[eMagazine] “Liều thuốc mới” đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ

Nghị định số 69/2021/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/9/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang được dư luận hy vọng là "liều thuốc" hiệu nghiệm đẩy nhanh tiến độ cải tạo các chung cư cũ.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Nghị định 69/2021/NĐ-CP có tính khả thi rất cao so với Nghị định 101/2015/NĐ-CP, mở ra giai đoạn mới, đẩy mạnh công tác xây dựng lại hàng nghìn nhà chung cư cũ.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, Nghị định 69/2021/NĐ-CP đã giải quyết được một số vướng mắc được xem là cố hữu lâu nay trong công tác cải tạo chung cư cũ.

Thứ nhất, nguyên tắc khi lập quy hoạch khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, cơ quan có thẩm quyền phải xác định một số chỉ tiêu, trong đó có “quy mô dân số” quy định tại Khoản 2 Điều 12 Nghị định 69/2021/NĐ-CP đảm bảo được tính khả thi và khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Với quy định này, dự án xây dựng lại nhà chung cư vừa có đủ số lượng căn hộ để tái định cư cho tất cả các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư, vừa có thêm một số căn hộ dôi ra để chủ đầu tư bán thu hồi vốn đầu tư và có được một phần lãi.

Thứ hai, “giải pháp quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã, cấp huyện” để tái định cư các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị khi lập, phê duyệt quy hoạch khu vực có nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại được quy định tại Khoản 4 Điều 13 Nghị định 69/2021/NĐ-CP vừa hợp lòng dân, vừa sát thực tế. Giải pháp này sẽ khắc phục được việc xây dựng các dự án tái định cư tại nơi khác, không đáp ứng được nhu cầu đi lại, làm ăn, sinh sống, chữa bệnh, học hành… cho người tái định cư.

Thứ ba, quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được tối thiểu 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đồng ý phù hợp với nguyên tắc pháp luật và thực tế.

Thứ tư, các nguyên tắc xây dựng và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời của tại Khoản 1 Điều 20 Nghị định 69/2021/NĐ-CP phù hợp với tâm tư, nguyện vọng, nhu cầu và hạn chế tối đa các tác động bất lợi đến môi trường sống của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. 

Đồng quan điểm, KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng việc Nghị định 69/2021/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/9/2021, chủ căn hộ chung cư phải cải tạo, xây dựng lại sẽ được: Tái định cư, giải quyết chỗ ở tạm thời, lựa chọn hình thức bồi thường, yêu cầu chủ đầu tư thanh toán tiền chênh lệch bồi thường (nếu có); cấp giấy chứng nhận về nhà ở và đất đai đối với nhà ở đã được bồi thường, tái định cư; giám sát thực hiện dự án; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư, nhà bố trí tạm thời; bồi thường thiệt hại xảy ra theo hợp đồng đã ký kết với chủ đầu tư theo quy định...

Trên góc độ đơn vị quản lý nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định nút thắt “nan giải” nhất từ trước đến nay được xem là tỷ lệ đồng thuận của người dân sẽ được tháo gỡ khi Nghị định 69/2021/NĐ-CP và Luật Nhà ở quy định rõ 3 trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch mà không cần sự đồng thuận 100% cư dân. Điều này nhằm đảm bảo việc triển khai đồng bộ với quy hoạch và kiến trúc.

Nhìn chung, theo các chuyên gia xây dựng nhận xét, với những đổi mới về chính sách, thời gian tới, cải tạo chung cư cũ sẽ tăng tốc để góp phần cải tạo bộ mặt đô thị, cải thiện và nâng cao chất lượng sống cho người dân.

Thực tế cho thấy, công tác cải tạo chung cư cũ là chính sách đã được Đảng và Nhà nước quan tâm nhiều thập kỷ qua, tuy nhiên, xuất phát từ một số nguyên nhân cả chủ quan và khách quan đã dẫn đến việc triển khai còn ì ạch kéo dài.

Tại Hà Nội, theo TS. Đào Ngọc Nghiêm, từ năm 1998 Hà Nội đã thí điểm cải tạo 3 khu chung cư cũ là Kim Liên, Nguyễn Công Trứ và Văn Chương. Khi đó, Hà Nội cũng đã có nhiều chỉ đạo từ đền bù đất ở nơi khác, hỗ trợ tiền đến cho mua lại và thỏa thuận với người dân… nhưng vẫn xử lý được.

"Về nguyên nhân của việc “ì ạch” trong cải tạo chung cư cũ thì có nhiều, cả khách quan và chủ quan, tuy nhiên có thể thấy nổi lên nhất vẫn là vướng mắc chồng chéo về chính sách" - TS. Nghiêm nhấn mạnh.

Tại TP.HCM, hiện nay các chung cư cũ phân bố nhiều nhất tại các quận lần lượt là: Quận 5 – 206 chung cư cũ, Quận 1 – 89 chung cư cũ, Quận 3 – 38 chung cư cũ, Quận 4 – 13 chung cư cũ. Số còn lại nằm rải rác tại TP. Thủ Đức và các quận khác.

Đến nay, TP.HCM đã hoàn tất công tác kiểm tra, rà soát, phân loại và kiểm định chất lượng đối với toàn bộ 474 chung cư cũ, kết quả có 15 chung cư cũ cấp D, 115 chung cư cũ cấp C, 12 chung cư cũ không cần kiểm định do đã và đang di dời hoặc cải tạo.

Trong giai đoạn 2016-2020, 14 chung cư đã được cải tạo, di dời (6/15 chung cư cấp D, 8 chung cư không phải cấp D).

TS.KTS Phạm Trần Hải - Viện nghiên cứu phát triển TP.HCM thừa nhận: Tình trạng pháp lý của các căn hộ trong các chung cư cũ, nhất là các chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước khá phức tạp khiến việc đạt được sự đồng thuận càng khó khăn và kéo dài cũng như rất khó để đạt được sự đồng thuận.

Ngoài ra, còn có tình trạng đòi hỏi bồi thường vượt quá giá trị thực tế, thiếu hợp tác, cho rằng cải tạo, xây dựng thay thế các chung cư cũ là trách nhiệm của nhà nước, của doanh nghiệp do chủ đầu tư do có lợi nhận cao,… mà chưa nhận thức được đó là trách nhiệm của cộng đồng.

Bên cạnh đó, một vấn đề cũng được đặt ra trong thực tiễn công tác cải tạo chung cư cũ tại các đô thị lớn hiện nay và vấn đề tổ chức tạm cư cho người dân. Theo KTS Nguyễn Thanh Hải - Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, phần lớn đặc thù các chung cư cũ tại TP HCM người sinh sống là dân lao động tự do, gia đình có nhiều thế hệ cùng ở chung một nhà. Khi giải tỏa để xây dựng mới sẽ gây xáo trộn công việc mưu sinh, miếng cơm hằng ngày. Vì vậy, người dân sợ thời gian tạm cư lâu nên cũng cần quy định thời gian tạm cư cụ thể để người dân an tâm.

Bên cạnh những tháo gỡ hết sức tích cực được kỳ vọng sẽ tạo ra những đột phá mới cho công tác cải tạo chung cư cũ trên cả nước trong thời gian tới, theo ông Lê Hoàng Châu, Nghị định 69/2021/NĐ-CP vẫn đặt ra một số vấn đề cần giải quyết trong thực tiễn.

Thứ nhất, quy định đối với nhà chung cư không thuộc diện bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng (cấp D) thì phải “được tất cả (100%) các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới là “bất khả thi”, không sát với thực tiễn, không phù hợp và không đồng bộ với nguyên tắc “Mọi quyết định của Hội nghị nhà chung cư (…) được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu” quy định tại Khoản 5 Điều 102 Luật Nhà ở 2014 nên đã cản trở việc thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong 6 năm qua.

Thứ hai, nội dung điểm a Khoản 1 Điều 22 Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận không phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai. Hiện pháp luật về đất đai quy định việc cấp Giấy chứng nhận. Nhưng, việc xác định diện tích nhà ở, diện tích căn hộ nhà chung cư không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai 2013 mà thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở và Luật Xây dựng. Do đó, Bộ Xây dựng và Chính phủ có thể xem xét hoàn thiện lại nội dung Điểm a Khoản 1 Điều 21 Nghị định 69/2021/NĐ-CP cho chính xác để các địa phương thống nhất thực hiện.

Trong giai đoạn tới, theo các chuyên gia, để công tác cải tạo chung cư cũ được triển khai đảm bảo tiến độ, việc thực hiện Nghị định 69/2021/NĐ-CP cần đảm bảo nhanh chóng, quyết tâm và linh hoạt với các quy định khác hiện có phù hợp tình hình thực tế từng địa phương.

Theo TS. Đào Ngọc Nghiêm, việc sau cả 2 thập kỷ Hà Nội mới cải tạo được 1% nhà chung cư cũ đang đặt ra bài toán cần có cơ chế chính sách đặc thù cho Thủ đô để tạo ra sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và chủ đầu tư, trong đó tiếp cận ở góc độ quy hoạch cần có sự tập trung vào một số điểm như sau:

Thứ nhất, quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ phải được lập quy hoạch cho toàn khu, xác định rõ phạm vi nghiên cứu và phạm vi lập quy hoạch.

Thứ hai, quy hoạch cải tạo khu chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch của Thành phố (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch ngành, với các tiêu chí chính là: Dân số, không gian và hệ số sử dụng đất), cấu trúc khu chung cư sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến mà có thể là khu đô thị đa chức năng. Việc điều chỉnh quy hoạch cần xem xét vị trí đặc thù.

Thứ ba, thành phố tổ chức xây dựng nhiệm vụ thiết kế, lấy ý kiến cộng đồng, tổ chức thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ thiết kế. Để có nhiệm vụ thiết kế phù hợp cần phân loại các khu chung cư hiện nay, căn cứ diện tích, vị trí, lợi thế, quy mô dân số để xác định các chỉ tiêu kỹ thuật đặc thù.

Thứ tư, xã hội hoá việc lập quy hoạch chi tiết và dự án thông qua lựa chọn chủ đầu tư hoặc đấu thầu. Thí điểm mô hình "doanh nghiệp cộng đồng" với sự tham gia của Nhà nước và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp về xây dựng.

Thứ năm, các đồ án quy hoạch chi tiết đã lập cần công bố công khai, lấy ý kiến của cộng đồng dân cư khu vực quy hoạch và ý kiến rộng rãi của các cơ quan, đơn vị tổ chức. Từ đó thẩm định phê duyệt có tính đến cân đối, hài hoà lợi ích của nhà đầu tư, Nhà nước và cộng đồng không chỉ trong khu vực lập quy hoạch mà có thể cân đối trong phạm vi toàn thành phố.

Về vấn đề này, trao đổi với DĐDN, PGS.TS Vũ Thị Minh - Tổng Thư ký Hội Khoa học Kinh tế Hà Nội cho rằng, Nghị định đã có nhưng vấn đề quan trọng hơn đặt ra là triển khai ra sao? Vận dụng và có những hướng dẫn cụ thể thế nào để doanh nghiệp nhìn thấy lợi ích mà bỏ vốn đầu tư, người dân đồng thuận về nơi ở mới khang trang hơn, thoải mái hơn, còn nhà nước đạt được mục tiêu phát triển các thành phố, các đô thị tiên tiến và hiện đại.

Cũng theo PGS.TS Vũ Thị Minh, hiện tại số lượng nhà chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội là rất lớn, do vậy để kiểm định toàn bộ chất lượng xây dựng các khu chung cư cũ rồi mới xây sẽ khó đảm bảo về tiến độ.

Phương án tổ chức thí điểm cải tạo và xây dựng lại 05 khu chung cư cũ trước khi thực hiện đồng loạt diện rộng, đặc biệt là tại 3 khu chung cư cũ nguy hiểm cấp D gồm Giảng Võ, Thành Công và Ngọc Khánh sẽ hợp lý hơn.

"Đồng thời, TP cần tiếp tục kiểm định, đánh giá, thu thập và xây dựng các thông số về hiện trạng toàn bộ các khu chung cư cũ trên địa bàn để chuẩn bị cho việc triển khai nhân rộng mô hình thí điểm sau khi thực hiện thành công là cần thiết" - bà Minh bày tỏ quan điểm.

Theo TS.KTS Lê Thị Bích Thuận - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng, các Khu chung cư cũ của nước ngoài được xây dựng những năm 1950 bắt nguồn từ các mô hình “đơn vị ở láng giềng” đến “tiểu khu nhà ở" và “khu ở”. Nhìn chung, giải pháp cơ bản tại các nước khi cải tạo các khu chung cư cũ là tái định cư tại chỗ vì đại đa số dân cư đô thị mong muốn cải thiện điều kiện ở tại chỗ.

Về công tác cải tạo các khu chung cư cũ của các nước có thể nêu ra một số dẫn chứng như sau:

Tại Trung Quốc, Chính phủ nước này đã sử dụng giải pháp cải tạo tái cấu trúc (phá bỏ khu chung cư cũ) tại các khu trung tâm đô thị lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thẩm Quyến... để phát triển nhà cao tầng với tốc độ rất lớn, diễn ra đồng loạt tại các đô thị, khai thác tối đa tiềm năng đất đô thị và đã mang lại thành công lớn.

Do diện tích các thành phố lớn tại Trung Quốc rộng nên việc di dời, GPMB, xây dựng mới và cải tạo xây dựng thực hiện theo quy hoạch có nhiều thuận lợi. Từ 1979-1988 Thượng Hải đã xây dựng 220 công trình nhà ở cao tầng với 2.120.000 m2 sàn. Từ 1989-1990 số nhà ở cao tầng đã lên tới 625 toà nhà, dự định xây dựng thêm 542 toà nhà, tổng cộng là 1.167 tòa nhà với diện tích 13.450.000m2 sàn, đa phần từ 12-20 tầng, có khu 24-30 tầng.

Tại Hàn Quốc, vào những năm 1970, thực hiện giải pháp “Tái phát triển hợp tác xã” tại Seoul, Chính phủ thực hiện chương trình cải tạo, nâng cấp nhà ở trên phương diện có sự hợp tác của người dân sống tại các khu chung cư cũ với các nhà thầu tư nhân bằng cách hỗ trợ cho người dân vay vốn lãi suất thấp, thời gian chi trả dài hạn.

Tại Hoa Kỳ, nước này cũng đã ứng dụng mạnh giải pháp cải tạo tái cấu trúc không gian nhằm giải phóng các nguồn lực đô thị thông qua tái phát triển bằng cải tạo đô thị gắn với phát huy tiềm năng thương mại nhà ở, đất đai, mục tiêu của xã hội phát triển.

Giải pháp cải tạo tái cấu trúc để phát huy tiềm năng đất đai và thương mại được ứng dụng tại hàng loạt các Bang New york, Sanfransisco, Newjesy, California... với việc hình thành quy định khuyến khích phát triển cao tầng, yêu cầu về tổ chức cảnh quan trống và phát triển không gian tuyến tính quan hệ đường phố như tại Chicago năm1957, Seatle, tại trung tâm đô thị có giá trị đất đai cao được tổ chức tái khai thác mạnh mẽ.

Cũng theo TS.KTS Lê Thị Bích Thuận, ngày nay những yêu cầu đặt ra đối với việc cải tạo các khu chung cư cũ là cải thiện nhà ở về mặt không gian trong và ngoài, đáp ứng những yêu cầu của cuộc sống hiện đại mà không làm tổn hại đến các giá trị văn hóa xã hội.

Quá trình cải tạo nhà ở hiện nay ở các nước cũng như ở Việt Nam thực hiện được thành công khi huy động được sự tham gia của cộng đồng trong thiết kế, huy động vốn, quản lý đầu tư, xây dựng và vận hành khai thác./.

LÊ SÁNG