Rủi ro đầu tư bất động sản qua blockchain: Cần cảnh báo các nhà đầu tư

PHƯƠNG UYÊN thực hiện• 20/09/2021 12:00

Mô hình đầu tư “mua chung” bất động sản trên nền tảng blockchain (blockchain bất động sản) được phát triển gần đây tại Việt Nam đang tạo nhiều luồng ý kiến trái chiều.

Chia sẻ với DĐDN, Luật sư Nguyễn Văn Lộc - Chủ tịch LP Group cảnh báo, đối với hoạt động kinh doanh mới như blockchain BĐS, cơ quan chức năng liên quan cần có văn bản hướng dẫn và cảnh báo đến nhà đầu tư chứ không đợi đến khi xử lý rủi ro.

công nghệ 4.0 có khả năng chia nhỏ các tài sản lớn trong ngành bất động sản, giúp nhà đầu tư dễ dàng tham gia lĩnh vực này.

Công nghệ 4.0 có khả năng chia nhỏ các tài sản lớn trong ngành bất động sản, giúp nhà đầu tư dễ dàng tham gia lĩnh vực này (Ảnh: Zing)

- Một nền tảng blockchain quảng cáo họ giữ giấy tờ nhà đất và việc đầu tư là “mua chung để đầu tư bán lại, không sở hữu quyền sử dụng BĐS”, điều này được hiểu ra sao thưa ông?

Như tôi đã xác định trong phần trước, đây là đầu tư tài chính với cách thức như một quỹ đầu tư tín thác hoặc ủy thác đầu tư theo nhóm, nhưng yếu tố mới là ứng dụng công nghệ do các nền tảng tạo ra.

Quyền sở hữu pháp lý về BĐS tại Việt Nam là quyền sử dụng theo quy định của Luật Đất đai và Hiến pháp, Nhà nước vẫn là chủ thể trong quan hệ sở hữu. Nếu một ngày xấu trời, nền tảng thông báo “sản phẩm bạn vừa đầu tư trên nền tảng chúng tôi đang có tranh chấp không thể giao dịch” hay “đã bị Nhà nước thu hồi theo Quyết định …” thì quyền sở hữu tài sản có được đảm bảo hay không rất dễ trả lời.

Thông thường khi đó nền tảng sẽ đổi tài sản cho bạn hoặc bạn có quyền bán token để thoát ra khỏi khoản đầu tư. Với điều kiện bất khả kháng như vậy, nhà đầu tư chỉ nắm “đằng lưỡi”.

Nhà đầu tư cần hiểu biết về công nghệ, đặc biệt là các chiêu bài (game) tài chính và mô hình ponzi trong huy động vốn đa cấp trên nền tảng công nghệ.

- Được biết ông là luật sư uy tín trong lĩnh vực BĐS, ông tư vấn cho nhà đầu tư khi họ “xuống tiền” vào blockchain ra sao?

Dịch bệnh kéo dài cũng là lúc luật sư chúng tôi được mời tư vấn giải quyết lừa đảo đầu tư trên nền tảng công nghệ. Nhà đầu tư vào tài sản số (digital asset) khi hành lang pháp lý chưa hoàn thiện, họ thực hiện bằng niềm tin.

Nhưng một nhà đầu tư thông thái thường ghi nhớ câu hỏi - Nếu “xuống tiền” vào hạng mục đầu tư nào đó thì có sự cố, mình thoát ra (exit) ổn không và có công cụ nào bảo vệ cho mình hay không?

- Đầu tư bất động sản trên nền tảng công nghệ là nhu cầu, vậy vai trò kiến tạo của nhà nước ra sao, thưa Luật sư?

Trong hoạt động đầu tư kinh doanh, Nhà nước có vai trò hoạch định hành lang pháp lý để đảm bảo tính công bằng và bảo vệ các bên tham gia. Cơ quan chức năng có thẩm quyền liên quan có trách nhiệm thực thi luật pháp nhằm đảm bảo môi trường đầu tư công bằng, tuân thủ đúng.

Hoạt động kinh doanh công nghệ tài chính (fintech) đang được Chính phủ giao Ngân hàng nhà nước nghiên cứu xây dựng mô hình chính sách thử nghiệm mới (sandbox) và thị trường vẫn đang chờ đợi kết quả. Còn đối với blockchain, hiện các nhà làm luật vẫn chưa có các hành động cụ thể trong việc xây dựng hành lang pháp lý. Đây là điều cần làm vì đó là xu thế của thế giới, cũng là nhu cầu của xã hội.

Bất động sản là lĩnh vực đặc thù của nền kinh tế, có liên quan đến an ninh và quốc phòng nên việc Nhà nước giữ vai trò chủ sở hữu theo Hiến pháp và Luật Đất đai. Việc giao đất cho tổ chức, cá nhân được sử dụng và kinh doanh cần kiểm soát từ góc độ kinh tế vỹ mô. Ở góc nhìn đó, việc đầu tư kinh doanh bất động sản trên nền tảng công nghệ cần có một cơ chế riêng và phải cân nhắc rất nhiều yếu tố liên quan.

- Theo ông thì khi hành lang pháp lý chưa có, cơ quan chức năng liên quan nên có hành động gì hay cứ để thị trường tự quyết định?

Hoạt động kinh doanh thường “đi trước” cơ chế được tạo ra, nhưng không vì thế mà thị trường được quyền quyết định tất cả. Ý chí nhà nước thể hiện thông qua văn bản pháp luật có lý lẽ riêng.

Đối với hoạt động kinh doanh mới như blockchain BĐS, cơ quan chức năng liên quan cần có văn bản hướng dẫn và cảnh báo đến nhà đầu tư chứ không đợi đến khi xử lý rủi ro. Ví dụ, nếu chủ sở hữu nền tảng huy động vốn được đặt tại nước ngoài, việc kiểm soát là cần thiết để đảm bảo không có dấu hiệu rửa tiền, tài trợ khủng bố.

Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cần theo dõi hoạt động của cá nhân tạo nền tảng, đại diện pháp lý đứng ra kêu gọi huy động vốn hay các KOL “chim mồi”. Vì họ là người có liên quan, phải chịu trách nhiệm với nhà đầu tư và trước pháp luật nếu xảy ra sự cố hay có liên quan đến hoạt động lừa đảo sau này.

- Ông đã diễn giải và đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư trong phần đầu, vậy nếu họ cần hỗ trợ của Nhà nước, ông có gợi ý gì không?

Các nền tảng huy động vốn không phải là trường học, họ không có nghĩa vụ dạy bạn về đầu tư tài chính, muốn học phải trả phí. Nhưng nếu trả phí cũng cần kiểm soát “học phí” bao nhiêu. Hãy tự hỏi nếu mất “học phí”, bạn có mất niềm tin vào bản thân không?

Nếu thất bại trong hoạt động đầu tư mà pháp luật chưa quy định, đừng đổ lỗi cho nhà nước hay pháp luật không công bằng. Đó là sự lựa chọn của nhà đầu tư.

- Cảm ơn ông về các phân tích và chia sẻ!