5 hệ lụy lớn từ phân lô bán nền

NGUYỄN ĐỨC LẬP - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản• 05/08/2020 16:00

Phát triển dự án phân lô bán nền chỉ mang lại hiệu quả ngắn hạn về mặt kinh tế, xã hội. Về lâu dài sẽ phát sinh nhiều tiêu cực và hệ lụy cho xã hội.

Những giao dịch bất động sản phân lô bán nền tại Quy Nhơn, Bình Định đang khá sôi động. Ảnh QUỐC TUẤN.

Trong giai đoạn vừa qua, phân khúc đất nền dự án phát triển mạnh mẽ và có mức độ tăng trưởng hàng đầu trên thị trường bất động sản Việt Nam. Thế nhưng, việc phát triển quá mức loại tài sản này cũng đang để lại nhiều hệ lụy.

5 hệ lụy

Thứ nhất, Phát triển quỹ đất nền để ở không mang lại nhiều giá trị dài hạn cho nhà nước: Có thể coi nhà nước như là một chủ thể lớn, đất đai được xem như là nguồn lực lớn nhất và vai trò của Nhà nước là phải làm sao phát huy tối ưu giá trị của tài sản này. Hầu hết, các dự án đô thị phát triển theo hình thức phân lô bán nền đều chuyển đất từ các mục đích khác nhau sang loại đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài, nên Nhà nước thu tiền một lần coi như xong. Nguồn thu từ tiền thuế sử dụng đất hàng năm hiện nay không đáng kể.

Trong khi đó, nếu chuyển sang đất thương mại dịch vụ hoặc sản xuất kinh doanh với thời hạn sử dụng 50 năm thì mức thu tiền so với đất ở là từ 60% - 80%. Mặt khác khi sử dụng loại đất này, các nhà đầu tư thường phải sớm tiến hành xây dựng, vận hành và khai thác, từ đó mang lại nhiều giá trị cho ngân sách nhà nước thông qua việc đóng thuế, phí... từ hoạt động sản xuất kinh doanh, đồng thời giúp giải quyết công ăn việc làm.

Thứ hai: Phát triển ồ ạt dự án đất nền để ở làm cạn kiệt quỹ đất, hết vốn cho đầu tư phát triển trong tương lai. Đối với trường hợp Đà Nẵng, qua số liệu khảo sát thì đã có hơn 80% quỹ đất thuận tiện làm khu đô thị, khu dân cư đã được khai thác, chia lô. Quỹ đất còn lại dành cho việc quy hoạch và phát triển sau này ngày càng khan hiếm và ở những vị trí bất lợi, xa trung tâm. Chắc chắn, nguồn thu từ tiền sử dụng đất sẽ cạn dần trong tương lai.

Thứ ba: Hiện nay, sau khi chia lô thì các chủ sở hữu thường xây dựng nhà ở riêng lẻ cho hộ gia đình với loại hình nhà ở thấp tầng nên hệ số sử dụng đất khá thấp; làm thiếu quỹ đất xây dựng công trình công cộng.

Thứ tư: Đất ở chuyển sang thương mại dịch vụ, sản xuất kinh doanh gây xung đột và quá tải hạ tầng đô thị. Nhiều nhà đầu tư mua đất ở sau đó chuyển sang xây dựng khách sạn, nhà hàng, các công trình dịch vụ thương mại... để khai thác giá trị dòng tiền. Điều này đã gây nên xung đột trong quá trình sử dụng với các hộ gia đình xây nhà để ở, đồng thời làm quá tải hạ tầng đô thị tại khu vực.

Thứ năm: Phát triển dự án đất nền để ở không đưa vào sử dụng làm lãng phí nghiêm trọng nguồn lực xã hội. Hiện nay, nhiều khu đô thị phân lô bán nền xong nhưng rất nhiều đất nền đang nằm trong tình trạng bỏ hoang, hạ tầng xuống cấp... đã gây nên tổn thất vô cùng lớn cho xã hội.

Cần đánh giá toàn diện trong ngắn hạn

Đối với Chính quyền địa phương: Việc cấp các chủ trương đầu tư dự án phân lô bán nền là cách nhanh nhất để đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa và nhanh chóng thu được nguồn ngân sách nhiều nhất cho địa phương từ tiền sử dụng đất sau khi chuyển đổi mục đích.

Với các chủ đầu tư, việc thực hiện dự án phân lô bán nền thường mang lại hiệu quả tài chính tốt hơn và rút ngắn thời gian thu hồi vốn hơn so với việc thực hiện đồng thời cả khâu xây nhà để bán. Với những người dân có nhu cầu để ở: tâm lý có lô đất để làm của riêng, để xây nhà ở độc lập hiện vẫn là xu thế chủ đạo.

Vừa qua, có thông tin Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đang có hướng siết chặt hơn trong việc “phân lô bán nền”. Toàn bộ địa bàn Hà Nội, TP.HCM, kể cả Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và các “thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh… đều không được thực hiện dự án “phân lô bán nền”. Điều này đang gây ra khá nhiều tranh cãi giữa các thành phần tham gia thị trường bất động sản.

Quan điểm của cá nhân tôi ủng hộ việc hoàn thiện chính sách theo hướng đề xuất của dự thảo. Tuy nhiên, việc cần làm là phải thống kê, tổng hợp, đánh giá một cách toàn diện lại đặc thù cơ cấu sản phẩm tại mỗi địa phương; cung – cầu của thị trường; mức độ đưa vào khai thác sử dụng của các sản phẩm đất nền đang có; quỹ đất dự trù cho phát triển trong tương lai... để đưa ra chính sách linh hoạt cho từng địa phương.

Thay vì cấm hoàn toàn, có thể điều chỉnh thông qua việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch theo hướng hạn chế tỷ trọng đất nền, tăng diện tích tiện ích công cộng; tăng diện tích đất phát triển nhà ở cao tầng, đất làm nhà ở xã hội, đất thương mại dịch vụ...

Đồng thời cân nhắc lại cách tính giá thu tiền sử dụng đất đối với loại đất thương mại dịch vụ, quy hoạch chia lô đất thương mại dịch vụ với quy mô diện tích vừa phải và hạn chế cho chuyển đổi đất ở trong khu dân cư sang làm thương mại dịch vụ để khuyến khích các nhà đầu tư phát triển quỹ đất thương mại dịch vụ, góp phần tăng hiệu quả sử dụng đất.