.png "Doanh nghiệp bất động sản nỗ lực trả nợ trái phiếu")
Gửi bình luận
Động thái gia hạn và khất nợ hàng chục lô trái phiếu thời gian qua cho thấy bài toán về dòng tiền đang đè nặng lên nhiều doanh nghiệp bất động sản.
Sau hàng loạt chính sách mới, thị trường bất động sản bắt đầu nhen nhóm những tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, với nhiều doanh nghiệp địa ốc, áp lực tài chính vẫn chưa hề giảm bớt. Hàng loạt lô trái phiếu trị giá hàng chục nghìn tỷ đồng đến hạn, đẩy nhiều "ông lớn" vào tình thế chật vật xoay xở.
Điển hình như CTCP Tập đoàn Novaland liên tục thu hút sự chú ý thời gian qua khi mới đây thông tin về việc chậm thanh toán gốc và lãi gần 906 tỷ đồng cho lô trái phiếu NVLH2123011 phát hành từ năm 2021.
Theo kế hoạch, Novaland sẽ đến hạn trả hơn 914,7 tỷ đồng (gồm 842,2 tỷ đồng tiền gốc và 72,5 tỷ đồng tiền lãi) vào ngày 3/3/2025. Thế nhưng, doanh nghiệp chỉ xoay xở được gần 8,8 tỷ đồng, dẫn tới khoản chậm thanh toán lên tới 906 tỷ đồng.
Trước đó, doanh nghiệp này cũng chậm chi trả 795 tỷ đồng đối với lô trái phiếu NVLH2123009, khi chi trả được 8 tỷ đồng trong tổng số 803 tỷ đồng đến hạn. Bên cạnh đó, lô NVLH2224005 cũng rơi vào tình trạng tương tự. Điều này phản ánh áp lực tài chính ngày càng lớn mà các doanh nghiệp đang phải đối mặt.
Không chỉ Novaland, nhiều doanh nghiệp trong ngành cũng đang trong quá trình đàm phán gia hạn thanh toán với trái chủ. Đơn cử, Công ty Đầu tư và cho thuê tài sản TNL (thành viên của ROX Group) vừa thành công trong việc kéo dài kỳ hạn 20 lô trái phiếu đến năm 2027. Các lô này được phát hành từ năm 2020, vốn sẽ đáo hạn vào cuối tháng 5 tới, với tổng giá trị lưu hành khoảng 977 tỷ đồng. Lãi suất trái phiếu theo hợp đồng ban đầu ở mức 10,9%/năm, nhưng giảm còn 7,9%/năm sau đợt gia hạn.
Theo nhận định của các chuyên gia, năm 2025 tiếp tục là giai đoạn gian nan của thị trường trái phiếu bất động sản, khi tín dụng vẫn bị thắt chặt, sức mua chưa phục hồi mạnh và điểm nghẽn pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để. Trong bối cảnh đó, xu hướng đàm phán gia hạn trái phiếu hay còn gọi là "khất nợ" dự báo sẽ gia tăng, trở thành lựa chọn bất đắc dĩ của nhiều doanh nghiệp nhằm trì hoãn áp lực thanh toán.
Thống kê từ VIS Rating chỉ ra, năm 2025 sẽ có khoảng 110.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn, trong đó 31.000 tỷ đồng đã chậm trả gốc, lãi trước đó. Đây là những khoản nợ đã bị giãn hoãn theo Nghị định 08, nay phải tất toán, khiến áp lực đối với doanh nghiệp địa ốc càng thêm nặng nề.
Trong tổng số 224.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn năm 2025, VIS Rating ước tính có khoảng 17% có rủi ro chậm trả nợ gốc, tương đương 38.000 tỷ đồng. Đáng chú ý, 94% giá trị trái phiếu rủi ro này đến từ nhóm bất động sản nhà ở, du lịch và nghỉ dưỡng, tương đương gần 36.000 tỷ đồng.
Không chỉ riêng trái phiếu, các doanh nghiệp địa ốc còn đối diện với sức ép từ việc thắt chặt tín dụng. Theo đó, 2/3 số chủ đầu tư niêm yết trên sàn chứng khoán có dòng tiền trả nợ ở mức yếu hoặc cực kỳ yếu, với dòng tiền hoạt động chiếm dưới 5% tổng nợ. Tình trạng này đặc biệt nghiêm trọng đối với những doanh nghiệp đang vướng mắc pháp lý về dự án, khiến khả năng xoay sở dòng tiền lại càng khó hơn.
Với những thách thức này, VIS Rating dự báo khoảng 50% số trái phiếu đáo hạn năm 2025 có nguy cơ không thể thanh toán đúng hạn cả gốc lẫn lãi, đặc biệt là đối với những doanh nghiệp đã có tiền sử chậm trễ thanh toán trong các kỳ trước.
Để giảm bớt áp lực, các chuyên gia cho rằng cần tiếp tục đẩy mạnh các giải pháp tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án và khơi thông các dòng vốn vay.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) khuyến nghị các chủ đầu tư cần chủ động đẩy nhanh tái cơ cấu nợ, cân nhắc bán bớt tài sản (dù phải chấp nhận hoà vốn hoặc lỗ) nhằm thu về dòng tiền. Đồng thời, việc phát triển quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở hay chứng khoán hóa bất động sản cũng là hướng đi cần thiết, thay vì chỉ phụ thuộc vào kênh trái phiếu doanh nghiệp.
Theo TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, sức ép nợ trái phiếu và dòng tiền tài chính là rào cản lớn. Tuy vậy, khi các điểm nghẽn pháp lý dần tháo gỡ, niềm tin của giới đầu tư có thể sẽ dần quay trở lại.
Ông Lực nhấn mạnh, vai trò then chốt vẫn nằm ở chính các doanh nghiệp, cần xây dựng kế hoạch thanh toán nợ trái phiếu cụ thể và khả thi, đồng thời đảm bảo minh bạch trong quản trị tài chính, hồ sơ thuế, tín dụng và phát hành chứng khoán.
Ngoài ra, vị chuyên gia cho biết gia hạn hay khất nợ trái phiếu cũng chỉ là giải pháp tạm thời. Nếu kéo dài, chi phí lãi vay còn tăng, gây thêm áp lực lâu dài. Do đó, doanh nghiệp cần chủ động tìm kênh huy động vốn bền vững hơn, như quỹ đầu tư bất động sản (REITs) hay quỹ tiết kiệm nhà ở và chứng khoán hóa bất động sản. Những hình thức này không chỉ phân tác rủi ro, mà còn tạo sự minh bạch, giúp ổn định nguồn vốn và đảm bảo phát triển bền vững cho thị trường bất động sản trong tương lai.
