Không để đất nông nghiệp biến thành dự án nhà ở thương mại

Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)• 19/05/2021 16:00

Đề xuất của Hiệp hội Bất động sản TP HCM bổ sung thêm trường hợp “nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác

không phải là đất ở” cũng thuộc diện được chấp thuận chủ trương đầu tư tại Nghị định 30/2021 là chưa phù hợp.

Ba thửa đất được

Ba thửa đất được "phù phép" từ đất nông nghiệp sang đất ở tại quận Lê Chân, Hải Phòng trước thời điểm bị thu hồi. Ảnh: Q.Dũng.

Nếu đề xuất này được bổ sung vào Nghị định 30/2021 thì nguy cơ nhiều khu vực đất nông nghiệp “bờ xôi, ruộng mật” sẽ được chuyển đối biến thành đất dự án nhà ở thương mại.

Nghị định không thể vượt qua luật

Theo quy định tại Điều 22 của Luật Nhà ở 2014 thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua 03 hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đấu thầu dự án có sử dụng đất; chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 của Luật Nhà ở.

Tại Điểm c Khoản 1 Điều 75 của Luật Đầu tư 2020 đã sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở 2014 cũng quy định: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang làm đất ở.

Trên cơ sở đó, Nghị định 30 đã quy định có 3 trường hợp được chấp thuận chủ trương đồng thời với công nhận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại gồm: có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

Nguy cơ vỡ quy hoạch

Theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì không có hình thức sử dụng đất thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải là đất ở (đất nông nghiệp, đất chuyên dùng) để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Ngoài ra, tại Điểm b Khoản 1 Điều 169 của Luật Đất đai năm 2013 có quy định cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong khi đó, tại khoản 1 Điều 118 của Luật này đã quy định: Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua thuộc trường hợp phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, chưa có đủ cơ sở để khẳng định trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất chuyên dùng cũng sẽ thuộc diện được chỉ định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Việc không sử dụng đất nông nghiệp, đất chuyên dụng làm nhà ở thương mại sẽ tránh xảy ra các tình trạng như: Gây thất thu cho ngân sách nhà nước; không bảo đảm việc thực hiện các quy định về đấu giá, đấu thầu; việc đầu tư dự án nhà ở thương mại theo phong trào. Đặc biệt, nguy cơ vỡ quy hoạch sử dụng đất, dẫn đến mất cân đối giữa các loại đất nông nghiệp, sản xuất, nhà ở...