Để xác định dân số chung cư theo hướng linh hoạt hơn, phù hợp xu hướng và nhu cầu nhà ở thực tế, kiến nghị TP HCM tính căn hộ diện tích từ 25-45m2 tương ứng 1 người cư trú.
TP HCM đang lấy ý kiến lựa chọn phương án điều chỉnh cách xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp theo hướng phù hợp hơn với thực tế phát triển đô thị hiện nay.
Hiệp hội thống nhất chọn Phương án 2 trong dự thảo quy định về phương pháp xác định dân số nhà chung cư, theo đó đề xuất căn hộ diện tích từ 25-45m2 được tính tương ứng 1 người cư trú.
Đây là nhóm căn hộ nhỏ một phòng ngủ đang có nhu cầu rất lớn trên thị trường, đặc biệt tại các đô thị lớn. Đối tượng sử dụng chủ yếu là giới trẻ, người độc thân, chuyên gia, lao động trí thức có thu nhập ổn định và nhóm người có nhu cầu thuê nhà với khả năng chi trả vừa phải.
Theo quy định hiện hành, TP HCM mới chỉ cho phép căn hộ diện tích từ 25-32m2 tính 1 người là chưa theo kịp xu hướng phát triển đô thị mới, hiện đại. Trong khi đó, thực tế cho thấy các căn hộ diện tích 35-45 m2 hiện được thị trường hấp thụ mạnh nhờ đáp ứng tốt nhu cầu ở thực.
Việc điều chỉnh cách tính dân số không đơn thuần là vấn đề kỹ thuật mà còn liên quan trực tiếp đến khả năng phát triển nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tại đô thị lớn. Nếu áp dụng cách tính dân số quá cứng nhắc sẽ vô tình hạn chế phát triển căn hộ diện tích nhỏ, trong khi đây lại là phân khúc phù hợp với nhu cầu thực tế của phần lớn người dân đô thị hiện nay.
Đơn cử Hà Nội đã ban hành quy định cho phép căn hộ một phòng ngủ diện tích từ 25-45m2 được tính 1 người. Đà Nẵng cũng áp dụng phương pháp tương tự. Đây là kinh nghiệm thực tiễn từ các đô thị lớn mà TP HCM hoàn toàn có thể tham khảo để áp dụng phù hợp với điều kiện phát triển hiện nay.
Ngoài nhóm căn hộ nhỏ, HoREA cũng đồng tình với đề xuất tính dân số theo diện tích bình quân 32m2/người đối với căn hộ từ trên 45-160m2. Cách tính này vừa đảm bảo phù hợp chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân của cả nước, vừa tạo thêm tính linh hoạt cho doanh nghiệp trong cơ cấu sản phẩm.
Đối với căn hộ trên 160m2, đề xuất tính 5 người/căn hộ. Xu hướng hiện nay là các gia đình trẻ sống độc lập tại chung cư, phổ biến từ 3-5 người, trong khi mô hình nhiều thế hệ cùng sinh sống trong một căn hộ ngày càng ít.
Bên cạnh đó cần sửa đổi phương pháp xác định dân số cần dựa trên thực tiễn thay đổi cấu trúc dân cư và xu hướng nhà ở đô thị thay vì tiếp cận theo tư duy quản lý dân số cơ học như trước đây.
Các căn hộ diện tích nhỏ hiện không còn là sản phẩm mang tính tạm thời mà đang trở thành xu hướng phổ biến tại các đô thị lớn do phù hợp khả năng tài chính của phần lớn người dân. Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư QCVN 04:2021/BXD cũng cho phép căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m2 và cho phép tỷ lệ căn hộ dưới 45m2 chiếm tối đa 25% tổng số căn hộ của dự án nhà ở thương mại.
Việc điều chỉnh cách tính dân số theo hướng mở rộng ngưỡng căn hộ 25-45m2 tính 1 người sẽ góp phần tháo gỡ thêm một nút thắt trong phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội tại TP HCM.
Trong bối cảnh giá nhà tiếp tục neo cao, nguồn cung căn hộ vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, cần có cơ chế quản lý phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường, đồng thời vẫn đảm bảo kiểm soát hạ tầng đô thị và mật độ dân cư hợp lý.
.jpg "Hải Phòng: Tháo gỡ điểm nghẽn giải phóng mặt bằng, tăng tốc cải tạo chung cư cũ")
.jpg "Giá nhà cao, thuê nhà dài hạn trở thành lựa chọn của giới trẻ")
