Điều gì đang diễn ra trên thị trường căn hộ, nhà phố cho thuê?
Trong bối cảnh nhà phố, căn hộ cho thuê đang gặp khó thì phân khúc văn phòng lại là điểm sáng trên thị trường Tp.HCM với công suất cho thuê cao, mức lợi suất đầu tư hấp dẫn.
Sự khan hiếm nguồn cung đang khiến giá chào thuê văn phòng hạng A và hạng B đều tăng so với quý trước
Nhà phố, căn hộ cho thuê lao dốc
Theo nhận định chung của hầu hết các cá nhân/doanh nghiệp đang kinh doanh nhà phố cho thuê trên địa bàn Tp.HCM, phân khúc này đang đi xuống, việc cho thuê không còn dễ dàng và giá thuê đang có chiều hướng giảm.
Thậm chí, nhiều công ty môi giới giữ nguồn hàng lớn phải chấp nhận sang nhượng lại với giá thấp, thương lượng lại giá thuê với chủ nhà hoặc chấp nhận trả hàng, mất cọc để cắt lỗ.
Đơn cử, 1 năm trước căn nhà mới diện tích 60m2 (tổng diện tích sử dụng 220m2) gồm 1 trệt, 3 lầu, hẻm xe hơi 8m tại đường Hoàng Hoa Thám, quận Bình Thạnh có giá thuê tối thiểu 25 triệu/tháng nhưng hiện tại chủ nhà chào thuê với giá 18 triệu/tháng mà vẫn không có khách thuê.
Ngay khu vực trung tâm quận 1, quận 3, quận 10, việc cho thuê nhà phố cũng không còn dễ dàng. Theo nhiều môi giới, giá thuê nhà phố trung tâm thời gian gần đây buộc phải điều chỉnh hạ theo giá thuê căn hộ và căn hộ dịch vụ. Cụ thể, một căn nhà phố 45m2 tại đường Trần Hưng Đạo hiện giá chào thuê chỉ vào khoảng 25 triệu/tháng với cam kết thuê 3 năm không tăng giá nhưng gần 2 tháng nay vẫn chưa tìm được người thuê.
Theo ông Nguyễn Văn Chương, Chủ tịch HĐQT Công ty CP phát triển và Kinh Doanh Hoàng Gia, tình trạng đi xuống này của thị trường sẽ tiếp diễn trong ít nhất 1 năm nữa và phải đến cuối 2019 thị trường mới có dấu hiệu vực dậy.
Tương tự, trong hơn 1 năm trở lại đây, giá thuê căn hộ cũng chững lại và đi xuống. Trong đó, khu Đông và khu Nam Sài Gòn đang chịu ảnh hưởng mạnh nhất. Năm 2017, một căn hộ tầm trung, diện tích 60-70m2 ven quận 2, quận 9, Thủ Đức… giá chào thuê tầm 10-12 triệu/tháng và luôn kín chỗ. Nhưng hiện tại cũng là những dự án này, với mức giá chỉ tầm 7-8 triệu/tháng mà nhà đầu tư phải chật vật tìm khách.
Riêng với các căn hộ 3 phòng ngủ, từng được cho thuê giá 15-18 triệu/tháng giờ nhiều nhà đầu tư chấp nhận giảm xuống còn 10-12 triệu/tháng để nhà không bị bỏ trống. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư đều đã giảm từ 40-60% giá thuê kỳ vọng để tìm khách hàng.
Nếu thời điểm năm 2016, tỷ suất cho thuê căn hộ có thể đạt 6-8% thì hiện nay mức cao nhất chỉ từ 6-6,5%, còn trung bình chỉ 5% vì sản phẩm quá nhiều. Lợi nhuận giảm sút đã khiến nhiều nhà đầu tư chuyển từ cho thuê sang rao bán để thu hồi vốn vì hình thức đầu tư này ngày càng khó khăn.
Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho rằng, sở dĩ nhiều người vỡ mộng khi đầu tư căn hộ cho thuê và buộc phải bán tháo với giá rẻ, thậm chí chịu lỗ là do giai đoạn năm 2015-2016, dự án căn hộ cao cấp bung hàng quá nhiều, đến thời điểm bàn giao là 2017-2018, đã tạo ra lượng lớn nguồn cung ở phân khúc cao cấp, tạo áp lực cho thị trường.
"Riêng trong 2 năm qua, mỗi năm thị trường có 40.000 căn hộ được chào bán, 70% số này mua để cho thuê. Trong khi đó, nhu cầu không tăng kịp dẫn đến hiện tượng mất cân đối cung cầu làm cho giá thuê sụt giảm mạnh" - ông Chánh cho biết.
Điểm sáng văn phòng cho thuê
Trong bối cảnh nhà phố, căn hộ cho thuê đang gặp khó thì phân khúc văn phòng lại là điểm sáng trên thị trường bất động sản Tp.HCM với công suất cho thuê cao, mức lợi suất đầu tư hấp dẫn.
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong Quý II/2018, thị trường Tp.HCM không có nguồn cung văn phòng mới. Sự khan hiếm nguồn cung đang khiến giá chào thuê văn phòng hạng A và hạng B đều tăng so với quý trước và năm trước.
Cụ thể, giá chào thuê Hạng A tăng đến 7% so với quý trước và 17% so với cùng kỳ năm trước do các toà nhà mới nhanh chóng được lấp đầy và nguồn cung khan hiếm. Tương tự, giá chào thuê của Hạng B tuy không tăng bằng Hạng A nhưng cũng cao hơn 7,3% so với năm trước.
Hiện tại, giá chào thuê cho văn phòng hạng A và B lần lượt đạt mức 39,71 USD và 22,35 USD/m2/tháng. Giá thuê văn phòng ở cả hạng A và hạng B đều tăng nhẹ trong quý I và II/2018.
Cụ thể, giá thuê hạng A tăng 3,5% so với quý IV/2017 và 7,4% so với cùng kỳ năm trước. Giá chào thuê của văn phòng hạng B tăng lên 5,8% so với quý IV/2017 và 1,8% so với cùng kỳ năm trước. Theo các nhà đầu tư, nguyên nhân giá thuê tăng là do các tòa nhà mới nhanh chóng được lấp đầy trong khi nguồn cung ngày một khan hiếm.
Bà Đặng Phương Hằng, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, giá thuê thị trường văn phòng Hạng A sẽ tiếp tục tăng lên do nguồn cung tiếp tục hạn chế cho tới năm 2019, đầu năm 2020. Cùng với đó tỷ lệ trống cũng sẽ giảm nhưng tốc độ giảm sẽ chậm lại do giá chào thuê từ các văn phòng Hạng A tăng lên. Trong khi đó, tình hình hoạt động của các văn phòng Hạng B sẽ tiếp tục ổn định do nguồn cung mới đều đặn cho tới năm 2019.
Các chuyên gia nhận định, trong thời gian tới nhu cầu nói chung và thị trường của phân khúc này sẽ tăng lâu dài, ít nhất là đến năm 2020, giá thuê sẽ tăng tối thiểu 3% mỗi năm vì nguồn cung mới hàng năm trung bình chỉ khoảng hơn 27.000m2, trong khi nhu cầu thuê ngày một tăng.