Việc Chính phủ yêu cầu làm rõ tiêu chí hạn chế phân lô bán nền và ngăn đầu cơ, cùng đề xuất quản chặt đất nền ngoài dự án, đang đặt ra yêu cầu mới cho thị trường.
Tại Phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã yêu cầu Bộ Xây dựng khi hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) phải quy định rõ tiêu chí khung về hạn chế phân lô bán nền, đồng thời có quy định ngăn ngừa các hành vi đầu cơ.
.jpg)
Trước đó, tại hội nghị thẩm định Điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, ngày 22/6, Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng yêu cầu từng bước thay đổi tư duy phát triển từ “phân lô bán nền” sang phát triển các khu nhà ở cao tầng, chung cư. Theo đó, phát triển đô thị và nhà ở cần gắn với yêu cầu sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai.
Định hướng này tiếp tục được thể hiện trong Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Nghị quyết nêu rõ yêu cầu hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Trên thực tế, một số khu vực đã áp dụng việc cấm phân lô bán nền chứ không chỉ dừng ở hạn chế. Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, với định hướng tại Nghị quyết 21, thị trường có thể tiến tới việc quy định cụ thể hơn, chẳng hạn xác định rõ những nhóm đô thị nào thực hiện cấm và không phát triển loại hình đất nền.
Trước đây, tại một số khu vực quanh các đô thị lớn, việc phân lô có thể diễn ra theo cách chủ sở hữu thực hiện tách thửa, làm đường rồi chia nhỏ đất để chuyển nhượng. Hoạt động này từng góp phần tạo ra những đợt sốt đất.
Tuy nhiên, theo ông Tuấn, tại nhiều khu vực từng phát triển đất nền theo cách này nhưng thiếu tiện ích, thiếu kết nối và không nằm trong khu vực được hưởng lợi từ quá trình dịch chuyển dân cư, giá đất hiện không còn tăng. Một số nơi giảm 30-40%, thậm chí những khu vực từng xảy ra sốt đất có mức giảm tới 50%.
Ở góc độ định hướng thị trường, ông Tuấn cho rằng chủ trương hạn chế tối đa phân lô bán nền tại đô thị, đặc biệt ở các đô thị lớn, hướng tới việc doanh nghiệp chuyển sang phát triển những dự án quy mô, có hạ tầng đầy đủ. Thay vì chia nhỏ quỹ đất để chuyển nhượng, định hướng phát triển sẽ tập trung hơn vào các dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và triển khai bài bản.
Cùng với định hướng siết phân lô bán nền trong quá trình sửa đổi pháp luật, theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cần quản lý cả những giao dịch đất nền ngoài dự án.
Trong văn bản số 114/2026/CV-HoREA góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), HoREA đề nghị mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ngoài dự án bất động sản.
Theo HoREA, dự thảo hiện loại trừ trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Hiệp hội cho rằng đây là khoảng trống cần được xem xét trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 cho phép tách thửa, hợp thửa khi đáp ứng các điều kiện về diện tích, lối đi, kết nối giao thông công cộng, cấp nước, thoát nước và các yêu cầu cần thiết khác.
Sau khi tách thửa và chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, một số thửa đất có thể được đưa ra giao dịch. Theo HoREA, trong một số trường hợp có thể xuất hiện “đầu nậu” hoặc doanh nghiệp “núp bóng” người sử dụng đất để thực hiện việc tách thửa, về bản chất là hoạt động kinh doanh phân lô bán nền nhưng không lập dự án.
HoREA cho rằng những giao dịch này hiện được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự, trong khi người mua đất nền ngoài dự án có thể chưa được pháp luật về kinh doanh bất động sản bảo vệ đầy đủ khi xảy ra tranh chấp, lừa đảo hoặc thiệt hại.
Từ đó, Hiệp hội đề nghị bổ sung nhóm quy định riêng về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật nhưng không thuộc dự án bất động sản. Theo đề xuất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án cho cá nhân tự xây dựng nhà ở sẽ được xác định là một hình thức phân lô bán nền.
Đất được chuyển nhượng phải hoàn thành đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy định, bảo đảm điện, nước, thoát nước và kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực. Quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng và không thuộc trường hợp đang tranh chấp, bị kê biên, bị cấm giao dịch hoặc bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch.
Bên chuyển nhượng cũng được đề xuất phải cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin về quyền sử dụng đất, chịu trách nhiệm về thông tin đã cung cấp; đồng thời bàn giao đúng diện tích, vị trí, ranh giới và thực hiện các nghĩa vụ tài chính, thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.
Ở chiều ngược lại, người mua phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới và thực hiện xây dựng nhà ở theo giấy phép xây dựng trong trường hợp pháp luật yêu cầu. Nếu làm hư hỏng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong quá trình xây dựng, người sử dụng đất phải bồi thường.
