Hướng đi cho nhà ở vừa túi tiền

LS. NGUYỄN NGỌC HÙNG - Trưởng Văn phòng Luật sư Kết Nối• 10/02/2024 09:00

Hiện nay, chưa có quy định pháp luật nào quy định rõ ràng về nhà ở vừa túi tiền nên còn nhiều quan điểm bị hiểu nhầm với nhà ở xã hội.

>>Doanh nghiệp địa ốc chật vật lo thưởng Tết

Nhà ở vừa túi tiền là một trong các thuật ngữ để chỉ loại nhà ở có giá phù hợp với một đối tượng nhất định, các đối tượng này thường có xu thế có thu nhập không cao.

nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân, hướng tới nhóm đối tượng có mức thu nhập trung bình và cận trung bình, có tích lũy ở mức nhất định, ở các đô thị đặc biệt.

Nhà ở vừa túi tiền có giá phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân

Chưa có khái niệm nhà vừa túi tiền

Thực tế tại Việt Nam, chưa có khái niệm chính thức về nhà ở vừa túi tiền nhưng có thể chỉ ra một vài đặc điểm của loại hình này để đưa ra khái niệm, bằng cách so sánh với nhà ở xã hội và dựa vào cách xác định tính hợp lý về giá của nhà ở.

Nhà ở xã hội được hiểu là loại hình hướng tới đối tượng thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp, được miễn tiền sử dụng đất và tiếp cận gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho chủ đầu tư, người vay mua nhà... Trong khi đó, nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân, hướng tới nhóm đối tượng có mức thu nhập trung bình và cận trung bình, có tích lũy ở mức nhất định, ở các đô thị đặc biệt.

Giá nhà sẽ ở mức hợp lý là khi mỗi hộ gia đình có thể cân bằng giữa chi phí nhà cửa và các chi phí sinh hoạt khác trong phạm vi của thu nhập của họ, trong đó chi phí nhà cửa chiếm không quá 30% tổng thu nhập của hộ gia đình.

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều yếu tố khiến phân khúc này chưa thực sự phát triển. Bởi lẽ các chính sách trong lĩnh vực này không khiến doanh nghiệp, nhà đầu tư mặn mà. Bên cạnh đó, lợi nhuận từ các dự án nhà ở vừa túi tiền cũng rất thấp.

Thách thức và giải pháp tăng nguồn cung

Trong thời gian qua, các doanh nghiệp chỉ tập trung phát triển nhà ở thương mại phân khúc trung cấp và cao cấp để đưa giá nhà ở lên cao nhằm bù lại các chi phí khác đều tăng như lãi suất vay ngân hàng cao, tiền sử dụng đất cao, giá nguyên vật liệu cao, chi phí nhân công cao…

Việc xảy ra tình trạng này một phần là do các quy định của Luật Nhà ở 2014 đã không đồng bộ với Luật Đất đai 2013, cùng với đó các chính sách quy hoạch và ưu đãi nhà đất hiện nay đang phân bố không đồng đều, có nơi tập trung phát triển song có nơi chưa được để tâm nâng cao đổi mới.

>>Không cấm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Các chủ đầu tư khi muốn xây dựng các dự án nhà ở vừa túi tiền thì ngay từ quỹ đất mua lúc đầu để xây dựng nhà ở cũng phải là quỹ đất rẻ. Doanh nghiệp không thể làm một dự án giá rẻ trên một quỹ đất có giá đắt và không có lãi. Tuy nhiên, giá mặt bằng đất trong thời gian qua tăng rất mạnh nên việc họ thu mua quỹ đất ngày càng khó hơn, đó còn chưa kể yêu cầu về mặt pháp lý cũng khắt khe hơn.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã tiếp cận nhiều hơn với nguyên tắc thị trường để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp có nhu cầu phát triển kinh tế và người dân là chủ thể nhu cầu tiêu dùng nhà ở.

Theo nguyên tắc, sử dụng đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, dựa theo đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội, con người để tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất. Trên cơ sở này, các cơ quan nhà nước đã ban hành ra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Về phía chủ đầu tư phát triển dự án, để bắt nhịp nhanh hơn với đà phục hồi của thị trường và phát triển theo hướng bền vững hơn, cần điều chỉnh lại sản phẩm phát triển, ngoài nhà ở xã hội, tập trung phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ giải quyết vấn đề dòng tiền bởi đây là phân khúc phù hợp với nhu cầu lớn và khả năng chi trả tối ưu.

Việc tập trung phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ giúp các chủ đầu tư phát triển dự án giải quyết được những khó khăn về dòng tiền.

Vấn đề kiểm soát giá đất trong đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất để không đẩy giá đất vống lên quá cao đã được đặt ra từ nghị quyết 19, Luật Đất đai 2013 và được nhắc lại trong nghị quyết 18 năm 2022, Luật Đất đai 2024 là hạn chế, ngăn chặn đầu cơ đất.

Hạn chế được đầu cơ đất, ngăn chặn tình trạng găm đất, đầu cơ đất để mua đi bán lại kiếm lời bằng chính sách đánh thuế cao với những người có nhiều thửa đất, nhiều nhà là giải pháp căn cơ để chống đầu cơ nhà ở, đất đai. Chống được đầu cơ thì đất đai, nhà ở sẽ hướng tới người tiêu dùng thực sự, người phát triển dự án thực sự, đất đai sẽ được trả giá đúng, tạo động lực phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Về phía Nhà nước, cần đưa ra định nghĩa chính thức về nhà ở vừa túi tiền; nghiên cứu các cơ chế, chính sách ưu đãi dành riêng cho nhà ở vừa túi tiền với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển nguồn cung phân khúc này, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.

Trong đó có các chính sách tín dụng ưu đãi dành riêng để tăng “sức mua" hay tăng mức thuế đối với căn nhà thứ hai, thứ ba để giảm động lực đầu cơ, và tiền thuế có thể được quay vòng về hỗ trợ các đối tượng có nhu cầu thực sự. Hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc phát triển, vận hành các dự án hạ tầng xã hội...