm kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định và huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.

Đồng thời, Luật này cũng quy định hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý.

Cùng với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở cũng cấm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.

Ngoài ra, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở nêu rõ: Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.

Cũng theo Nghị định này thì bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết đầu tư dự án xây dựng nhà ở chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Do đó, Sở Xây dựng lưu ý các cá nhân có nhu cầu mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và các dự án phát triển đô thị trên địa bàn thành phố khi thực hiện hợp đồng đặt cọc giữ chỗ để mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc đất nền trong các dự án phát triển đô thị cần phải tham khảo đầy đủ các quy định pháp luật về nhà ở, pháp luật dân sự trước khi thực hiện các giao dịch để tránh các thiệt hại có thể xảy ra.