TP HCM cấm phân lô bán nền, diễn biến giá bất động sản sẽ ra sao?

Mới đây, TP HCM đã có quyết định cấm phân lô bán nền trên toàn địa bàn thành phố, trong đó gồm cả 5 huyện ngoại thành là Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi và Nhà Bè. Chủ đầu tư dự án bất động sản phải xây dựng hoàn chỉnh nhà ở mới được phép chuyển nhượng.

Trước quyết định trên, theo lý giải của thành phố, dựa trên thực tế các huyện vùng ven đang tập trung hướng đến các chỉ tiêu đô thị để chuyển lên thành phố trực thuộc, nên cần thống nhất công tác quản lý, tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư, tránh phân biệt giữa các dự án nhà ở thương mại.

Lộ trình “siết” phân lô bán nền nhằm ổn định thị trường cũng như phù hợp với những quy định mới trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: "Không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo hình thức phân lô bán nền trong khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III".

Đồng thời, luật cũng không cho phép phân lô bán nền trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Ở những khu vực khác, các địa phương sẽ quyết định cụ thể khu vực nào được phép phân lô bán nền, khu vực nào không.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Group nhận định rằng việc cấm phân lô đất nền sẽ giúp thành phố giải quyết nhiều vấn đề bất cập. Nếu để các chủ đầu tư tự do phân lô bán nền, nguy cơ làm phá vỡ quy hoạch sẽ rất lớn. Đặc biệt, khi thành phố đang triển khai các đề án quy hoạch lớn cần hàng trăm hecta đất, những khu đất phân lô nhỏ lẻ có thể gây cản trở.

Mặc dù các quy định mới về phân lô bán nền được đưa ra nhằm mục tiêu ổn định thị trường và giảm thiểu những tác động tiêu cực từ việc đầu cơ, thao túng giá. Song các chuyên gia lo ngại rằng quy định này có thể tác động không nhỏ đến thị trường, đặc biệt là cùng lúc bảng giá đất mới cũng được ban hành sẽ khiến mặt bằng giá đất nền thổ cư và đất đã phân lô tăng mạnh. Từ đó, giá bồi thường và giải phóng mặt bằng cho các dự án hạ tầng cũng có thể tăng theo.

Như chia sẻ của ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, việc cấm phân lô bán nền sẽ khiến nguồn cung đất nền trên địa bàn vốn đã ít nay càng thêm khan hiếm, thu hẹp cơ hội dịch chuyển của người dân ra vùng ven. Ngoài ra, chi phí chuyển đổi đất lên thổ cư sẽ tăng lên do ảnh hưởng từ bảng giá đất mới, làm cho quá trình này trở nên khó khăn hơn.

Việc hạn chế phân lô bán nền có thể đẩy giá đất nền, đất thổ cư tăng cao trong thời gian tới. Giá thị trường tăng sẽ điều chỉnh ngược lại bảng giá đất hàng năm, ảnh hưởng đến chi phí giải phóng mặt bằng các dự án hạ tầng đầu tư công tăng lên, đội chi phí dự toán.

Theo ông Tuấn, quy định này cũng khiến các đơn vị phát triển dự án nhỏ lẻ phải đủ năng lực triển khai các khâu như xây nhà, hoàn công và cung cấp tiện ích thì mới có thể bán được sản phẩm. Chi phí đầu vào tăng cao khiến họ khó bán sản phẩm với giá thấp, dẫn đến việc giá tăng, hạn chế lượng người mua và có thể tạo ra các khu đô thị "ma".

Ở góc nhìn tổng quan, ông Tuấn cho rằng việc cấm phân lô bán nền có thể giảm rủi ro pháp lý cho người mua. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại, quy định này có thể chưa phù hợp với thực tiễn khi thị trường bất động sản vừa trải qua giai đoạn khó khăn và người dân không còn quá quan tâm đến đất nền, khiến thị trường chững lại. Nếu áp dụng, giá bất động sản tăng sẽ khó đáp ứng được mục tiêu giãn dân vùng trung tâm, đô thị hóa vùng ven của TP HCM.