Vì sao bất động sản phát mãi “ế chỏng chơ”?

PHƯƠNG UYÊN• 06/09/2021 14:46

Hàng loạt ngân hàng liên tục phát đi thông báo bán nhiều bất động sản bảo đảm với giá từ vài tỷ đến cả trăm tỷ đồng nhưng hầu hết đều bất thành.

BIDV chi nhánh Phú Tài mới đây tiếp tục thông báo đấu giá tài sản đảm bảo của Công ty TNHH Thành Vinh lần 9. Trong đó, tài sản đảm bảo là 234,3m2 đất tại số 35 đường Nguyễn Lữ, phường Ngô Mây, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định; nhà 03 tầng, tổng diện tích sàn 417,04m2…

Giá khởi điểm của tài sản trong lần đầu giá này là 14,5 tỷ, giảm 2 tỷ so với mức giá đưa ra cách đây 4 tháng.

Việc phát mại tài sản ở giai đoạn này cũng rất khó khăn dù đã hạ mạnh giá bán, do phải thực hiện giãn cách và tình hình tài chính của các tổ chức, cá nhân đều bị ảnh hưởng

Việc phát mãi tài sản ở giai đoạn này gặp nhiều khó khăn do phải thực hiện giãn cách và tình hình tài chính của các tổ chức, cá nhân đều bị ảnh hưởng (Ảnh: LV)

LIÊN TỤC HẠ GIÁ

Tại BIDV chi nhánh Hà Nội, khoản nợ của Công ty CP TM và ĐTXD Giao thông vận tải tiếp tục được đưa ra đấu giá lần 3. Được biết, khoản nợ tính đến ngày 14/7/2021 có giá trị gần 30 tỷ đồng, trong đó dư nợ gốc là 17,2 tỷ và lãi là 12,6 tỷ đồng.

Tài sản bảo đảm cho khoản nợ trên bao gồm: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại số 26 ngách 191/63 phố Khương Thượng, Phường Khương Thượng, Quận Đống Đa; Quyền sử dụng đất tại thửa đất số 32, tờ bản đồ số 6, Tổ dân phố Bình Minh, thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm; Quyền sử dụng đất tại địa chỉ thửa đất số 33, tờ bản đồ số 6, Tổ dân phố Bình Minh, thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, TP Hà Nội.

Giá khởi điểm được rao bán lần này là 13,95 tỷ đồng, chỉ được một nửa giá trị khoản nợ. Cách đây 1 tháng, khoản nợ này còn được rao bán với giá 17,2 tỷ đồng.

Mới đây nhất, ngân hàng Agribank chi nhánh Mỹ Đình thông báo đấu giá toàn bộ khoản nợ của Công ty TNHH Tập đoàn Xuân Lãm, Chi nhánh Công ty TNHH Tập đoàn Xuân Lãm tại ngân hàng này theo 2 hợp đồng tín dụng được ký vào năm 2013, giá trị nợ gốc của hai hợp đồng gồm 53,355 tỷ đồng và 99,341 tỷ đồng.

Trong số tài sản đảm bảo nợ có 1 quyền sử dụng đất chung cư diện tích 2.657m2 tại phường Trưng Vương, TP. Uông Bí; 1 quyền sử dụng đất xây dựng bãi đỗ xe, nhà văn phòng diện tích 12.607 m2 tại phường Thanh Sơn, TP Uông Bí; 1 quyền sử dụng đất ở đô thị diện tích 10.556m2 tại phường Trưng Vương, TP Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.

Trung tâm hội nghị tiệc cưới Crystal Palace của Tập đoàn Khải Vy đã được giảm giá hàng trăm tỷ đồng vẫn bị chê.

Trung tâm hội nghị tiệc cưới Crystal Palace của Tập đoàn Khải Vy đã được giảm giá hàng trăm tỷ đồng vẫn bị chê

“Chợ bán nợ” cũng chứng kiến cuộc đại hạ giá của ngân hàng BIDV với các tài sản gán nợ của tập đoàn Khải Vy với giá khởi điểm là 754,87 tỷ đồng, giảm 280 tỷ so với lần 1 hồi tháng 6 và giảm 177 tỷ so với lần 2 hồi đầu tháng 7.

Đáng chú ý, trong khối tài sản đang bị rao bán nợ có Trung tâm hội nghị tiệc cưới Crystal Palace dù nằm tại khu đất vàng Phú Mỹ Hưng, thế nhưng khu đất được đấu giá khởi điểm 535 tỷ đồng đến nay đã giảm xuống còn 356 tỷ đồng.

CÒN NHIỀU "RÀO CẢN"

Theo các chuyên gia tài chính, khối tài sản thế chấp, cầm cố là bất động sản đang ngày càng phình to ra ở nhiều ngân hàng, nhưng con số cụ thể thì rất khó đoán định vì phần lớn báo cáo tài chính của các ngân hàng đều không đưa ra con số chính xác, thậm chí là không đề cập đến thông tin này.

Lý giải nguyên nhân nhiều bất động sản liên tục hạ giá mà vẫn khó bán, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, với những người mua nhà để ở thì họ không mặn mà một phần do quan niệm tránh những nơi chủ cũ làm ăn bết bát để né dớp, chưa kể việc mua các bất động sản thanh lý có thể bị vướng vào rắc rối về pháp lý. Bên cạnh đó, không ít tài sản bảo đảm đã được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Do đó, khi thanh lý, các ngân hàng thường có xu hướng định giá theo giá trị khoản nợ mà không sát với giá thị trường.

“Ngoài ra, quy định không cho phép bên bán giảm giá quá sâu trong mỗi lần đấu giá cũng là một rào cản, điều này giải thích vì sao các ngân hàng phải tổ chức đấu giá nhiều lần” – ông Đính chỉ rõ.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính, một nguyên nhân khác khiến ngân hàng gặp khó khi xử lý tài sản đảm bảo đó là đa phần các tài sản phát mãi được định giá ban đầu quá cao nên dù giảm giá nhưng vẫn chưa sát với giá trị thực. Đồng thời, một số ngân hàng còn cộng cả tiền gốc và lãi khoản vay vào giá bán, trong khi các tài sản đó đã bị khấu hao trong quá trình sử dụng.

Để hạn chế tình trạng trên, theo ông Hiếu cần siết chặt hơn nữa việc cho vay kinh doanh bất động sản, thẩm định bất động sản làm tài sản thế chấp. Bên cạnh đó, việc tiếp tục kiến tạo môi trường kinh doanh tốt, hạn chế những rủi ro về pháp lý cũng như việc bản thân các doanh nghiệp bất động sản cần phải tự "lớn lên" và chuyên nghiệp hóa cũng là những gợi ý tốt cho việc giảm thiểu nợ xấu liên quan đến bất động sản trong thời gian tới.

Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI đề xuất: Muốn xử lý nợ xấu hiệu quả phải sửa đổi 9 luật và ban hành một đạo luật riêng về xử lý nợ xấu như Luật Thuế giá trị gia tăng; Luật Thi hành án dân sự; Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010; Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010; Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Hình sự năm 2015: Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở 2015…