Quản lý hoạt động kinh doanh đất nền ngoài dự án là cần thiết, nhưng phải phân định rõ với quyền chuyển nhượng tài sản hợp pháp của người dân…
Việc đưa hoạt động kinh doanh đất nền ngoài dự án vào khuôn khổ pháp luật đang được đặt ra trong quá trình góp ý sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Vấn đề là xác định thế nào để quản lý đúng hoạt động mang bản chất kinh doanh, nhưng không biến những giao dịch đất đai thông thường của người dân thành hoạt động kinh doanh bất động sản.
Về vấn đề này, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) mới đây kiến nghị đưa hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án bất động sản vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Đề xuất xuất phát từ thực tế pháp luật đất đai cho phép người sử dụng đất thực hiện tách thửa, hợp thửa khi đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện theo quy định. Sau khi tách thửa, quyền sử dụng đất có thể tiếp tục được chuyển nhượng nếu đáp ứng đủ điều kiện.
HoREA cho rằng, trên thực tế có trường hợp cá nhân đứng tên quyền sử dụng đất nhưng phía sau là “đầu nậu” hoặc doanh nghiệp thực hiện phân lô, bán nền mà không lập dự án bất động sản. Việc kinh doanh dưới hình thức các giao dịch cá nhân có thể đặt ra rủi ro cho người mua, đồng thời gây khó khăn cho công tác quản lý thị trường.
Từ thực tế này, việc nhận diện và đưa những hoạt động thực sự mang bản chất kinh doanh vào khuôn khổ pháp luật có thể góp phần minh bạch thị trường, bảo vệ người mua và hạn chế tình trạng kinh doanh bất động sản “núp bóng” giao dịch cá nhân.
Nhưng vấn đề khó hơn nằm ở việc xác định đâu là kinh doanh đất nền, đâu đơn thuần là người dân thực hiện quyền đối với tài sản của mình. Một cá nhân có đất do thừa kế, được cho tặng hoặc đã sử dụng từ trước, sau đó tách thành một số thửa để chuyển nhượng có bản chất khác với trường hợp một người chủ động mua gom đất, đầu tư hạ tầng, chia thành nhiều nền rồi tổ chức bán để tìm kiếm lợi nhuận.
Nếu không phân định được hai trường hợp này, một quy định nhằm quản lý hoạt động kinh doanh chuyên nghiệp có thể mở rộng sang cả những giao dịch dân sự thông thường. Ngược lại, nếu tiêu chí quá lỏng, hoạt động mua gom đất, phân lô rồi tổ chức bán thường xuyên vẫn có thể tiếp tục được thực hiện dưới danh nghĩa cá nhân.
Theo các chuyên gia pháp lý bất động sản, pháp luật hiện hành đã có quy định về cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo pháp luật về xây dựng, nhà ở; đồng thời không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch một lần trong một năm thì không tính giá trị.
Các tiêu chí này nhằm xác định quy mô của hoạt động kinh doanh bất động sản, chứ không đồng nghĩa cứ vượt một số lượng giao dịch hoặc giá trị nhất định thì mọi hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân mặc nhiên trở thành hoạt động kinh doanh.
Đây là điểm cần được làm rõ nếu mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản đối với quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án. Quy định phải đủ sức nhận diện trường hợp thực chất là kinh doanh chuyên nghiệp nhưng được thực hiện dưới hình thức giao dịch cá nhân, đồng thời không tạo thêm nghĩa vụ đối với người dân chỉ đang thực hiện quyền hợp pháp đối với tài sản.
Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho rằng, việc quản lý hoạt động phân lô, bán nền ngoài dự án là cần thiết nếu thực tế xuất hiện những trường hợp kinh doanh chuyên nghiệp nhưng được thực hiện dưới hình thức nhiều giao dịch của cá nhân. Song trước khi áp dụng cơ chế quản lý của pháp luật kinh doanh bất động sản, cần xác định rõ thế nào là hoạt động kinh doanh.
“Không nên chỉ nhìn vào việc một người tách bao nhiêu thửa hoặc thực hiện bao nhiêu giao dịch để kết luận họ đang kinh doanh bất động sản. Cần xem xét cả quá trình tạo lập quỹ đất, mục đích của giao dịch, việc đầu tư vào đất, tính thường xuyên, liên tục và cách thức tổ chức chuyển nhượng”, Luật sư Biên phân tích.
Theo Luật sư Nguyễn Đức Biên, người nhận một thửa đất do thừa kế rồi tách ra để chuyển nhượng vì nhu cầu tài chính không thể được nhìn nhận giống với người chủ động mua gom đất, đầu tư hạ tầng, chia nền, quảng bá và tổ chức bán liên tục để tìm kiếm lợi nhuận.
Nếu chỉ đặt ra một ngưỡng cứng về số thửa hoặc số lần giao dịch, quy định có thể dẫn tới hai hệ quả. Người thực sự kinh doanh có thể chia nhỏ giao dịch để tránh ngưỡng quản lý, trong khi người dân có nhu cầu chuyển nhượng tài sản hợp pháp lại có nguy cơ bị kéo vào cơ chế dành cho hoạt động kinh doanh.
Do đó, Luật sư Biên cho rằng nếu bổ sung hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất ngoài dự án vào Luật Kinh doanh bất động sản, các tiêu chí nhận diện phải đủ rõ để người dân có thể biết trường hợp nào mình chỉ đang thực hiện quyền đối với tài sản, trường hợp nào đã trở thành hoạt động kinh doanh và phải tuân thủ các nghĩa vụ tương ứng.
“Quản lý chặt hoạt động kinh doanh đất nền là cần thiết, nhưng phải quản lý đúng đối tượng. Quy định vừa phải ngăn được việc núp bóng cá nhân để kinh doanh chuyên nghiệp, vừa phải bảo đảm người dân thực hiện bình thường quyền chuyển nhượng tài sản hợp pháp của mình. Ranh giới càng rõ thì việc áp dụng càng ít phát sinh vướng mắc”, Luật sư Nguyễn Đức Biên nêu quan điểm.
