Nguy cơ từ việc “chẻ nhỏ” bất động sản bằng blockchain

LÊ SÁNG• 16/09/2021 04:30

Việc sử dụng công nghệ blockchain để “chẻ nhỏ” các bất động sản thành hàng ngàn “mảnh” để mua chung đang đặt ra không ít nguy cơ cho các nhà đầu tư trong bối cảnh dịch COVID-19 kéo dài.

Dịch bệnh covid-19 khiến các giao dịch về bất động sản ngừng trệ. Trong bối cảnh đó, một số công ty bất động sản đã chào bán căn nhà có sổ đỏ bằng công nghệ Blockchain với 1.000 phần để bán.

Việc quảng bá dùng công nghệ blockchain để

Việc quảng bá dùng công nghệ blockchain để "chẻ nhỏ" một bất động sản thành hàng ngàn phần nhỏ đang đặt ra nhiều nguy cơ liên quan đến pháp lý

Mới đây nhất, Công ty Mooka do ông Nguyễn Tấn Phong làm Chủ tịch đã cho ra đời ứng dụng mua bán trực tuyến, cho phép nhiều nhà đầu tư có thể cùng kết nối, mua chung một căn hộ, nền đất tiền tỷ khi chỉ cần vài triệu đồng.

Cụ thể, khi các bất động sản được chủ đất ký gửi, Công ty Moonka sẽ đi tìm các nhà đầu tư để mua chung 1 bất động sản. Ví dụ, một bất động sản 3 tỷ đồng có thể chia thành 1.000 phần, mỗi phần 3 triệu đồng.

Bên cạnh đó, một số đơn vị khác như Công ty Cổ phần RealStake, Công ty Revex… cũng đã và đang đưa ra một số lời giới thiệu về mô hình mua chung bất động sản, đầu tư chỉ với 1m2, hưởng lãi cho thuê hằng tháng và chênh lệch giá bán theo tỷ lệ.

Qua tìm hiểu, khi quan tâm và có nhu cầu tham gia, các nhà đầu tư thường sẽ phải đăng ký thành viên trên hệ thống sàn giao dịch trực tuyến của doanh nghiệp, sau đó nạp tiền thông qua ví điện tử, từ đó quy đổi sang các dạng khác nhau để mua bất động sản. Mỗi khách hàng được cấp tài khoản online theo mã số Blockchain để quản lý suất đầu tư. Sổ đỏ và các hồ sơ pháp lý của căn nhà được doanh nghiệp niêm yết trực tuyến.

Liên quan đến mô hình mới được cho là tiềm ẩn nhiều nguy cơ cho các nhà đầu tư, Diễn đàn Doanh nghiệp đã có nội dung trao đổi với Luật sư Mai Thảo - Phó Giám đốc Công ty Luật TAT Law firm.

Luật sư Mai Thảo, Phó Giám đốc Công ty

Luật sư Mai Thảo, Phó Giám đốc Công ty Luật TAT Law firm

- Bà có quan điểm như thế nào về mô hình dùng công nghệ blockchain để chia nhỏ một bất động sản đầu tư đang xuất hiện ngày càng nhiều trên thị trường hiện nay?

Luật sư Mai Thảo: Ý tưởng chia nhỏ nhà ra bán đã có từ mấy năm trước. Có thể nói ý tưởng này sáng tạo, độc đáo và khá hay, giúp các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dễ dàng hơn trong việc bán sản phẩm của mình.

Ngày nay, với sự phát triển của công nghệ, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang áp dụng ý tưởng kinh doanh này thông qua công nghệ Blockchain. Ưu điểm của việc chia nhỏ nhà ra bán khiến cho ai cũng có thể tham gia với số tiền đầu tư rất nhỏ.

Tuy nhiên, loại hình này sẽ tiềm ẩn những rủi ro và những phát sinh nhiều vấn đề khó giải quyết trong tương lai, cụ thể:

Trường hợp sau khi mua nhà những người mua được sang tên quyền sử dụng đất và sở hữu nhà thì phải đối diện với những khó khăn phức tạp như vấn đề sở hữu bất động sản, mẫu thuẫn trong định đoạt tài sản, phức tạp trong giao dịch chuyển nhượng…

Theo quy định của pháp luật, giao dịch đối với bất động sản được hoàn thành khi đã đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Một căn hộ nếu bán cho 1.000 người, đồng nghĩa với việc có 1.000 người là đồng sở hữu đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà (gọi tắt là “Giấy chứng nhận”), điều này gây bất cập trong quá trình làm thủ tục cũng như cấp giấy chứng nhận.

Nếu đã là đồng sở hữu bất động sản thì mọi người đều có quyền định đoạt đối với tài sản. Theo đó, chỉ cần một người không đồng ý chuyển nhượng tài sản thì tài sản không thể chuyển nhượng. Do đó, cơ chế biểu quyết bán với tỷ lệ 51% là xâm phạm nghiêm trọng đến quyền sở hữu (quyền định đoạt) của chủ sở hữu tài sản.

- Phải chăng nguy cơ lớn nhất cho các nhà đầu tư khi tham gia mô hình này là tính thanh khoản?

Luật sư Mai Thảo: Để thanh khoản tài sản, nhóm mua có thể bán lại trên sàn giao dịch của chủ đầu tư. Tuy nhiên, điều này lại không đơn giản như khi Công ty bất động sản bán cho nhóm mua. Bởi nhóm mua là nhiều đối tượng khác nhau, bao gồm nhiều cá nhân, tố chức… khi chuyển nhượng tài sản là bất động sản thì thủ tục bắt buộc phải công chứng theo quy định của pháp luật.

Với số lượng đông đảo chủ sở hữu như vậy để hoàn thành giao dịch đúng pháp luật cũng mất khá nhiều thời gian. Nhóm mua cũng có thể uỷ quyền cho Công ty bất động sản bán thay cho họ, tuy nhiên trước đó phải có 1.000 văn bản uỷ quyền có công chứng của nhóm mua cho Công ty bất động sản.

Ngoài ra, với hình thức này nhà đầu tư chỉ có thể mua đất động sản để đầu tư không thể ở được do có nhiều chủ sở hữu. Mọi quyết định liên quan đến tài sản cần phải có sự nhất trí 100% các chủ sở hữu. Điều này càng khó khăn khi chủ sở hữu càng đông.

Các vấn đề khác phát sinh khác như thanh toán chi phí vận hành, duy trì, tu bổ tài sản…. các rủi ro xảy ra đối với tài sản; các rủi ro pháp lý khác như khi một chủ sở hữu gặp tai nạn không may chết đi thì 999 người phải chờ đợi phụ thuộc vào người thừa kế của người chết, hoặc tranh chấp giữa các đồng sở hữu khi quyết định vấn đề liên quan đến tài sản…. Hoặc rủi ro với Công ty bất động sản như phá sản thì việc tìm người mua tài sản cho 1.000 người bán là một vấn đề nan giải…

- Vậy trường hợp nhóm hàng ngàn người mua bất động sản nhưng không được sang tên giấy chứng nhận (sổ đỏ) sẽ được xem xét ra sao thưa bà?

Luật sư Mai Thảo: Với trường hợp hàng ngàn người đầu tư tiền mua bất động sản mà không được sang tên giấy chứng nhận thì đây không còn là hình thức đầu tư bất động sản. Theo đó, doanh nghiệp đang thu hút nguồn vốn từ các nhà đầu tư bằng việc “khoác áo bất động sản”.

Trong trường hợp này, người mua không có bất kỳ quyền lợi gì liên quan đến nhà đất theo quy định của pháp luật. Những đặc quyền mà họ tưởng họ đang có đối với nhà đất chính là dựa hoàn toàn trên những lời nói và thông tin mà doanh nghiệp cung cấp. Thực tế, doanh nghiệp vẫn đang nắm giữ mọi quyền đối với nhà đất. Do đó, người mua không thể kiểm soát được bất động sản, không nắm giữ quản lý tài sản, không thể kiểm soát được giá cả, dòng tiền cũng như lợi nhuận.

Như vậy, bản chất doanh nghiệp đang huy động vốn từ việc đầu tư tài chính của các nhà đầu tư mà không có việc mua bán bất động sản ở đây. Doanh nghiệp chỉ “khoác lên mình chiếc áo bất động sản” để hưởng lợi ích từ nguồn vốn này. Theo đó doanh nghiệp có thể tuỳ ý sử dụng nguồn tiền, còn người mua là nguồn huy động vốn.

Đối với trường hợp này, các nhà đầu tư cần phải hiểu được những rủi ro có thể xảy ra để tránh việc tiếc nuối, mất hy vọng. Đồng thời nên tư vấn các chuyên gia, luật sư để có những lựa chọn đúng đắn phù hợp, tránh “tiền mất tật mang”.

- Xin cảm ơn bà.