“Nhà ở vừa túi tiền” khơi thông thị trường địa ốc

>> Hướng đi cho nhà ở vừa túi tiền

Thực tế, giá chung cư đắt đỏ và liên tục tăng trong thời gian qua đã bỏ xa thu nhập của đại đa số người dân, khiến giấc mơ sở hữu nhà của nhiều người ngày càng trở nên xa vời.

Giá chung cư liên tiếp tăng

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, chỉ trong 4 năm trở lại đây, giá chung cư đã tăng tới 77%. Cụ thể, quý 4/2023, giá sơ cấp trung bình của chung cư là 54 triệu đồng/m2, tăng trong 19 quý liên tiếp và tăng hơn 77% so với quý 1/2019.

Còn theo báo cáo của Bộ Xây dựng, qua số liệu tổng hợp báo cáo của các địa phương và thông tin khảo sát đánh giá của các tổ chức nghiên cứu thị trường, trong quý IV/2023, giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng giá tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, nhất là các khu vực trung tâm. Đặc biệt, trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2.

>> Kinh nghiệm phát triển nhà ở vừa túi tiền nhìn từ Canada

Lý giải về việc giá nhà chung cư tăng liên tục, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho biết, nguyên nhân là bởi nguồn cung căn hộ Hà Nội trong những năm gần đây khan hiếm. Số lượng dự án ngày càng hạn chế, trong khi lực cầu của thị trường liên tục gia tăng, cơ cấu sản phẩm trên thị trường bất động sản ngày càng mất cân đối.

Hiện những căn hộ chung cư giá 30 triệu đồng/m2 đã “biến mất” khỏi thị trường, trong khi đó, giá nhà chung cư lại ở mức quá cao, dẫn đến người có nhu cầu thực về nhà ở không có khả năng tiếp cận.

Trước thực trạng bất hợp lý trong cơ cấu sản phẩm, từ đầu năm 2024, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng hướng dẫn các doanh nghiệp cơ cấu lại các phân khúc, hạ giá sản phẩm. Đồng thời, có giải pháp kịp thời, hiệu quả đối với việc cơ cấu lại phân khúc cho người có nhu cầu thực, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, việc giảm giá nhà là “bài toán” khó do có quá nhiều loại chi phí “đè nặng” lên doanh nghiệp như chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí quản lý… đều gia tăng.

Kì vọng “nhà ở vừa túi tiền”

Trước thực trạng trên, các chuyên gia cho rằng, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ mở ra cơ hội giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu, đồng thời đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân.

Ngay từ thời điểm cuối năm 2023 đến đầu năm 2024, nhiều chủ đầu tư đã có sự thay đổi để thích nghi với thị trường, thông qua việc ra mắt hàng loạt dự án nhà ở vừa túi tiền. Đơn cử tại các khu vực lân cận TP.HCM (Bình Dương, Long An, Đồng Nai), nhiều dự án có mức giá bán dưới 2 tỷ đồng đã ra mắt và được đón nhận nhiệt tình như Bcons, Ehome Southgate,…

Bên cạnh đó, ba bộ luật (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023) mới được thông qua được kì vọng sẽ tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, rút gọn thủ tục đất đai. Từ đó, tạo cơ hội cho doanh nghiệp địa ốc tiếp cận đất một cách công bằng, minh bạch, góp phần gia tăng quỹ đất cho phát triển nhà giá bình dân, đưa phân khúc này về lại thị trường.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, “Luật Đất đai mới được thông qua có nhiều điểm tích cực, giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn và công bằng hơn. Một trong những điểm tác động tích cực đối với loại hình nhà ở thương mại vừa túi tiền là nhà nước đứng ra thu hồi đất để phát triển các khu đô thị lớn, hỗn hợp, sau đó cho doanh nghiệp đấu giá hoặc đấu thầu để thực hiện dự án. Tôi hy vọng rằng, sau khi Luật mới có hiệu lực sẽ tạo ra được thêm nhiều quỹ đất sạch, có quy hoạch bài bản, giá đất hợp lý để doanh nghiệp triển khai loại hình nhà ở này”, như ông Ngô Quang Phúc – CEO Phú Đông Group chia sẻ.

Để thúc đẩy phát triển nhà vừa túi tiền, theo VARS, nếu cả thị trường cùng chung tay và các chính sách về nhà ở theo hướng kinh tế thị trường thì loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ phát triển. Bên cạnh đó, tăng cường đầu tư, mở rộng hạ tầng giao thông kết nối. Khi khoảng cách không còn là vấn đề thì xu hướng dịch chuyển từ khu vực trung tâm ra ven đô là tất yếu.

Ông Phúc cho biết, việc khó khăn nhất của doanh nghiệp là tìm ra được quỹ đất không chỉ với chi phí hợp lý mà còn phù hợp quy hoạch. Giải quyết được khâu quỹ đất để phát triển xem như được 50%.

Do đó, Nhà nước nên có thêm chính sách và giải pháp thực hiện nhằm hỗ trợ cũng như gia tăng quỹ đất cho loại hình nhà ở này. 50% còn lại sẽ phụ thuộc vào thời gian triển khai công tác pháp lý dự án nên được rút ngắn; nhà nước có chính sách ưu đãi tín dụng với lãi suất thấp cho cả nhà đầu tư và người dân mua nhà.

Ngoài ra, LS. Nguyễn Ngọc Hùng - Trưởng Văn phòng Luật sư Kết Nối cho rằng, cần đưa ra định nghĩa chính thức về nhà ở vừa túi tiền; nghiên cứu các cơ chế, chính sách ưu đãi dành riêng cho nhà ở vừa túi tiền với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển nguồn cung phân khúc này, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.

Trong đó có các chính sách tín dụng ưu đãi dành riêng để tăng “sức mua" hay tăng mức thuế đối với căn nhà thứ hai, thứ ba để giảm động lực đầu cơ, và tiền thuế có thể được quay vòng về hỗ trợ các đối tượng có nhu cầu thực sự. Hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc phát triển, vận hành các dự án hạ tầng xã hội...