Ì ạch cải tạo chung cư cũ (KỲ III): Giải pháp nóng để "phá băng"

NGUYỄN MẠNH HÀ - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam• 16/04/2021 07:00

Để thúc đẩy công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, ngoài việc sửa đổi, bổ sung Nghị định 101/2015/NĐ- CP thì vấn đề đổi mới cách thức thực hiện là hết sức cần thiết.

Sau nhièu chục năm sử dụng các khu chung cư cũ đã trở thành

Nhà chung cư cũ tại khu tập thể Thành Công. Ảnh: Lê Sáng

Lỡ mất “thời cơ vàng”

Hơn một thập kỷ qua, thị trường bất động sản tại các thành phố lớn, trong đó có Hà Nội đã có bước phát vượt bậc kể cả về quy mô, chất lượng và giá cả tuy nhiên công tác cải tạo chung cư cũ vẫn ì ạch. Nguyên nhân của việc chậm trễ đó chủ yếu vẫn là nguyên nhân chủ quan đến tư vai trò, trách nhiệm của các chủ thể tham gia.

Có 3 chủ thể chính liên quan tới công tác cải tạo chung cư cũ là: Nhà nước, chủ sở hữu, sử dụng nhà chung cư và doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư.

Có thể thấy, trong quá trình thực hiện vừa qua, Hà Nội dường như chưa phân cấp, phân quyền phù hợp, đặc biệt là cho cấp quận, huyện trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, các nhiệm vụ từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án, lựa chọn chủ đầu tư vẫn do Thành phố quyết định, cấp quận chỉ thực hiện khâu bồi thường giải phóng mặt bằng.

Mặt khác, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hầu như phụ thuộc vào doanh nghiệp, từ khâu lập quy hoạch chi tiết, điều tra xã hội học, thỏa thuận bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Do đó, một khi doanh nghiệp thấy khó hay không có lợi nhuận thì dự án bị dừng lại, đơn vị khác muốn vào làm tiếp cũng khó. Vai trò của chủ sở hữu đối với phần diện tích sử dụng chung, khuôn viên nhà chung cư chưa bán cho người sử dụng nhà chung cư không rõ.

Một vấn đề nữa là nhà chung cư cũ hiện nay không có Ban quản trị của từng nhà hoặc cụm nhà như các nhà chung cư mới xây vì vậy việc tham gia bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu nhà chung cư cũ trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vẫn là đơn lẻ, hạn chế và tự phát.

Sau một thời gian dài buông lỏng quản lý, tình trạng cơi nới, lấn chiếm đất khuôn viên, không gian chung quanh nhà chung cư cũ rất phổ biến, thậm chí diện tích cơi nới, lấn chiếm lớn hơn cả diện tích căn hộ chung cư, gây nhiều khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng. Có nơi người sử dụng còn nhà chung cư đặt nặng quyền lợi của mình mà không thấy được trách nhiệm luật định của người sử dụng nhà ở.

Hiện trạng xuống cấp, bỏ hoang nhưng vẫn chưa thể cải tạo của nhà chung cư cũ tại khu tập thể Thành Công. Ảnh: Lê Sáng

4 giải pháp "phá băng"

Thứ nhất, cần coi các dự án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ của Hà Nội là loại dự án Chỉnh trang đô thị và cải tạo chung cư cũ, đây là một loại dự án đặc thù. Phương thức thực hiện từ lập kế hoạch, lập quy hoạch, lựa chọn chủ đầu tư cần được giảm thiểu thủ tục một cách tối đa.

Về chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư được thực hiện như đối với các dự án chỉnh trang đô thị, xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị. Cần xác định rõ tỷ lệ bồi thường cơ bản như sau: Chủ sở hữu căn hộ tại tầng 1 được áp dụng hệ số bồi thường k = 2 lần, chủ sở hữu căn hộ từ tầng 2 trở lên được áp dụng hệ số k = 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) đã cấp cho chủ sở hữu. Phần diện tích ngoài diện tích ghi trong Giấy chứng nhận (nếu có) và không có tranh chấp thì được bồi thường hệ số k = 0,5 lần diện tích căn hộ cũ. Trường hợp không muốn tái định cư tại chỗ thì được ưu tiên mua, thuê nhà ở xã hội.

Thứ hai, cần xác định việc tham gia của cộng đồng dân cư, các chủ sử dụng đất, chủ sở hữu các công trình xây dựng trong khu vực cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ vào quá trình quy hoạch, áp dụng cơ chế, chính sách và triển khai thực hiện có vai trò quan trọng, nếu không muôn nói là quyết định tới thành công của dự án.

Đây là công tác mà chúng ta làm chưa thật sự tốt trong thời gian vừa qua. Do đó, cần có cơ chế đảm bảo công khai, minh bạch để cộng đồng dân cư và từng chủ sử dụng đất, chủ sở hữu các công trình xây dựng trong phạm vi dự án được tham gia với tinh thần trách nhiệm và được hưởng quyền lợi chính đáng của mình trong quá trình cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ.

Thứ ba, cần phải có tiêu chí để lựa chọn được các chủ đầu tư có uy tín, đủ năng lực về tài chính, kinh nghiệm để làm chủ đầu tư các dự án cải tạo chung cư cũ. Những dự án cải tạo nằm trong quy hoạch bị khống chế, không tăng về mật độ dân số, bị giới hạn chiều cao, không đủ khả năng cân đối tài chính cho nhà đâu tư, cần phải có sự tháo gỡ đột phá bằng cách gia tăng tỷ lệ văn phòng, trung tâm thương mại, shophouse, khách sạn khu vui chơi có thu phí ... hoặc đền bù cho nhà đâu tư bằng những dự án ưu đãi ở nơi khác.

Thứ tư, là vai trò của cấp ủy Đảng, chính quyền địa phương từ Thành phố đến các Quận, Phường, trong công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ là rất quan trọng, đặc biệt là vai trò của các Quận, Phường, đây phải là nơi khởi xướng và đề xuất các chương trình, dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ. Thực tế cho thấy không cơ quan, doanh nghiệp nào nắm chắc địa bàn, đặc điểm và nguyện vọng của cộng đông dân cư bằng chính quyền địa phương.

Nếu cứ phó mặc cho doanh nghiệp thỏa thuận với dân như cách làm trước đây thì rất khó thành công. Có thể nói, nơi nào chính quyền cơ sở quan tâm, chỉ đạo quyết liệt, phối hợp chặt chẽ với nhà đầu tư thì công tác cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ sẽ thu được kết quả tích cực.