Giá nhà leo thang khiến người có thu nhập trung bình ngày càng khó an cư, trong khi phân khúc nhà ở giá phù hợp vẫn thiếu tiêu chí rõ ràng về khả năng chi trả thực tế.
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội năm 2025 vào khoảng 100 triệu đồng/m², còn tại TP.HCM khoảng 111 triệu đồng/m². Mặt bằng giá này đã tăng mạnh trong vài năm gần đây và vượt xa tốc độ tăng thu nhập của nhiều hộ gia đình đô thị.
Khoảng trống lớn của thị trường
Thị trường hiện tồn tại hai phân khúc tương đối tách biệt. Một bên là nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp được hưởng chính sách hỗ trợ của Nhà nước. Bên còn lại là nhà ở thương mại phục vụ nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cao.
Tuy nhiên, giữa hai phân khúc này đang tồn tại khoảng trống lớn dành cho nhóm thu nhập trung bình – những người không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại theo mặt bằng giá hiện nay.
Trong bối cảnh đó, mô hình “nhà ở giá phù hợp” được kỳ vọng trở thành giải pháp bổ sung nguồn cung cho nhóm khách hàng trung lưu đô thị. Dù vậy, dự thảo chính sách do Bộ Xây dựng xây dựng hiện chưa đưa ra một mức giá cụ thể cho loại hình này mà mới chỉ xác định nguyên tắc hình thành giá trên cơ sở chi phí đầu tư và lợi nhuận định mức của doanh nghiệp.
Cách tiếp cận này phản ánh thực tế rằng khái niệm “giá phù hợp” hiện được hiểu theo hướng phù hợp với điều kiện thị trường nhiều hơn là phù hợp tuyệt đối với mức thu nhập của người dân.
Nếu tính toán giá nhà hoàn toàn theo thu nhập trung bình xã hội, mức giá sẽ thấp tới mức doanh nghiệp khó có khả năng triển khai dự án. Ngược lại, nếu để thị trường vận hành hoàn toàn theo cơ chế thương mại, nhóm thu nhập trung bình sẽ tiếp tục bị loại khỏi cơ hội sở hữu nhà ở.
Vì vậy, chính sách đang được định hướng theo hướng Nhà nước tham gia điều tiết thông qua các cơ chế ưu đãi nhằm giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, đồng thời kiểm soát lợi nhuận định mức để kéo mặt bằng giá xuống mức dễ tiếp cận hơn.
Bản chất của nhà ở giá phù hợp là loại hình vận hành theo cơ chế thị trường nhưng có sự can thiệp nhất định của Nhà nước để tránh việc giá bán tăng mạnh như nhà ở thương mại thông thường.
Nhiều quốc gia thường xác định khả năng chi trả nhà ở theo nguyên tắc chi phí trả nợ vay mua nhà chỉ nên chiếm khoảng 28–30% thu nhập hàng tháng và tổng nghĩa vụ nợ không vượt quá 50–55% thu nhập hộ gia đình nhằm bảo đảm an toàn tài chính. Giá trị căn nhà thường tương đương khoảng 4–6 năm thu nhập của hộ gia đình.
Tuy nhiên, trong điều kiện thị trường Việt Nam hiện nay, việc áp dụng trực tiếp công thức này là rất khó khả thi do chênh lệch cung – cầu quá lớn, đặc biệt tại các đô thị lớn. Nếu tính toán thuần túy theo thu nhập, mức giá nhà sẽ thấp hơn nhiều so với chi phí thực tế mà doanh nghiệp phải bỏ ra.
Ở góc độ chi phí phát triển dự án, nhà ở xã hội hiện có giá khoảng 25–30 triệu đồng/m², chủ yếu bao gồm chi phí xây dựng và lợi nhuận định mức.
Trong khi đó, đối với nhà ở thương mại giá phù hợp, doanh nghiệp vẫn phải tính đến tiền sử dụng đất dù được hưởng ưu đãi, cùng với chi phí xây dựng khoảng 18 triệu đồng/m², chi phí thủ tục khoảng 2 triệu đồng/m² và tiền đất có thể dao động từ 10–20 triệu đồng/m².
Nếu cộng toàn bộ các cấu phần chi phí cùng mức lợi nhuận định mức khoảng 15%, giá bán nhà ở thương mại “giá phù hợp” được dự báo có thể dao động trong khoảng 30–40 triệu đồng/m². Với căn hộ diện tích khoảng 70 m², tổng giá trị căn hộ có thể ở mức 3–4 tỷ đồng.
Việc áp dụng cơ chế giá trần đối với loại hình nhà ở này cũng được đánh giá là khó khả thi bởi giá thành nhà ở phụ thuộc vào nhiều yếu tố biến động như chi phí vật liệu, tiền sử dụng đất, thủ tục đầu tư hay lãi vay.
Nếu áp dụng mức giá cứng trong khi chi phí đầu vào tăng cao, doanh nghiệp sẽ không còn động lực triển khai dự án. Chính vì vậy, hướng điều hành hiện nay không tập trung kiểm soát giá bán đầu ra mà ưu tiên kiểm soát chi phí đầu vào thông qua ưu đãi đất đai, thủ tục đầu tư và khống chế lợi nhuận định mức.
Điều này cũng lý giải vì sao những đề xuất phát triển nhà ở giá khoảng 1 tỷ đồng/căn trước đây gần như không thể triển khai trên thực tế. Mức giá đó có thể phù hợp với khả năng chi trả của người dân nhưng lại không bảo đảm hiệu quả tài chính cho doanh nghiệp phát triển dự án.
Có thể thấy, bài toán nhà ở giá phù hợp thực chất là quá trình cân bằng lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp, trong đó Nhà nước giữ vai trò điều tiết để kéo giảm mặt bằng giá. Tuy nhiên, khi chưa có một chuẩn xác định khả năng chi trả dựa trên thu nhập cụ thể, khái niệm “giá phù hợp” vẫn sẽ tiếp tục là vấn đề gây nhiều tranh luận trên thị trường bất động sản.
(*) Chuyên gia pháp lý bất động sản
