Nhà ở thương mại giá phù hợp: Cần cơ chế chặt chẽ để tránh trục lợi chính sách

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp – chính sách được kỳ vọng bổ sung nguồn cung nhà ở trong bối cảnh giá nhà liên tục leo thang tại các đô thị lớn.

Dù vậy, theo nhiều chuyên gia, để chính sách thực sự phát huy hiệu quả, cần tính toán kỹ về cơ chế triển khai cũng như những rủi ro có thể phát sinh trong quá trình thực hiện.

Khoảng trống lớn của thị trường nhà ở

Theo ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược và Marketing PropertyGuru Việt Nam, thị trường hiện nay đang thiếu hụt rõ rệt các sản phẩm nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người dân. Căn hộ hai phòng ngủ với mức giá khoảng 3 tỷ đồng trở xuống gần như đã biến mất trên thị trường. Trong khi đó, tỷ lệ giá nhà so với thu nhập của người dân tại các đô thị lớn đang ở mức cao, khiến việc sở hữu nhà ở của nhiều người trẻ ngày càng khó khăn.

Ở phân khúc nhà ở xã hội, người mua vẫn phải đáp ứng nhiều điều kiện, đặc biệt là giới hạn thu nhập. Những người có thu nhập vượt ngưỡng quy định sẽ không đủ điều kiện mua, trong khi nhóm đáp ứng tiêu chí lại phải vay với tỷ lệ cao trong bối cảnh lãi suất bất động sản tăng, làm gia tăng áp lực tài chính.

Ông Long cho rằng đề xuất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng sẽ mở thêm lựa chọn cho nhóm thu nhập trung bình – những người không thuộc diện được hỗ trợ nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại theo giá thị trường.

Nếu triển khai hiệu quả, nhóm người có thu nhập trên 40 triệu đồng mỗi tháng vẫn có thể tiếp cận nhà ở với tỷ lệ vay an toàn hơn. Các quy định như mỗi người chỉ được mua một căn hoặc hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm cũng được xem là giải pháp nhằm hướng chính sách vào nhu cầu ở thực.

Tuy vậy, thách thức lớn nhất vẫn nằm ở bài toán phát triển sản phẩm. Một dự án nhà ở giá phù hợp vẫn phải đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp, đồng thời cần vị trí và tiện ích đủ sức hút để người dân về sinh sống.

Trong bối cảnh quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng hạn chế, khả năng cao các dự án sẽ được phát triển ở khu vực xa hơn. Khi đó, yếu tố kết nối hạ tầng sẽ đóng vai trò quyết định đối với sức hấp dẫn của dự án.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng nhận định việc thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là giải pháp mang tính chuyển tiếp trong thời gian chờ hoàn thiện các quy định của Luật Nhà ở 2023.

Theo ông, hiện nay tồn tại một nhóm rất lớn người dân không đủ điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại với mức giá đang neo cao. Đây chủ yếu là những người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp tại đô thị, công chức, viên chức, người lao động, người trẻ và người mua nhà lần đầu.

Sự thiếu vắng phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp trong nhiều năm qua đã khiến thị trường mất đi một “lớp đệm” quan trọng. Khi phân khúc trung gian này không tồn tại, người dân buộc phải chờ đợi nguồn cung nhà ở xã hội vốn hạn chế hoặc chấp nhận các sản phẩm nhà ở thương mại vượt xa khả năng chi trả.

Cần cơ chế chặt chẽ để tránh trục lợi chính sách

Ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng mô hình “nhà ở thương mại giá phù hợp” có tính chất “lai” giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Nếu cơ chế triển khai không được thiết kế chặt chẽ, chính sách có thể tạo ra xu hướng doanh nghiệp tìm cách “xin” ưu đãi để được hưởng lợi về đất đai và giá bán, tiềm ẩn nguy cơ phát sinh cơ chế xin – cho.

Trong khi đó, TS Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng phát triển nhà ở vừa túi tiền là cần thiết để lấp khoảng trống nguồn cung cho nhóm thu nhập trung bình. Tuy nhiên, để mô hình này khả thi, chính sách cần đồng thời giải quyết bài toán quỹ đất, hạ tầng kết nối và chi phí phát triển dự án.

“Nếu không có các cơ chế đủ hấp dẫn để giảm chi phí đầu vào, doanh nghiệp sẽ khó tham gia phát triển nhà ở giá phù hợp vì biên lợi nhuận thấp”, ông Khương nhận định.