Blockchain bất động sản: Dễ nhầm lẫn, đánh tráo khái niệm

Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn luật sư TP.HCM• 13/09/2021 17:00

Chẻ nhỏ bất động sản rao bán tại Việt Nam hiện nay là các hình thức huy động vốn theo công nghệ fintech (số hóa hình thức hợp đồng giấy bằng công nghệ app) không phải là hình thức Blockchain.

Manh nha tại thị trường Việt Nam vào cuối năm 2020, cho đến nay, một số đơn vị đã cho ra đời ứng dụng mua bán trực tuyến, cho phép nhiều nhà đầu tư có thể cùng kết nối, mua chung một căn hộ, nền đất tiền tỉ. Theo giới thiệu của các đơn vị này, nhà đầu tư có thể đầu tư bất động sản với giá chỉ từ vài triệu đồng.

DỄ NHẦM LẪN

Thực ra, đây chỉ là công nghệ fintech về huy động vốn dưới dạng "hợp đồng hợp tác kinh doanh", người góp vốn hoàn toàn không sở hữu, đứng tên bất động sản, cũng không sở hữu phần vốn (hoặc cổ phần) của công ty. Cụ thể hơn đó là việc chẻ nhỏ thành các phần vốn góp để huy động vốn hợp tác đầu tư linh hoạt hơn, các ứng dụng được tung ra mới đây làm thay cho các hợp đồng hợp tác bằng giấy.

Cần lưu ý, nếu làm đúng về hợp tác kinh doanh với công ty đứng tên trên bất động sản (thuế suất thuế TNDN là 20%), chắc chắn sẽ kém khả thi so với thuế thu nhập cá nhân 2%. Do đó, có một khoảng trống ở các mô hình này, công ty huy động vốn rồi chuyển vốn bằng các giao dịch (cho vay không lãi suất,...) cho cá nhân nào đó, trở thành tiền cá nhân, mua bất động sản và đứng tên cá nhân trên bất động sản.

"Blockchain bất động sản" không sở hữu gián tiếp, không có tiếng nói hay quyền biểu quyết về công ty như với tư cách thành viên/cổ đông.

Bên cạnh đó, so với việc huy động vốn bằng mua phần vốn góp (hoặc cổ phần) thì rủi ro hơn vì "blockchain bất động sản" không sở hữu gián tiếp, không có tiếng nói hay quyền biểu quyết về công ty như với tư cách thành viên/cổ đông. Công nghệ đang làm nhà đầu tư dễ dãi hơn, phần cũng do nhà đầu tư với vốn nhỏ và chưa tính các bài toán so sánh và hướng đầu tư lâu dài.

Song, nếu đúng, chia nhỏ sở hữu với bất động sản thì phải theo kiểu nhiều người cùng sở hữu, cùng đứng tên trên sổ, đây là sở hữu chung hợp nhất (giá trị phần vốn góp có thể xác định theo tỷ lệ nhưng quyền và nghĩa vụ ngang nhau). Có thể hiểu là trường hợp pha loãng về quyền sở hữu. Các bất động sản theo quy định là không được phân chia về (sở hữu, thửa đất), nên việc chia nhỏ (tách thửa) chỉ khi được Cơ quan hành chính phê duyệt hoặc bản án của Tòa khi tranh chấp phân chia tài sản chung.

Chung quy lại, “chia nhỏ bất động sản" và "chia nhỏ tiền góp hợp tác kinh doanh" là hoàn toàn khác nhau. Riêng các quỹ đầu tư về bất động sản được công ty quản lý quỹ thực hiện quản là một hình thức khác, cũng không phải là 2 hình thức trên.

SỐ HÓA HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG GIẤY, KHÔNG PHẢI HÌNH THỨC CÔNG NGHỆ BLOCKCHAIN

Như đã phân tích, công nghệ Blockchain bất động sản đang xuất hiện tại Việt Nam hiện nay là các hình thức huy động vốn theo công nghệ fintech (số hóa hình thức hợp đồng giấy bằng công nghệ app), không phải là hình thức công nghệ Blockchain.

Công nghệ Blockchain bất động sản, có thể được hiểu việc quản lý địa chính hiện nay của Cơ quan Nhà nước trong việc lưu trữ và cấp giấy chứng nhận cho các nhà đất. Có thể thấy, các chủ đầu tư dự án bất động sản cũng đang quản lý các văn bản giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, kể từ khi mở bán lần đầu cho đến khi người mua (Fn) được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, kiểu quản lý này chưa số hoặc và không thể công khai.

Với hình thức huy động vốn trong lĩnh vực bất động sản hiện nay dưới dạng fintech, do áp dụng công nghệ nên các thủ tục đơn giản hơn nên sẽ có nhiều khách hàng, có thể ví là các ngách thị trường huy động vốn.

Tuy nhiên, hình thức này chỉ giải quyết bài toán đa dạng hơn về huy động vốn nhưng bài toán về hiệu quả đầu tư (quá trình mua và bán) vẫn không có gì mới, mặc khác còn phải giải quyết thêm việc phát sinh bài toán mới về quản trị và thuế nên cũng có hạn chế nhất định, những vấn đề về quản trị rủi ro, quản trị tranh chấp.

Dự đoán về hình thức mới này cũng có tính mới (chỉ đầu tư vào nhà, đất theo từng danh mục riêng) nên có thể vẫn tồn tại và hình thành, phát triển nhưng chỉ trong phạm vi hẹp, nếu không có sự giải quyết các bài toán mới phát sinh thì hình thức này không tạo nên một thị trường mới, thay đổi cục diện các kênh đầu tư cơ bản.

Với tâm lý hiện nay, do có tính mới nên nhiều người tìm hiểu tuy nhiên khi có những thông tin nhiều hơn thì các nhà đầu tư sẽ suy tính kỹ hơn bài toán đầu tư của mình.