"Ôm nợ" bất động sản, ngân hàng nhọc nhằn phát mãi

Lướt nhanh website của nhiều ngân hàng thương mại, từ đầu quý II/2021, hoạt động rao bán khoản nợ diễn ra khá nhộn nhịp. Tài sản đem đấu giá cho các khoản nợ được ngân hàng rao bán đa dạng, trong đó không ít các dự án bất động sản có giá trị đến hàng trăm tỷ đồng của các đại gia địa ốc nổi danh trên thị trường.

Khối bất động sản khó nhằn 

Mới đây nhất, ngân hàng Agribank chi nhánh Mỹ Đình thông báo đấu giá toàn bộ khoản nợ của Công ty TNHH Tập đoàn Xuân Lãm, Chi nhánh Công ty TNHH Tập đoàn Xuân Lãm tại ngân hàng này theo 2 hợp đồng tín dụng được ký vào năm 2013, giá trị nợ gốc của hai hợp đồng gồm 53,355 tỷ đồng và 99,341 tỷ đồng.

Trong số tài sản đảm bảo nợ có 1 quyền sử dụng đất chung cư diện tích 2.657m2 tại phường Trưng Vương, TP. Uông Bí; 1 quyền sử dụng đất xây dựng bãi đỗ xe, nhà văn phòng diện tích 12.607 m2 tại phường Thanh Sơn, TP Uông Bí; 1 quyền sử dụng đất ở đô thị diện tích 10.556m2 tại phường Trưng Vương, TP Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.

Được biết, trước đó Tập đoàn Xuân Lãm được biết đến là "đại gia" đất mỏ với đa ngành nghề kinh doanh và sở hữu 3 dự án bất động sản với diện tích lớn ở TP Uông Bí gồm: Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu dân cư và dịch vụ thương mại tại phường Trưng Vương (11,1 ha); dự án khu đô thị tại phường Trưng Vương (23,57 ha); dự án Khu đô thị mới Chạp Khê, phường Nam Khê (37,4 ha).

Sau khi Chủ tịch tập đoàn qua đời vì trọng bệnh vào năm 2012, một số hoạt động kinh doanh khác của Tập đoàn Xuân Lãm gần như bất động, một số dự án bất động sản bị đình trệ dù đã huy động vốn từ nhiều cá nhân.

Tương tự, ngày 29/7, “chợ bán nợ” cũng chứng kiến cuộc đại hạ giá của ngân hàng BIDV với các tài sản gán nợ của tập đoàn Khải Vy với giá khởi điểm là 754,87 tỷ đồng, giảm 280 tỷ so với lần 1 hồi tháng 6 và giảm 177 tỷ so với lần 2 hồi đầu tháng 7.

Đáng chú ý, trong khối tài sản đang bị rao bán nợ có Trung tâm hội nghị tiệc cưới Crystal Palace dù nằm tại khu đất vàng Phú Mỹ Hưng, thế nhưng khu đất được đấu giá khởi điểm 535 tỷ đồng đến nay đã giảm xuống còn 356 tỷ đồng.

Tại ngân hàng Sacombank mới đây cũng thông báo sẽ bán đấu giá khoản nợ gần 200 tỷ của Doanh nghiệp tư nhân Khách sạn Nhà hàng Thanh Hải. Tài sản bảo đảm là hợp đồng mua bán các căn hộ thuộc Dự án Happy Plaza, Lô A10 đường Trần Đại Nghĩa, huyện Bình Chánh, TP. HCM.

Ngoài ra, Sacombank cũng đang rao bán hàng loạt căn Penthouse có giá từ 6,2-9,1 tỷ đồng tại dự án Xi Grand Court. Các căn này được hoàn thiện thô, có diện tích 113-165m2.

Không dễ... bán

Hàng loạt ngân hàng đẩy mạnh phát mãi tài sản là bất động sản để thu hồi nợ nhưng việc làm này là không hề dễ dàng, dù nhiều tài sản được rao bán đã nhiều lần… hạ giá.

Chẳng hạn, với Khu công nghiệp Phong Phú (huyện Bình Chánh), được Sacombank tổ chức đấu giá 4 lần trong suốt 2 năm qua nhưng đến nay vẫn chưa thể bán được dù đã hạ giá từ mức 9.000 tỷ đồng xuống còn 6.600 tỷ đồng.

Một loạt tài sản bất động sản khác do Sacombank nắm giữ cũng nhiều lần đấu giá ế ẩm, chẳng hạn như quyền sử dụng đất 52.976m2 tại xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh (TP.HCM) thuộc sở hữu Công ty TNHH Xây dựng Tiến Thắng được Sacombank đấu giá đến 22 lần vẫn không ai mua. Hay một tài sản khác được nhà băng này bán đấu giá lần thứ 25 là quyền sử dụng đất tại 245/61B Hòa Bình, phường Hiệp Tân, quận Tân Phú (TP.HCM) có diện tích 6.327m2.

BIDV cũng gặp khó khăn không kém khi rao bán các khối tài sản của Công ty CP Thuận Thảo. Nhà băng này đã lần thứ 11 rao bán khối tài sản đảm bảo gồm khách sạn 5 sao Cendeluxe 17 tầng và khu trung tâm hội nghị, triển lãm và dịch vụ du lịch Thuận Thảo. Giá khởi điểm của khối tài sản này là hơn 343,78 tỷ đồng, giảm phân nửa so với mức giá đưa ra hồi tháng 7/2019 là 650 tỷ đồng.

Siết chặt thẩm định bất động sản

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguồn cơn của việc hiện có nhiều ngân hàng đề nghị đấu giá phát mãi tài sản là các bất động sản để xử lý nợ xấu đến từ ba yếu tố: Thứ nhất, về chất lượng tín dụng bất động sản, thời gian qua đã có nhiều ý kiến lo ngại về việc tăng trưởng nóng, nguy cơ đến từ việc các ngân hàng có thể đã chạy theo tăng trưởng quy mô tín dụng, "giải ngân bằng mọi giá" mà hạ thấp hoặc "nhẹ tay" trong việc thẩm định các hồ sơ cho vay dẫn đến việc không đảm bảo chất lượng tín dụng.

Thứ hai, thị trường bất động sản gặp phải khủng hoảng do dịch bệnh COVID-19 cộng với một số rủi ro liên quan đến pháp lý dẫn đến việc một số dự án đã được cấp tín dụng ngân hàng nhưng chậm tiến độ quá lâu hoặc không triển khai được dẫn đến việc "vỡ" kế hoạch tài chính, không thể trả nợ cho ngân hàng.

Nguyên nhân thứ ba đến từ năng lực của bản thân các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường. Việc phát triển quá nhanh trong giai đoạn thị trường bùng nổ vô tình khiến không ít doanh nghiệp "ảo tưởng" sức mạnh khi triển khai ồ ạt những dự án "vượt tầm" chủ yếu dựa trên nguồn vốn vay ngân hàng.

Như vậy khi thị trường chỉ chớm khủng hoảng hoặc rung lắc nhẹ cũng khiến kế hoạch kinh doanh của các doanh nghiệp này "bể vỡ" và việc mất tính thanh khoản, phải đem chính các bất động sản đi gán nợ. 

"Khi tài sản thế chấp bằng bất động sản ngày càng tăng lên, trong khi xử lý tài sản thế chấp bằng bất động sản gặp nhiều khó khăn thì chất lượng tài sản của các ngân hàng thời gian tới sẽ bị ảnh hưởng không nhỏ" - ông Đính cho biết.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính, một nguyên nhân khác khiến ngân hàng gặp khó khi xử lý tài sản đảm bảo đó là đa phần các tài sản phát mãi được định giá ban đầu quá cao nên dù giảm giá nhưng vẫn chưa sát với giá trị thực. Đồng thời, một số ngân hàng còn cộng cả tiền gốc và lãi khoản vay vào giá bán, trong khi các tài sản đó đã bị khấu hao trong quá trình sử dụng.

Để hạn chế tình trạng trên, theo ông Hiếu cần siết chặt hơn nữa việc cho vay kinh doanh bất động sản, thẩm định bất động sản làm tài sản thế chấp. Bên cạnh đó, việc tiếp tục kiến tạo môi trường kinh doanh tốt, hạn chế những rủi ro về pháp lý cũng như việc bản thân các doanh nghiệp bất động sản cần phải tự "lớn lên" và chuyên nghiệp hóa cũng là những gợi ý tốt cho việc giảm thiểu nợ xấu liên quan đến bất động sản trong thời gian tới.