NVL bao giờ khởi sắc?

Theo tài liệu ĐHĐCĐ thường niên 2025 dự kiến sẽ tổ chức ngày 24/4 tại Bình Thuận, NVL đã đưa ra 2 phương án/ chỉ tiêu kinh doanh. Theo phương án 1, doanh thu thuần 2025 dự kiến đạt 13.411 tỷ đồng, và lợi nhuận sau thuế lỗ 12 tỷ đồng. Đối với phương án 2, doanh thu thuần dự kiến 10.453 tỷ đồng, và lợi nhuận sau thuế lỗ 688 tỷ đồng.

Kế hoạch kinh doanh “lỗ tích cực”

So với kết quả kinh doanh năm 2024, đây là kế hoạch “lỗ tích cực”, do năm 2024, công ty này lỗ ròng 6,4 nghìn tỷ đồng (so với lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông tối thiểu năm 2023 là 606 tỷ đồng), chủ yếu do trích lập dự phòng liên quan đến dự án Lakeview City (TP HCM) theo yêu cầu của kiểm toán viên trên cơ sở thận trọng trong báo cáo tài chính đã kiểm toán nửa đầu năm 2024. Sự thận trọng để đạt mục tiêu giảm lỗ của NVL là cần thiết trong bối cảnh tiến độ tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án không phụ thuộc vào sự chủ động của công ty.

Bên cạnh đó, NLV vẫn đang phải nỗ lực tái cấu trúc nợ vay. Tính đến cuối năm 2024, tổng dư nợ vay của NVL là 61 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với cuối năm 2023, chủ yếu là do giải ngân khoản vay ngân hàng mới để tài trợ cho xây dựng dự án. Tổng nợ vay đáo hạn trong vòng 12 tháng đạt 36 nghìn tỷ đồng, trong đó NVL đã có kế hoạch xử lý cho các khoản tín dụng của ngân hàng trong nước.

Đối với các khoản nợ vay quốc tế và trái phiếu bán lẻ trong nước, đã có phương án hoặc đang trong quá trình đàm phán để gia hạn từ năm 2025 đến 2027. Đến đầu 2025, công ty này tiếp tục có những động thái tích cực để xử lý mua lại nhiều lô trái phiếu, song cùng với đó cũng có những lô trái phiếu đến kỳ đáo hạn không thanh toán do không thu xếp được dòng tiền.

Việc cổ phiếu NVL ra khỏi diện cảnh báo từ ngày 3/4 giúp cổ phiếu này có thể tăng giá, giảm bớt áp lực giá trị tài sản bảo đảm bằng cổ phiếu của một số lô trái phiếu bị mất giá. Tuy nhiên, điều này chưa đủ thuận lợi để NVL triển khai các phương án phát hành cổ phiếu mới, 1 phần do bối cảnh của thị trường chứng khoán. Theo đó, trong ngắn hạn, công ty đã dự liệu huống tình huống ít thuận lợi hơn trên thị trường và phản ánh vào kế hoạch hoạt động năm nay.

Chờ đợi “hàng ra - tiền vào” từ các dự án

Trước khi đặt ra kế hoạch kinh doanh thận trọng để trình ĐHĐCĐ, vào tháng 2, gặp gỡ nhà đầu tư qua trực tuyến, NVL dự kiến nhiều kế hoạch về nguồn thu mới. Cụ thể, trong năm 2025, NVL dự kiến sẽ bàn giao hơn 3.000 sản phẩm, trong đó NovaWorld Phan Thiết sẽ đóng góp 31%, Aqua City đóng góp 27%, NovaWorld Hồ Tràm đóng góp 19% và các dự án tại TP HCM đóng góp 23%. Công ty đặt kế hoạch bàn giao 12.500 căn trong năm 2026 và 6.900 căn trong năm 2027. Nguồn vốn xây dựng chủ yếu đến từ giải ngân thêm từ tổ chức tín dụng và tiền thu từ các căn đã bán.

Công ty này cũng dự kiến mở bán 2 dự án mới tại TP HCM bao gồm Park Avenue và Palm City (cao tầng). Ban lãnh đạo NVL dự kiến sẽ có giấy phép xây dựng cho 2 dự án này lần lượt vào tháng 3 và tháng 6/2025, với kế hoạch mở bán vào quý 2 và quý 3/2025.

an lãnh đạo NVL dự kiến các dự án chính sẽ được phê duyệt các bước pháp lý sau vào quý 2/2025. Đối với Aqua City, điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500; NovaWorld Phan Thiết: đóng tiền sử dụng đất một lần và cấp phép xây dựng cho một số phân khu; NovaWorld Hồ Tràm: hoàn tất phê duyệt các dự án thành phần như Bình Châu Onsen, Happy Beach và Long Island.

Cùng với đó, 2 dự án Lakeview City và Water Bay (TP. HCM) nằm trong Nghị quyết 170/2024 có thể sẽ được tháo gỡ pháp lý. Riêng đối với Lakeview City, Nghị quyết đưa ra phương án về xác định tiền sử dụng đất (LURF) của dự án, trong đó mức LURF hơn 5,1 nghìn tỷ đồng trước đó được Cục Thuế TP HCM thông báo rất có thể được xác định lại, có thể giúp NVL hoàn nhập một phần khoản dự phòng mà kiểm toán viên đã yêu cầu trích lập trong BCTC soát xét bán niên 2024. NVL cũng lên tiến độ dự thu khoảng 13,7 nghìn tỷ đồng trên tổng số căn đã bán hơn 96 nghìn tỷ đồng trong năm 2025, phần lớn sẽ thu trong năm 2026 và phần còn lại thu vào năm 2027.

Vietcap ghi nhận có tiến triển pháp lý ban đầu tại các dự án trọng điểm và các ngân hàng trong nước tiếp tục hỗ trợ giải ngân các khoản vay mới để NVL tiếp tục công tác xây dựng. Tuy nhiên, tiến độ cơ bản của NVL, bao gồm tái cơ cấu nợ vay, gỡ vướng các vấn đề về pháp lý và xây dựng, đồng thời khôi phục niềm tin của người mua nhà, sẽ cần thời gian để giải quyết. Trong năm 2025, kỳ vọng NVL sẽ tiếp tục tập trung vào (1) tái cơ cấu nợ vay bao gồm đàm phán với chủ nợ trái phiếu để gia hạn thời gian đáo hạn/hoán đổi tài sản; và (2) giải quyết từng bước các vấn đề về pháp lý và xây dựng để bắt đầu bàn giao (căn đã bán) cho khách hàng.

Còn theo ông Đoàn Minh Tuấn - Trưởng phòng Nghiên cứu và Đầu tư FIDT, NVL nằm trong nhóm các doanh nghiệp có dự án hưởng lợi từ sự mở rộng không gian kinh tế theo chủ trương sáp nhập trong nay mai. Cụ thể, tác động hạ tầng đến mở rộng và gia tăng giá trị dự án cũng như thanh khoản sẽ lớn hơn với Aqua City, NovaWorld Hồ Tràm, các dự án nhà ở TP HCM (Palm Marina 7.4 ha, The Grand Manhattan 1,4 ha, ...).

Dù vậy, lưu ý NVL đối mặt với rủi ro thanh khoản nghiêm trọng do sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao trong giai đoạn mở rộng quỹ đất và phát triển dự án. Nhiều dự án bị đình trệ pháp lý kéo dài khiến dòng tiền chậm quay vòng, ảnh hưởng lớn đến khả năng trả nợ và duy trì hoạt động kinh doanh ổn định.