Nhiều vướng mắc gây khó xử lý nợ xấu bất động sản

Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM• 13/09/2021 15:05

Xử lý nợ xấu là bất động sản một cách quyết liệt, chặt chẽ, giúp đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng và ngăn ngừa hiện tượng “sở hữu chéo”, “doanh nghiệp thân hữu, sân sau”.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM

NHIỀU VƯỚNG MẮC VỀ THỜI HẠN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Trong đó, về trường hợp xử lý tài sản bảo đảm khoản vay tín dụng trở thành khoản nợ xấu là dự án kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp được giao đất, cho thuê đất có thời hạn, ngân hàng, các tổ chức tín dụng khó lòng xử lý các trường hợp này.

Đơn cử như tại dự án Sài Gòn One Tower do Công ty M&C làm chủ đầu tư có diện tích khuôn viên 6.672 m2 trên đất vàng quận 1, TP HCM, đã xây thô với 41 tầng, cao 195 m, tổng mức đầu tư 256 triệu USD.

Dự án gồm 5 tầng hầm, 6 tầng khối đế, 34 tầng văn phòng và 133 căn hộ, thời hạn sử dụng đất 50 năm, tính từ năm 2008 khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của Uỷ ban nhân dân thành phố.

Nợ xấu của dự án Sài Gòn One Tower tới nay vẫn chưa xử lý xong

Dự án này được thế chấp cho khoản vay tín dụng tính cả gốc và lãi đến năm 2017 lên đến hơn 7.000 tỷ đồng tại Ngân hàng Hàng hải (MSB) và Ngân hàng Đông Á (DAB), trở thành khoản nợ xấu, thuộc một vụ án hình sự, đã được VAMC thu giữ năm 2017 và đã dự kiến đưa ra đấu giá với giá khởi điểm 6.110 tỷ đồng (năm 2019). Song, đến nay, VAMC vẫn chưa tổ chức đấu giá được dự án này.

Theo đó, đang tồn tại một số “vướng mắc” về pháp lý và thực tiễn cần được xem xét xử lý.

Thứ nhất, về thời hạn sử dụng đất, bên cạnh ngân hàng còn có nhiều chủ thể tham gia “giải cứu” các khoản “nợ xấu” tín dụng, vì không chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền, VAMC, ngân hàng tổ chức đấu giá tài sản bảo đảm là bất động sản hoặc dự án bất động sản mà còn có nhiều trường hợp doanh nghiệp thỏa thuận với ngân hàng, hoặc ngân hàng “xin” VAMC cho được nhận lại các khoản “nợ xấu” để phối hợp với chủ đầu tư tự xử lý các dự án bất động sản là tài sản bảo đảm, góp phần “giải cứu” các khoản “nợ xấu” tín dụng và tái khởi động lại các dự án “trùm mền” đưa trở lại thị trường.

Mặt khác, đối với bất động sản, dự án bất động sản được giao đất, cho thuê đất có thời hạn, Luật Đất đai 2013 chỉ quy định một cách tính thời hạn sử dụng đất là “thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Do quy định này, năm 2019 VAMC đã xác định giá khởi điểm đấu giá 6.110 tỷ đồng trên cơ sở xác định “giá đất cụ thể” tính theo thời gian sử dụng đất còn lại của Dự án Sài Gòn One Tower chỉ còn 39 năm (trừ đi 11 năm do đã có quyết định giao đất năm 2008), nên giá trị của dự án đã bị giảm đi và kém hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, cách tính thời hạn sử dụng đất của Luật Đất đai 2013 chưa đầy đủ và chưa sát với thực tiễn, bởi một dự án bất động sản, nhà ở thường phải mất thời gian khoảng trên dưới 3 năm để thi công xây dựng các công trình (để có đủ điều kiện để được huy động vốn).

Do vậy, việc tính thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất là chưa hợp tình hợp lý, mà nên tính từ thời điểm hoàn thành xây dựng đưa dự án vào sử dụng, hoặc đủ điều kiện để huy động vốn.

Như vậy, bên cạnh quy định hiện hành về thời hạn sử dụng đất tính từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì nên quy định thêm 03 cách tính thời hạn sử dụng đất như trên, để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét áp dụng cho phù hợp với từng trường hợp.

Thứ hai, còn một số bất cập trong khâu thẩm định giá, thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản. Trong điều kiện thị trường bất động sản bình thường, đối với đa số người có tài sản thế chấp thường được ngân hàng nhận thế chấp định giá bằng khoảng 60% giá trị thật và được cho vay bằng khoảng 60% giá trị tài sản được định giá.

Trong điều kiện thị trường bất động sản bị khủng hoảng, tài sản thế chấp chỉ được định giá bằng khoảng 45-50% giá trị; khoản cho vay bằng 60% giá trị tài sản được định giá.

Với cách định giá tài sản bảo đảm (nêu trên) của các tổ chức tín dụng thì người vay tiền có “rủi ro” bị thiệt hại rất lớn.

Ngược lại, trong những năm trước đây có hiện tượng doanh nghiệp thuộc “nhóm thân hữu, sân sau, sở hữu chéo” của ngân hàng thì tài sản bảo đảm có thể được định “vống” giá trị cao lên, được vay nhiều hơn, thậm chí không có tài sản bảo đảm vẫn được vay tín dụng, kéo theo “rủi ro” lớn cho tổ chức tín dụng, phải có giải pháp phòng ngừa, ngăn chặn các trường hợp này.

LUẬT HÓA CHO PHÉP CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐÃ ĐƯỢC GIAO ĐẤT

Rất cần thiết “luật hoá” quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/NQ-QH14 của Quốc hội cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản khi “đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” để tạo điều kiện xử lý “nợ xấu” tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại:

Bởi lẽ, theo quy định hiện hành của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (nêu trên) chỉ được “chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận”.

Hiệp hội nhận thấy, các quy định pháp luật trên đây đã hạn chế “quyền” của doanh nghiệp nên không đồng bộ với quy định “thông thoáng” của Luật Doanh nghiệp 2020.

Việc bán, chuyển nhượng dự án bất động sản không làm tăng giá nhà ở như một số người quan ngại, vì giá cả do thị trường quyết định và tuân theo quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu, không chỉ do ý muốn chủ quan của chủ đầu tư.

Hơn nữa, việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản một cách thông thoáng còn giúp cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, lưu thông hàng hoá (hàng hóa là dự án) được thông suốt và Nhà nước thu được thuế và quản lý được thị trường, khắc phục được “bất cập” cho hiện nay là doanh nghiệp “lách” bằng cách chuyển nhượng cổ phần, thay đổi cổ đông, thay đổi “ruột” của doanh nghiệp, thực chất là chuyển nhượng dự án, còn Nhà nước thì bị thất thu thuế.

Quy định của Quốc hội rất phù hợp với thực tiễn nên rất cần thiết được “luật hoá” để áp dụng chung.